2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱為“通知”)。
通知對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。
一石激起千層浪，社會(huì)各界對于實(shí)施細(xì)則為何遲遲不出、外資銀行是否應(yīng)納入、“第二套住房”如何認(rèn)定等問題展開了熱烈討論。與此同時(shí)，各商業(yè)銀行紛紛制定了各自的執(zhí)行方案，因?yàn)閷νㄖJ(rèn)識和理解的不同，公眾也是莫衷一是。
為此，本網(wǎng)邀請專家學(xué)者，法律界人士，就上述問題進(jìn)行探討和辯論。（主持人 周斌）
“第二套住房”界定標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)以統(tǒng)一為宜
郭田勇
房貸新政的必要性和及時(shí)性
政策的頻繁出臺(tái)與我國當(dāng)前房價(jià)的持續(xù)上漲是密切相關(guān)的。同普通商品價(jià)格上漲一樣，房價(jià)的上漲自然也是由于供求缺口所致，但對于我國的購房需求卻需具體分析。
在我國目前龐大的購房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著大量投資(投機(jī))型需求。而房價(jià)的持續(xù)走高既有住房市場供求不平衡的因素，更有流動(dòng)性過剩背景下的住房投機(jī)需求高漲的影響。這種以投資、投機(jī)為主的購房行為，不僅對廣大群眾自住性購房形成“擠出效應(yīng)”，也使房地產(chǎn)市場的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)加劇。由于我國利率正處上升通道，一旦部分購房人的還貸能力出現(xiàn)問題，極有可能發(fā)生連鎖反應(yīng)，使得大量炒房客對房價(jià)預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，并誘發(fā)大量投機(jī)性拋盤，導(dǎo)致房價(jià)在大漲之后發(fā)生大跌。
因此，采取保護(hù)自住房需求、抑制投機(jī)的方式來遏制高房價(jià)、進(jìn)而規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這應(yīng)當(dāng)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的主線。由此來看，央行、銀監(jiān)會(huì)針對限制“第二套住房”貸款發(fā)布的通知是十分必要與及時(shí)的。該通知出臺(tái)后，社會(huì)各界普遍叫好，也有部分?jǐn)M購“第二套住房”的人選擇觀望或退避，部分城市二套房交易明顯變小、房價(jià)趨于回穩(wěn)。可以說，該政策對穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期、遏制房價(jià)上漲正在發(fā)揮積極的作用。
標(biāo)準(zhǔn)不一易導(dǎo)致經(jīng)營混亂和無序競爭
通知出臺(tái)以后，在執(zhí)行的細(xì)則上，至今仍存在不少遺留問題。特別是在判斷“第二套住房”到底是以個(gè)人為單位還是以戶為單位，目前各家銀行仍存在各自為政、尺度不一的現(xiàn)象，大體上形成了兩派：一是中小銀行為主采用以個(gè)人為單位來界定“第二套住房”；另外是建設(shè)銀行提出的采用以戶為單位來界定“第二套住房”，并且其他三大國有商業(yè)銀行都有采用這種方式的趨勢。
中小銀行采用以個(gè)人為單位來界定“第二套住房”是出于一種市場經(jīng)濟(jì)主體的理性行為，因?yàn)椴徽撌窃谫Y金實(shí)力還是客戶資源方面，中小銀行都不如四大國有商業(yè)銀行，在國內(nèi)的個(gè)人房貸市場上無法與四大國有銀行抗衡。而四大國有銀行采用以戶為單位來界定“第二套住房”的措施大大提高了申請個(gè)人房貸的門檻，必然會(huì)導(dǎo)致一部分客戶流失，而中小銀行采用的以個(gè)人為單位的界定方式所帶來的相對低門檻則會(huì)吸引這些流失的客戶。甚至?xí)䦟?dǎo)致在四大國有商業(yè)銀行申請房貸的投資者把房屋出售以后再轉(zhuǎn)向中小銀行申請貸款進(jìn)行房屋投資，根據(jù)中小銀行對“第二套住房”的界定標(biāo)準(zhǔn)，這些投資者則不用承擔(dān)在國有商業(yè)銀行那里申請貸款所需承擔(dān)的“第二套住房”成本。這樣就可以增加中小銀行的個(gè)人房貸市場份額，成為其利潤增長的籌碼。如此一來就會(huì)發(fā)生中小銀行倒逼國有商業(yè)銀行的現(xiàn)象：即導(dǎo)致國有商業(yè)銀行在執(zhí)行通知中的規(guī)定時(shí)采取一些規(guī)避措施甚至是違規(guī)違法措施進(jìn)行房貸發(fā)放來防止客戶的流失，最終會(huì)對監(jiān)管當(dāng)局的政策起到抵消作用，這當(dāng)然也就違背了通知的初衷。
