房?jī)r(jià)，這個(gè)讓無(wú)數(shù)老百姓為之興嘆的詞匯，在2007年的秋天又演繹出令人琢磨不透的別樣“風(fēng)景”。一面是不斷走高的價(jià)格，一面是成交量的慘淡，北京、上海、深圳等地方的樓市開(kāi)始陷入“有價(jià)無(wú)市”的僵局。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月以來(lái)，北京市住宅期房的每周成交量呈現(xiàn)出連續(xù)下滑的趨勢(shì)。11月5日至11月11日，北京市期房住宅日均簽約量比前一周每天少了近100套。而上海樓市盡管供應(yīng)量有一定幅度增加，但住宅類(lèi)房源僅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6%。曾經(jīng)以半年上漲四五成的數(shù)據(jù)演繹著“特區(qū)速度”的深圳房?jī)r(jià)近來(lái)也開(kāi)始松動(dòng)。10月份深圳新房市場(chǎng)日均成交住宅不足60套，較9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右。
然而，與最近房屋成交量的連續(xù)下降相悖的是，房?jī)r(jià)卻持續(xù)呈現(xiàn)較大的漲勢(shì)。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新調(diào)查顯示，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%，再創(chuàng)2006年以來(lái)的新高。二手房市場(chǎng)10月份70個(gè)大中城市住房銷(xiāo)售價(jià)格也同比上漲8.7%。深圳與北京這樣一線城市房?jī)r(jià)上漲最快。
業(yè)內(nèi)專家表示，成交量的低迷預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到達(dá)一個(gè)臨界關(guān)口，各方都在博弈中密切關(guān)注走勢(shì)。
房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲，何為？
自上月底央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布房貸新政后，兩年內(nèi)出臺(tái)的政策已經(jīng)收緊了房地產(chǎn)信貸和土地市場(chǎng)，然而不少城市的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯的下降，有些城市甚至出現(xiàn)量減價(jià)升的“空漲“現(xiàn)象，對(duì)此，中國(guó)社科院工經(jīng)所一位專家接受采訪時(shí)認(rèn)為，出現(xiàn)上述現(xiàn)象有多種原因。
“其一，需求增長(zhǎng)快，住宅供應(yīng)相對(duì)偏緊，但還存在結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題。同時(shí)，土地開(kāi)發(fā)建設(shè)成本提高，建筑材料價(jià)格、機(jī)械使用費(fèi)等上漲都形成對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)。其二，地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)的制約和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)。”他認(rèn)為，在中央嚴(yán)控地根而地方稅收剛性增長(zhǎng)情況下，地方政府財(cái)稅壓力需要通過(guò)“賣(mài)地”來(lái)緩解。而地價(jià)上漲直接導(dǎo)致建工成本增加，因此不斷加速的固定資產(chǎn)投資導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路飆升。同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)也增強(qiáng)了買(mǎi)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。
在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的問(wèn)題上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)熱并非單一的房地產(chǎn)原因，長(zhǎng)期的貨幣流動(dòng)性過(guò)剩、進(jìn)出口順差、銀行存貸差、人民幣升值等宏觀因素共同造成了房地產(chǎn)投資熱。也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，在前一年的購(gòu)買(mǎi)力積累下，開(kāi)發(fā)商看到房源供應(yīng)下降的“利好”，借機(jī)炒作烘熱市場(chǎng)，而股市賺錢(qián)后轉(zhuǎn)入樓市的購(gòu)買(mǎi)力也支撐了房?jī)r(jià)的上漲。
樓市拐點(diǎn)已到？
“你最近會(huì)考慮買(mǎi)房嗎？”記者在北京隨機(jī)采訪了10位30歲左右的青年人，其中九人表示不會(huì)考慮近期買(mǎi)房�！艾F(xiàn)在房?jī)r(jià)的泡沫太大了，現(xiàn)在買(mǎi)房很不劃算�！痹诒本┺r(nóng)展館附近上班的外企白領(lǐng)小張認(rèn)為，隨著一系列調(diào)控政策的落實(shí)，房?jī)r(jià)很有可能會(huì)在近兩年回歸到理性的水平。
業(yè)內(nèi)人士分析，今年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)十分密集，除了增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型產(chǎn)品供應(yīng)以外，又提高了第二套住房抵押貸款的首付比例和利率。種種政策的出臺(tái)，顯示出政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)主體失衡的決心很大。
“種種跡象表明，今后樓市會(huì)隨著政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，前段時(shí)間價(jià)格快速增長(zhǎng)的格局將會(huì)改變，一個(gè)相對(duì)平衡的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將到來(lái)�！蔽搴现菐�(kù)房地產(chǎn)分析師認(rèn)為，央行采取的加息政策勢(shì)必使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遭受高額財(cái)務(wù)支出成本，為此，開(kāi)發(fā)商將縮短建設(shè)周期，盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，同一時(shí)期的市場(chǎng)供應(yīng)必然增多。同時(shí)，利率高企必然要求掌握土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)企業(yè)提高資金使用效率，也在一定程度上加快了土地供應(yīng)。
但是，政策帶來(lái)的階段性觀望現(xiàn)象已經(jīng)在近幾年屢見(jiàn)不鮮，一旦政策平穩(wěn)，在地方執(zhí)行上如果出現(xiàn)“削弱”的情況，房?jī)r(jià)及成交量集中反彈都可能成為現(xiàn)實(shí)。有專家稱，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅調(diào)整，將導(dǎo)致城市建設(shè)資金不足，畢竟除了土地收益外，地方政府不可能快速找到城建資金的可替代來(lái)源。
北京某房地產(chǎn)企業(yè)人士對(duì)記者表示，有眾多因素支持房地產(chǎn)景氣度持續(xù)走高，重要的因素就是需求強(qiáng)勁。他認(rèn)為，利率提高雖然會(huì)縮減消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿，但是我國(guó)投資渠道匱乏依然是中高收入者推高房地產(chǎn)投資需求的主要因素，加上巨大的城鎮(zhèn)化需求導(dǎo)致的剛性需求穩(wěn)定增長(zhǎng)。
保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)
其實(shí)，解決老百姓的住房問(wèn)題，國(guó)家已經(jīng)有了清晰明確的思路，那就是保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。溫家寶總理近日在新加坡國(guó)立大學(xué)的演講，就是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)清楚明確的表態(tài)。
溫總理表示，政府的職責(zé)最重要的是要搞好廉租房，讓那些買(mǎi)不起房或者進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房、住得上房。經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級(jí)的，戶均面積90平方米是比較適當(dāng)?shù)�。�?duì)于高檔住房，主要靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，但是也必須有國(guó)家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場(chǎng)混亂。
近日，北京、上海、廣州等城市紛紛傳來(lái)增加廉租房建設(shè)的消息，建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興曾表示，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房將在今后逐步增加，國(guó)土資源部也表示將優(yōu)先安排對(duì)廉租房的土地供應(yīng)。有專家表示，隨著保障性住房供應(yīng)量增加到一定程度，此前被擠入商品房市場(chǎng)中的低收入群體就會(huì)從市場(chǎng)分流出來(lái)，供求比會(huì)隨著變化，商品房市場(chǎng)的價(jià)格也會(huì)趨于平穩(wěn)。(張楠)
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