政府公布的房?jī)r(jià)嚴(yán)重失真？
房?jī)r(jià)或許是最說(shuō)不清楚的數(shù)字。同一套住宅，在交易過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)三種價(jià)格。
半個(gè)月前，曾先生通過(guò)清水苑廣州大道分店買(mǎi)了一套華景大廈的物業(yè)。三方合約上的交易成交價(jià)為76萬(wàn)元，在辦理按揭時(shí)銀行的評(píng)估價(jià)是70萬(wàn)，最高可以貸款49萬(wàn)，而在房管局備案的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》上的交易價(jià)為38萬(wàn)。
在清源按揭中心的高級(jí)信貸顧問(wèn)阿建看來(lái)，銀行的評(píng)估價(jià)逐漸謹(jǐn)慎，一般，都要略低于房子的實(shí)際成交價(jià)。
哪個(gè)才是真正的房?jī)r(jià)？
根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007年6月份廣州市的二手房(住宅)的均價(jià)為3991元/平方米。房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字以在房管局備案的交易價(jià)即報(bào)稅價(jià)為準(zhǔn)。
而清水苑研究部的數(shù)據(jù)表明，2007年6月份廣州二手房均價(jià)是6308元/平方米，這一價(jià)格比政府公布的價(jià)格高了近60%。清水苑數(shù)據(jù)來(lái)源于清水苑促成的買(mǎi)賣(mài)交易的實(shí)際成交價(jià)。
在9月14日舉辦的2007廣州秋季樓市發(fā)展論壇上，廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)陳敦林旗幟鮮明地指出：廣州房?jī)r(jià)應(yīng)以政府信息發(fā)布中心公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，因?yàn)槠湟淹瓿山欢�、過(guò)戶(hù)等程序，廣州市房地產(chǎn)交易中心公布的數(shù)據(jù)是最終端、最真實(shí)的數(shù)據(jù)。
根據(jù)房管局公布的數(shù)據(jù)，2007年上半年廣州市二手房交易均價(jià)甚至在3月和6月出現(xiàn)了小幅下降。
或許陳會(huì)長(zhǎng)也沒(méi)有想到，即使是政府信息發(fā)布的中心——房管局也對(duì)自己的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也毫無(wú)信心�！敖ㄗh參考大的中介地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)，他們的更為準(zhǔn)確�！睆V州市房地產(chǎn)交易中心的工作人員對(duì)南方周末記者說(shuō)。
地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們并不愿意過(guò)多地關(guān)心政府公布的均價(jià)，盡管這些均價(jià)大多是出自他們之手。
為了減少交易成本，報(bào)低成交價(jià)以避稅是二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)中通行的潛規(guī)則。
早在簽約之前，經(jīng)紀(jì)阿玲就已告訴曾先生，將成交價(jià)報(bào)低一半，他就可以少交3萬(wàn)元的稅費(fèi)�！皥�(bào)低價(jià)避稅”是經(jīng)紀(jì)們一個(gè)極具誘惑力的談判砝碼。
城市的每個(gè)區(qū)域，政府都會(huì)有一個(gè)參考價(jià)，只要不偏離參考價(jià)太離譜，報(bào)價(jià)一般都會(huì)被通過(guò)的。
“名門(mén)大廈的參考價(jià)是6000-7000元，但實(shí)際成交價(jià)至少1萬(wàn)，7000元的報(bào)價(jià)一定能通過(guò)�！瘪T小姐還沒(méi)碰到上報(bào)的成交價(jià)沒(méi)被通過(guò)的情況。根本不用擔(dān)心買(mǎi)賣(mài)雙方報(bào)低價(jià)會(huì)產(chǎn)生什么糾紛，因?yàn)椤斗康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》上買(mǎi)賣(mài)雙方都已簽字，更重要的是這份合同在房管局備案，買(mǎi)賣(mài)雙方均不持有。
中介與“炒家”的合謀
