過去兩年來，政府針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控手段可謂嚴(yán)厲，然而全國房價(jià)依舊繼續(xù)呈現(xiàn)加快上漲態(tài)勢。國家統(tǒng)計(jì)局昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，第三季度70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲8.2%，新建住宅價(jià)格上漲9%。這一數(shù)字達(dá)到了近年來的最高點(diǎn)。這表明，政府未來的調(diào)控任務(wù)還很艱巨。
房價(jià)為什么難以“降伏”？有人利用市場供求理論來分析中國房地產(chǎn)市場的價(jià)格現(xiàn)象，認(rèn)為價(jià)格快速上漲就是因?yàn)楣┣竺芗哟�，�?yán)重供不應(yīng)求所致。實(shí)際上，供求的不平衡只是表面現(xiàn)象，更核心的原因在于消費(fèi)者對市場的預(yù)期。
我們并不否認(rèn)供求關(guān)系本身對價(jià)格的重大作用，但供求量的變化是“現(xiàn)在量”，而預(yù)期是“未來量”，人們現(xiàn)在的購買行為往往是著眼于未來，從這個(gè)角度看，市場預(yù)期的變化往往對房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生重大影響。投資者投資房產(chǎn)的目的是什么？當(dāng)然是為了以后賣出獲利。自住者購買的目的雖然首要是解決居住問題，但房屋的保值增值功能也不可忽略。如果消費(fèi)者預(yù)期未來房地產(chǎn)市場走下坡路，價(jià)格回落，那么絕大部分的投資者和較大部分的自住者會選擇觀望。這種情況出現(xiàn)后，房地產(chǎn)行業(yè)的諸多非理性行為會得到抑制。
在過去的兩年里，盡管政府通過各種強(qiáng)力措施，試圖改變房價(jià)不斷上升的態(tài)勢，但市場普遍的預(yù)期卻是未來市場價(jià)格會漲，而不是跌，這與政府的意愿和“穩(wěn)定價(jià)格”的調(diào)控目標(biāo)形成錯(cuò)位。當(dāng)然，這并不說明政府沒有能力影響市場，關(guān)鍵是產(chǎn)生影響的方法、方式、手段是否完全到位或?qū)β贰Ｔ谀壳胺績r(jià)依舊不斷上升的條件下，政府在努力調(diào)控供求的同時(shí)，還要采取有效的措施，改變消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期——如此，或會有助于達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。
回顧近兩年來政府出臺的若干政策，“90/70”政策具有代表性。政府通過正式文件直接干預(yù)市場，規(guī)定了市場投資主體的投資范圍以及產(chǎn)品規(guī)格，然而房地產(chǎn)開發(fā)商卻不會完全依循政府意志，而更多地通過考量利益來決定其投資行為。這種政策傳導(dǎo)與執(zhí)行的錯(cuò)位會導(dǎo)致該政策的效果打折扣。最新的統(tǒng)計(jì)顯示，上半年符合“90/70”政策的住宅投資只占總住宅投資的19.5%，與政府的調(diào)控目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。投資的減少導(dǎo)致了市場供應(yīng)的減少，消費(fèi)者對房價(jià)的預(yù)期自然是會更高。
另一類政策是在生產(chǎn)和流通環(huán)節(jié)加稅。眾所周知，政府通過增稅的手段并不必然影響需求。在房地產(chǎn)市場中，由于稅賦轉(zhuǎn)嫁的作用，新增加的稅收往往也會提高購房者的負(fù)擔(dān)，這種負(fù)擔(dān)有時(shí)候反而推升房價(jià)。同樣，收緊住宅土地供應(yīng)的政策直接導(dǎo)致開發(fā)商對獲取土地的恐慌，一些地產(chǎn)類上市企業(yè)由于融資成本較低，更使得全國各地“地王”頻出。土地價(jià)格的急速上升恰恰給了消費(fèi)者明確的房價(jià)上漲的信號。
要改變各地房價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)的尷尬現(xiàn)狀，政府部門當(dāng)前一個(gè)更為重要的任務(wù)，就是努力通過有效的措施來改變?nèi)藗儗ξ磥硎袌龉┣蟮念A(yù)期，從而達(dá)到穩(wěn)定甚至降低房價(jià)的目的。值得注意的是，政府最近出臺的若干政策和措施已然出現(xiàn)了新的亮點(diǎn)，即通過連續(xù)出臺重量級的調(diào)控措施，力圖改變市場預(yù)期。事實(shí)上，不少一線大城市的房地產(chǎn)市場先后進(jìn)入了調(diào)整狀態(tài)。我們從這些措施當(dāng)中，可以清晰看到此輪宏觀調(diào)控的軌跡。
首先是24號文的發(fā)布。該政策強(qiáng)調(diào)政府的住房保障責(zé)任，著力解決低收入家庭的住房問題。這樣的政策至少可以解決一部分低收入家庭的難題，避免所有的消費(fèi)者都擠在商品房市場，從而引發(fā)供需矛盾。
其次，是提高第二套房首付比例和利率水平。房貸新政直接針對的是住房投資(機(jī))者。通過限制銀行對購房者的資金支持，來影響未來一段時(shí)期的市場供求關(guān)系，從而達(dá)到降低價(jià)格預(yù)期的目的。這一措施顯然要比壓縮開發(fā)商融資渠道的措施更為有效。
第三，是物業(yè)稅將來的“空轉(zhuǎn)實(shí)”。和以前在生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)加稅不同，物業(yè)稅是保有環(huán)節(jié)的稅賦。任何炒房者都因此而顧忌到囤房的成本。同時(shí)，物業(yè)稅的征收，必然要代替土地出讓金的征收。物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)實(shí)”，會對未來市場預(yù)期產(chǎn)生重大影響。當(dāng)然，物業(yè)稅真正的全面征收還需時(shí)日，但政府在當(dāng)前階段大力宣傳這個(gè)事情，其目的正是提醒消費(fèi)者須冷靜面對當(dāng)前火熱的市場。
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