另外值得注意的是，據(jù)報(bào)道，這次通知中的規(guī)定并不包括外資銀行。這意味著外資銀行仍然可以按照自己的意愿進(jìn)行個(gè)人房貸的發(fā)放。自從去年年底對外資銀行全面開放國內(nèi)金融市場以來，外資銀行在零售業(yè)務(wù)方面就與中資銀行形成了激烈的競爭，通知出臺(tái)后，中資銀行都采取了相應(yīng)的措施提高了個(gè)人房貸的申請門檻，而本來在零售業(yè)務(wù)方面創(chuàng)新就占有優(yōu)勢的外資銀行，這次相當(dāng)于又得到了一次“隱性政策”支持，這無疑是外資銀行爭奪中資銀行房貸客戶的一次絕佳機(jī)會(huì)。導(dǎo)致了中資銀行和外資銀行在競爭中的政策不公平，不僅違背了市場經(jīng)濟(jì)下的公平競爭原則，同時(shí)也有“搬起石頭砸自己的腳”的嫌疑。
目前當(dāng)以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為宜
筆者認(rèn)為，統(tǒng)一“第二套住房”界定標(biāo)準(zhǔn)已然成為央行、銀監(jiān)會(huì)當(dāng)務(wù)之急。統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的明確，既可以防止各商業(yè)銀行采用不同界定標(biāo)準(zhǔn)從而導(dǎo)致操作過程的混亂，同時(shí)也給市場投機(jī)者們一個(gè)明確的信號，那就是央行、銀監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)投資(投機(jī))的控制絕不手軟，也不會(huì)留下政策漏洞讓投機(jī)者們有空可鉆，最終達(dá)到通知所期望的效果。
至于是采用以個(gè)人為單位還是以戶為單位來界定“第二套住房”，筆者認(rèn)為如果目前央行征信數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)資料很完整的話，以家庭為單位來判斷“第二套住房”是未嘗不可的。因?yàn)檠胄泻豌y監(jiān)會(huì)出臺(tái)政策的初衷，就是要向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場各方向傳遞一個(gè)清晰的信號，顯示政府“保障住房、抑制投資、打擊投資、平抑房價(jià)”的決心。
因此，為了使政策效果更為顯著，顯然以家庭為單位來進(jìn)行判斷效果更好。有人擔(dān)心這會(huì)導(dǎo)致社會(huì)離婚率的上升，我想，該問題已經(jīng)超出經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇本身了。當(dāng)然，為避免一些市場人士擔(dān)心的行政“一刀切”，發(fā)揮中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)的作用，以行業(yè)自律的方式來規(guī)范銀行行為亦是可選之策。
(作者：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任、教授)
商業(yè)銀行應(yīng)承擔(dān)房地產(chǎn)市場的社會(huì)責(zé)任
易憲容
商業(yè)銀行為高價(jià)房推波助瀾
近幾年來，國內(nèi)房價(jià)為何越宏觀調(diào)控漲得越快，這既與房地產(chǎn)政策和發(fā)展模式的缺陷有關(guān)，與房地產(chǎn)開發(fā)商利用缺陷極力擴(kuò)張市場有關(guān)，與投資者借助銀行金融杠桿涌入房地產(chǎn)市場有關(guān)，也與國內(nèi)商業(yè)銀行為了其短期利益對房價(jià)上漲推波助瀾有關(guān)。
國內(nèi)各商業(yè)銀行為追求最大利益，以房地產(chǎn)信貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為幌子，讓大量銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場，從而推高了各地的房地產(chǎn)市場價(jià)格。因?yàn)�，這樣做，不僅銀行信貸業(yè)務(wù)得到迅速的擴(kuò)張，利潤水平快速增長，銀行不良率迅速下降，而且單位成員的業(yè)績與資金快速增長。也就是說，只要房價(jià)上漲，住房信貸市場是各商業(yè)銀行最為主要和便利的贏利模式與工具。
