專家學(xué)者 觀點(diǎn)碰撞
世界著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平：供給和需求都有問(wèn)題
對(duì)于今年以來(lái)特別顯著的房?jī)r(jià)、股價(jià)暴漲現(xiàn)象，專家學(xué)者眾說(shuō)不一，有人認(rèn)為是“流動(dòng)性過(guò)�！�，有人認(rèn)為是“人民幣加速升值”造成的。郎咸平則不同意這些觀點(diǎn)。他認(rèn)為流動(dòng)性過(guò)�？梢酝ㄟ^(guò)宏觀調(diào)控來(lái)解決，但現(xiàn)實(shí)卻是越調(diào)控樓價(jià)越漲。那么是什么導(dǎo)致樓價(jià)的一路高漲？郎咸平一語(yǔ)道破其中的“天機(jī)”：供給面市場(chǎng)化嚴(yán)重不足和需求面市場(chǎng)化嚴(yán)重過(guò)度同時(shí)存在，就像兩個(gè)怪獸扭曲在一起，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路高漲，真正想買房的百姓卻越來(lái)越買不起房子。
關(guān)于供給面市場(chǎng)化嚴(yán)重不足，郎咸平提出了值得關(guān)注的三大因素。一是地產(chǎn)特有的兩大核心資源，即地產(chǎn)開發(fā)權(quán)和銀行信貸權(quán)，都掌控在地方政府手中，存在著“尋租”的可能；其次，地產(chǎn)特有的長(zhǎng)流政管理，大大小小的環(huán)節(jié)造成很大的“尋租”空間，拉升產(chǎn)業(yè)成本；另外，再加上個(gè)別地方政府熱衷于透過(guò)競(jìng)價(jià)實(shí)現(xiàn)高價(jià)賣地，地價(jià)飛漲。在這些因素的作用下，房?jī)r(jià)的上漲不足為奇。
而在需求面上，則是“標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)化嚴(yán)重過(guò)度”。根據(jù)所做研究，郎咸平將購(gòu)買地產(chǎn)的資金按重要性分成四類。第一類最重要的資金是由于近兩年來(lái)投資營(yíng)商環(huán)境的急速惡化，很多企業(yè)家把本該繼續(xù)投資的錢擠壓出來(lái)打入樓市；第二類是黑色收入；第三類是國(guó)際熱錢；第四類才是百姓的儲(chǔ)蓄款。這四類資金匯集成的“虛擬資金”，具有不可監(jiān)管、不可控制、不可預(yù)測(cè)的特點(diǎn)，一旦大量涌入樓市，房?jī)r(jià)就會(huì)立刻失控、迅速攀升。到處流竄的“虛擬資金”就是推高房?jī)r(jià)的主要因素，也是如此高房?jī)r(jià)之下卻還有人買房的原因。
美國(guó)馬里蘭大學(xué)城市研究與規(guī)劃系丁成日：預(yù)售制是房?jī)r(jià)上漲之首因
中國(guó)房?jī)r(jià)為什么上升？丁成日教授說(shuō)：解釋中國(guó)城市房屋價(jià)格持續(xù)上升有三大學(xué)派。第一派是土地供給學(xué)派，認(rèn)為政府供地少導(dǎo)致房屋供給不足，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。第二派是需求學(xué)派，認(rèn)為城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了住房需求，因而房屋價(jià)格上升。第三派是我的學(xué)派，預(yù)售制是罪魁禍?zhǔn)�。預(yù)售制是中國(guó)許多城市房屋價(jià)格持續(xù)上升最主要的原因。
為什么這樣說(shuō)呢？丁成日認(rèn)為：第一，國(guó)際上的理論和經(jīng)驗(yàn)表明土地供給與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系非常復(fù)雜，土地供給與房屋價(jià)格不是簡(jiǎn)單的線性關(guān)系；第二，城市化帶來(lái)的有效需求與現(xiàn)階段許多城市的高房?jī)r(jià)是不相匹配的；第三，中國(guó)城市(以北京為例)房屋價(jià)格與土地價(jià)格的空間變化規(guī)律與理論預(yù)測(cè)(房屋價(jià)格決定土地價(jià)格時(shí))的模式一致，因而，土地價(jià)格導(dǎo)致房屋價(jià)格的結(jié)論是缺少理論和實(shí)證依據(jù)的。
丁成日教授說(shuō)，中國(guó)城市房屋價(jià)格不斷上升是開發(fā)商的融資動(dòng)力與廣大購(gòu)房者預(yù)期兩者之間互動(dòng)的結(jié)果。房屋價(jià)格問(wèn)題需要從這兩個(gè)方面入手才能得到根本性的解決。
中國(guó)社科院金融所研究員易憲容：金融支持導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升
面對(duì)近期各地房?jī)r(jià)快速飚升，有人認(rèn)為這是由于整個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化加快，市場(chǎng)“剛性需求”推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲；也有人認(rèn)為股市的繁榮及財(cái)富效應(yīng)帶動(dòng)了樓市價(jià)格的上漲等；也有人認(rèn)為不少地方的房?jī)r(jià)快速上漲是由于外國(guó)投資者大量涌入的結(jié)果。比如深圳等地。
對(duì)于上述原因的分析，當(dāng)然是目前房?jī)r(jià)上漲的一些方面，特別是住房作為一種特殊的商品，它的價(jià)格形成比其他商品更為復(fù)雜，每一個(gè)人總是能夠從某一個(gè)方面來(lái)討論房?jī)r(jià)上漲之原因，但其實(shí)都沒(méi)有指出最近房?jī)r(jià)上漲根本原因所在。
從各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲基本上是與銀行的金融支持密切相關(guān)的，特別是房?jī)r(jià)短期內(nèi)快速飚升，基本上都是銀行金融支持的結(jié)果。而就目前國(guó)內(nèi)的情況來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲根本原因就在于銀行信貸快速擴(kuò)張，讓大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
除此之外，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展模式界定不清，把國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)看作既是投資也是消費(fèi)的市場(chǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是一個(gè)投資品市場(chǎng)時(shí)，加上這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格有政府的隱性擔(dān)保，那么這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格肯定是只漲不跌的。在這樣的情況下，由于進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)為零，必然會(huì)促使投資者大量涌入。在房地產(chǎn)企業(yè)、銀行及投資者一起合力下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格推高也就十分容易了。