清水苑番禺吉祥道分店的經(jīng)紀(jì)阿紅最近接到了一個(gè)大單：湖北的姚先生需要在廣州碧桂園一次性買(mǎi)入4套房子，條件只有一個(gè)，希望4套房子是同一個(gè)業(yè)主，容易談判。
為了贏得姚先生的信任，阿紅還鄭重寫(xiě)下了“某某5套房產(chǎn)屬于同一業(yè)主”的保證書(shū)。
盡管這5套房子房產(chǎn)證上“共有權(quán)人”的名字并不一樣，但現(xiàn)在它們有一個(gè)相同的全權(quán)代理人——黃費(fèi)鴻(化名)。
他被當(dāng)?shù)刂薪樽鸱Q(chēng)為“黃叔”，是廣州碧桂園里最大的“炒家”，平時(shí)很少親自參與交易，只是在最后簽約時(shí)才現(xiàn)身，更多的時(shí)候是一個(gè)叫“陳雪兒”的助手代他出面，電話(huà)里阿紅親切地稱(chēng)她為“雪兒姐”。“炒家”正在從房?jī)r(jià)近乎癲狂的深圳轉(zhuǎn)向廣州，為越來(lái)越多的廣州人所熟悉。
嚴(yán)格意義來(lái)說(shuō)，“炒家”和原業(yè)主的交易并未全部完成，為了規(guī)避稅費(fèi)，“炒家”往往在一次性支付房款后，得到原業(yè)主的一份“全權(quán)委托書(shū)”，而并未在房管局進(jìn)行備案和過(guò)戶(hù)。
當(dāng)有廣州碧桂園業(yè)主放盤(pán)時(shí)，會(huì)有不止一家的地產(chǎn)中介在第一時(shí)間通知黃叔，或許是市場(chǎng)嗅覺(jué)更加敏銳，在一般客戶(hù)還在猶豫之際，他就已經(jīng)果斷出手。而當(dāng)一般客戶(hù)終于下定買(mǎi)房的決心時(shí)，這套物業(yè)已經(jīng)被重新掛在了中介公司的櫥窗里，什么都沒(méi)變，多的只是少則幾萬(wàn)多則數(shù)十萬(wàn)的價(jià)差，和一份全權(quán)委托書(shū)。
“炒家出手果斷、懂行情，根本用不著經(jīng)紀(jì)苦口婆心，而且一套房子至少可以賺兩次傭金，何樂(lè)而不為�！痹诘禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)阿華眼里，中介理所當(dāng)然更愿意和“炒家”打交道。
法律專(zhuān)家提出：炒家用全權(quán)委托書(shū)炒房有很大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵撐飿I(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人名字仍然是原業(yè)主，理論上原業(yè)主仍然有可能對(duì)該物業(yè)進(jìn)行其他處置。
盡管房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所的史小明書(shū)記一再?gòu)?qiáng)調(diào)，指向不明確的全權(quán)委托書(shū)不受法律保護(hù)，然而，類(lèi)似的全權(quán)委托書(shū)正在成為二手房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中的常態(tài)。專(zhuān)家們的擔(dān)心很少成為現(xiàn)實(shí)，因?yàn)椤俺醇摇睆膩?lái)都不會(huì)把房子捂在手上太久。
黃叔上個(gè)月以150萬(wàn)元的總價(jià)從清水苑吉祥道分店買(mǎi)入碧桂園雅苑80座G01和68座G02。一個(gè)月后，辦理了相關(guān)手續(xù)，這處物業(yè)的售價(jià)改為180萬(wàn)元，來(lái)看房的人絡(luò)繹不絕。其他兩處物業(yè)的全權(quán)委托書(shū)上的日期分別是8月13日和8月24日。
清水苑研究部的一份資料表明：廣州部分物業(yè)前后兩次交易時(shí)間差僅一個(gè)月，但賬面盈利可以達(dá)到32.5%�！爸劣趦r(jià)格，商量的余地很小，因?yàn)椤醇摇瘞缀鯄艛嗔耸袌?chǎng)�！卑⒓t告訴姚先生�！俺醇摇钡氖蹆r(jià)比一般市價(jià)要高，而且客戶(hù)幾乎沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的可能，畢竟“只此一家”。
阿紅做了這樣的一個(gè)比較：黃叔手上華苑9座的房子，102.5平方71萬(wàn)，是一個(gè)北向的空房，華苑36座普通業(yè)主的一套房子，102.5平方70萬(wàn)，南向帶全部裝修和家電。
而在經(jīng)紀(jì)阿華看來(lái)，這套房子很快就會(huì)轉(zhuǎn)到黃叔的名下，他應(yīng)該不會(huì)放過(guò)這套“筍盤(pán)”。(文中“清水苑”為化名)
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