因此，國內(nèi)各商業(yè)銀行為了爭取在住房信貸中更多的份額，紛紛以各種方式來突破監(jiān)管部門對商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的規(guī)則來進(jìn)行大規(guī)模的信貸擴(kuò)張。比如，本來對住房按揭貸款，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的指引，購買住房的借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。但現(xiàn)實(shí)情況是，在商業(yè)銀行及律師事務(wù)所的“幫助”下，這一條規(guī)定完全是形同虛設(shè)，借款人完全可以開虛假的收入證明到銀行辦理按揭貸款。正因?yàn)樯虡I(yè)銀行破壞現(xiàn)有規(guī)則，從而使許多信用不佳、還款能力不足的借款人進(jìn)入房地產(chǎn)按揭信貸市場。商業(yè)銀行不僅如此，還以各種金融創(chuàng)新的名義設(shè)計(jì)出轉(zhuǎn)按揭、加按揭的金融產(chǎn)品，讓信用不足的人進(jìn)入銀行住房信貸市場，套取大量的銀行信貸資金。
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)隱含的風(fēng)險(xiǎn)
如果完全按照監(jiān)管部門的要求執(zhí)行，在房價(jià)上漲時(shí)，個(gè)人住房按揭貸款當(dāng)然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各商業(yè)銀行貸款后坐收利潤就是。但這種假定是周期性的，即房地產(chǎn)市場價(jià)格不可能只漲不跌，也不可能是只跌不漲，這是誰也無法改變的客觀規(guī)律。當(dāng)房地產(chǎn)市場的價(jià)格處于上升時(shí)期，個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然很低，但是當(dāng)房地產(chǎn)市場的價(jià)格發(fā)生周期性變化，個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)也自然就顯現(xiàn)了。美國房地產(chǎn)市場發(fā)生的事實(shí)就很好的證明。在2006年8月以前，美國房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮了近10年，房價(jià)上漲近50%。但是，從2006年8月之后，美國房地產(chǎn)市場價(jià)格開始下降，從而引發(fā)2007年次按危機(jī)。近8年來，中國房地產(chǎn)市場的價(jià)格上漲是美國的幾倍，而國內(nèi)按揭貸款的質(zhì)量也比美國要差。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性變化，那么國內(nèi)商業(yè)銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)肯定會(huì)比美國高。
通知的出臺(tái)，就是要改變目前國內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的神話，從商業(yè)銀行的角度來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，從目前中國商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款的質(zhì)量來看，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格出現(xiàn)周期性的變化，那么國內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)肯定會(huì)比美國高。也就是說，從自身風(fēng)險(xiǎn)控制的角度來說，國內(nèi)商業(yè)銀行也得認(rèn)真執(zhí)行通知，而不是為短期利益所迷惑。
我國商業(yè)銀行的責(zé)任