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮：社會(huì)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期決定房?jī)r(jià)
現(xiàn)在社會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的議論很多，其中有兩種說(shuō)法。一是投資性住房需求導(dǎo)致了房地產(chǎn)“泡沫”，所以應(yīng)當(dāng)抑制；二是目前很多房?jī)r(jià)偏離其成本，開發(fā)商追求暴利導(dǎo)致了房?jī)r(jià)“虛高”。
對(duì)此，陳淮卻認(rèn)為，投資性住房需求對(duì)社會(huì)有益無(wú)害。投資性住房需求是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的一種良性需求。居民投資住房并非是對(duì)市場(chǎng)利益的非法掠奪，而且更多、更大量資金投資住房是租賃市場(chǎng)發(fā)育的前提條件。
對(duì)于“目前很多房?jī)r(jià)偏離其成本，開發(fā)商追求暴利導(dǎo)致了房?jī)r(jià)虛高”的說(shuō)法，陳淮表示，一些賣不出去的房子還以高價(jià)撐著，這的確是“虛高”。但是，簡(jiǎn)單地按照成本或者供求關(guān)系來(lái)認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)并不符合客觀規(guī)律。
陳淮說(shuō)，同樣建筑成本的兩棟房子，建在不同地區(qū)，其價(jià)格可能有非常大的差別，因?yàn)橛屑?jí)差地租的存在。級(jí)差地租的存在可以使房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其成本。這很合理，因?yàn)檫@符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的稀缺性原理。級(jí)差地租和成本無(wú)關(guān)，它只有在反復(fù)大量的交易過(guò)程中才能形成。簡(jiǎn)單地從成本利潤(rùn)測(cè)算出發(fā)來(lái)指責(zé)房?jī)r(jià)“虛高”是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。
陳淮認(rèn)為，房?jī)r(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房?jī)r(jià)的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子，而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。
有此一說(shuō)
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的核心問(wèn)題，是住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快。這既有房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部的原因，如供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、供給者行為不規(guī)范等導(dǎo)致的有效供給不足，投機(jī)和投資性購(gòu)房比例較大、住房超前消費(fèi)行為導(dǎo)致的住房需求過(guò)旺，二手房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)使住房供應(yīng)嚴(yán)重依賴新建商品住宅市場(chǎng)。也有房地產(chǎn)市場(chǎng)外部的原因，如經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)、加速城市化、勞動(dòng)力和資本向大城市單向流動(dòng)、流動(dòng)性過(guò)剩、公共住房制度不完善等。
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮：拐點(diǎn)是指增長(zhǎng)速度變緩，而不是趨勢(shì)的根本改變。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展靠的是城市化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和趕超世界先進(jìn)水平，而不僅僅是人口和市場(chǎng)的投資需求。中國(guó)是世界第四大汽車制造國(guó)，汽車銷量排世界第三，但是中國(guó)的人均汽車保有量卻非常之低。美國(guó)只有3億人就賣掉了1300萬(wàn)輛車，而中國(guó)13億人卻只賣掉了780萬(wàn)輛車。這說(shuō)明中國(guó)人的消費(fèi)結(jié)構(gòu)還在升級(jí)和變化之中，這足以推動(dòng)住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。除此之外中國(guó)也正在步入世界大國(guó)的行列，人們擁有住房的過(guò)程實(shí)際上也是私人財(cái)富累積過(guò)程和資產(chǎn)信用提高的過(guò)程。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)：目前，實(shí)際需求依然強(qiáng)勁上漲，這必然導(dǎo)致價(jià)格的不斷上漲。當(dāng)前并不是缺少政策，而是缺少執(zhí)行力度和實(shí)施決心，怎么樣來(lái)真正地執(zhí)行和落實(shí)既有政策才是問(wèn)題的關(guān)鍵。目前國(guó)家出臺(tái)的很多政策初衷都是好的，但是在具體的落實(shí)中卻受到很多因素的影響，政策效果并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。比如最近出臺(tái)的房貸新政，由于各家銀行對(duì)政策的實(shí)施有不同的理解并采取了不同的執(zhí)行方式，這實(shí)際上抵消了政策的實(shí)際效果。
實(shí)際上，現(xiàn)在針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策是多管齊下的，并形成了一個(gè)政策體系，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中每一個(gè)單一政策都會(huì)遇到市場(chǎng)實(shí)施環(huán)境的消化或者抵消，這是這幾年經(jīng)常遇到的情況，這必然導(dǎo)致好多政策很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
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