從國內(nèi)商業(yè)銀行性質(zhì)來看，既與現(xiàn)代商業(yè)銀行相同，又有所區(qū)別。其相同點(diǎn)是以商業(yè)化、市場化的方式來運(yùn)作，區(qū)別是，它又是國有商業(yè)銀行即國有股權(quán)為主導(dǎo)。國有商業(yè)銀行既要有提升企業(yè)商業(yè)價(jià)值的責(zé)任，也要有承擔(dān)社會(huì)公共政策的責(zé)任，并且要在兩者之間選擇一個(gè)合適的平衡點(diǎn)。特別是對于后者，商業(yè)銀行承擔(dān)基本的社會(huì)責(zé)任是它能夠發(fā)展的根本。
現(xiàn)在國內(nèi)不少商業(yè)銀行往往只強(qiáng)調(diào)提供企業(yè)商業(yè)價(jià)值責(zé)任，而忽略社會(huì)責(zé)任。比如，在個(gè)人住房信貸上，不少商業(yè)銀行不遵守誠信法則，不遵守監(jiān)管部門的有關(guān)規(guī)定，盲目的信貸擴(kuò)張，從而使得房價(jià)飚升，導(dǎo)致國內(nèi)兩大資產(chǎn)價(jià)格泡沫迅速吹大，造成經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重失衡。
國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題是與國內(nèi)銀行的金融支持和政策密切相關(guān)的，在目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場矛盾與問題重重的情況下，就得重新調(diào)整國內(nèi)銀行關(guān)于房地產(chǎn)市場的信貸政策。通知就是這種銀行新信貸政策的一次嘗試。
筆者認(rèn)為，通知是房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)公共性政策，而不是一種商業(yè)行為，國內(nèi)各商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行。現(xiàn)在國內(nèi)的一些商業(yè)銀行，特別是一些國有商業(yè)銀行，賺錢時(shí)總想著國家出臺(tái)有利政策，要其承擔(dān)社會(huì)責(zé)任時(shí)候，就不知道跑哪里去了。央行和銀監(jiān)會(huì)應(yīng)以通知的公共性來要求各商業(yè)銀行，避免其“各自為政”，并制定嚴(yán)格的懲罰規(guī)則。對于任何敢于不執(zhí)行通知的國內(nèi)商業(yè)銀行進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。當(dāng)然，央行和銀監(jiān)會(huì)要做到這一點(diǎn)，還得就通知出臺(tái)更多細(xì)則。
因此，無論是第一套住房按揭比重還是對“第二套住房”的界定，商業(yè)銀行都得從公共性政策角度來從嚴(yán)要求，而不是僅從其短期利益采取寬松的政策。這樣，才能把房地產(chǎn)投資逐漸清除出市場，從而使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
(作者：中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)
“第二套住房”的認(rèn)定要有法可依
尹伯成
通知出臺(tái)后，央行、銀監(jiān)會(huì)對于什么是“第二套住房”一直沒有明確的說法。購買“第二套住房”，是以戶還是以個(gè)人為單位作認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)？如果過去已經(jīng)用按揭貸款購買了商品房，現(xiàn)在貸款已經(jīng)還清，再次購買時(shí)，算不算“第二套住房”？原來按揭買過一套商品房，現(xiàn)在覺得小，或者其他原因要重新買一套，即便賣掉舊房重買，也就是所謂改善性需求，算不算“第二套住房”？諸如此類問題，央行、銀監(jiān)會(huì)都未有一套正式認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，結(jié)果各地各銀行都感到莫衷一是，放貸新政難以執(zhí)行，筆者認(rèn)為，如果這種情況持續(xù)下去，將會(huì)帶來以下幾方面不利后果：
首先，不是有法不依，而是無法可依。如果“第二套住房”沒有明確的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，那么，有關(guān)“第二套住房”的放貸新政等于名存實(shí)亡，流于形式。打個(gè)比方，如果法律規(guī)定搶劫屬于犯罪行為，但對于什么是搶劫行為卻沒有明確規(guī)定，則上述法律條文就變成一句空話。也許有人認(rèn)為，關(guān)于房貸新政，央行、銀監(jiān)會(huì)應(yīng)當(dāng)作一個(gè)原則性規(guī)定，至于如何執(zhí)行，由各地各銀行根據(jù)具體情況來規(guī)定執(zhí)行，實(shí)施的細(xì)則應(yīng)當(dāng)給下面留一個(gè)靈活機(jī)動(dòng)的執(zhí)行空間。筆者以為，這種看法不妥，有些政策確實(shí)只需要原則性規(guī)定，實(shí)施細(xì)則可以由“下面”視具體情況貫徹執(zhí)行，但對于購買“第二套住房”要實(shí)施房貸新政而言，“第二套住房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)就是一個(gè)要不要執(zhí)行這個(gè)政策的原則問題，這是不可以讓“下面”自己來規(guī)定的，否則這一房貸新政等于無法可依，而不是有法不依。
其次，會(huì)使購買“第二套住房”的房貸新政的調(diào)控完全落空。眾所周知，近年來各地房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，這既嚴(yán)重違背了廣大老百姓改善住房的要求，又給銀行帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)，而房價(jià)的上升又與房市上的投資性需求旺盛有關(guān)，為了抑制這種投資性需求，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了這一新政，而如果什么是“第二套住房”不作認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，那么，家中夫妻二人各買一套，或者家中有幾個(gè)人就可以買幾套，都可以不算“第二套住房”；或者買一套房，等房價(jià)漲了賣掉，還清按揭，再買一套，也不算“第二套住房”，那抑制投資性需求的房貸新政，是難以有成效的。
再次，會(huì)引起各商業(yè)銀行間的不平等競爭�，F(xiàn)在，有的銀行已明確表態(tài)，要按戶為單位計(jì)算，而有的銀行(如華夏銀行及部分外資銀行)已宣布以個(gè)人為單位計(jì)算，各銀行都自行其是，缺乏統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，必然導(dǎo)致競爭不公平。目前，很多銀行無視房貸風(fēng)險(xiǎn)，總以為房貸是一塊最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，都來搶食這塊肥肉，結(jié)果，房價(jià)是越來越高，銀行風(fēng)險(xiǎn)也越來越大，一旦泡沫破裂，不管哪個(gè)銀行形成房貸壞賬，最后還是要由國家兜底，全國人民買單。
綜上所說，筆者認(rèn)為對于什么是“第二套住房”，央行應(yīng)當(dāng)有一個(gè)盡可能明確的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)目前情況，筆者主張：
第一：“第二套住房”必須以戶為單位，夫妻二人想各買一套，必須憑離婚證明，子女想單獨(dú)買一套，必須憑結(jié)婚證明。
第二：五年內(nèi)用按揭買過房，五年內(nèi)如果想再買一套，并且不是自己居住，即使前面的貸款已經(jīng)還清，也應(yīng)當(dāng)作為“第二套住房”。
第三：對于改善性需求，必須憑賣掉舊房的證明，再買房的時(shí)候，才可以不作為“第二套住房”。
現(xiàn)在有的地方，比如說上海，因?yàn)椤吧厦妗币恢睂κ裁词恰暗诙鬃》俊睕]有認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，由銀行協(xié)會(huì)牽頭制定出了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為這個(gè)辦法也不妥，銀行協(xié)會(huì)牽頭制定出來的規(guī)定，只能是各個(gè)銀行可以參照執(zhí)行的自律性規(guī)定，不具備法律約束力，這種規(guī)定不能代替必須執(zhí)行的法規(guī)。
總之，筆者認(rèn)為，必須根據(jù)有關(guān)房貸新政的本意和出發(fā)點(diǎn)，來作一個(gè)統(tǒng)一的，什么是“第二套住房”的明確的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
(作者：上海復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任)
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