“政府總算找到了自己該做的事了�！鄙缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞意味深長(zhǎng)的話，讓前不久剛剛出臺(tái)的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(又稱“24號(hào)文”)執(zhí)行情況更加令人期待。與牛鳳瑞一樣，眾多長(zhǎng)期關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的專家學(xué)者都極大地肯定了“24號(hào)文”的意義。毫無(wú)疑問(wèn)，這次住房保障的宏觀調(diào)整，將會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。而在新住房保障制度下的房地產(chǎn)市場(chǎng)又將出現(xiàn)哪些拐點(diǎn)？不妨讓我們來(lái)大膽猜想一下吧。
上月末，全國(guó)城市住房工作會(huì)在北京召開(kāi)，會(huì)議以落實(shí)8月13日出臺(tái)的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(又稱“24號(hào)文”)以及此前出臺(tái)的“國(guó)八條”及“國(guó)六條”中住房保障措施為主要議題，決定要積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。
會(huì)后，眾多專家學(xué)者一致認(rèn)為這次會(huì)議是對(duì)1998年房改的重新完善和反思，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所研究員寥英敏認(rèn)為，住房保障工作屬于政府職責(zé)，相對(duì)于“國(guó)八條”和“國(guó)六條”用市場(chǎng)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種直接的行政手段將取得更好的效果，免去了市場(chǎng)的稀釋作用。而社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞更是認(rèn)為，“政府總算找到了自己該做的事了”。
縱觀中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直由保障房和商品房?jī)煞矫鏄?gòu)成，在過(guò)去的幾年中商品房市場(chǎng)得到了充分的發(fā)展，而保障房方面一直相對(duì)滯后�！斑@次政府大力發(fā)展保障性住房必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，在一定程度上會(huì)改變?cè)蟹康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式�！� 牛鳳瑞認(rèn)為。
猜想一
政府性企業(yè)欲浮出水面
按照“24號(hào)文”規(guī)定，“十一五”期末，全國(guó)廉租住房制度保障范圍要擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。2007年底前，所有設(shè)區(qū)的城市要對(duì)符合規(guī)定住房困難條件、申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保。由此可見(jiàn)，政府推行保障性住房的決心和力度，可是這樣也產(chǎn)生了一個(gè)新的問(wèn)題，這些保障性住房到底由誰(shuí)來(lái)承建。
寥英敏認(rèn)為，目前我國(guó)還沒(méi)有建立專門的住房保障機(jī)構(gòu)，一般情況下保障性質(zhì)的住房全由地方政府委托國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)興建，誰(shuí)負(fù)責(zé)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)誰(shuí)就來(lái)負(fù)責(zé)建設(shè)。而從今年北京市宋家莊經(jīng)濟(jì)適用房公開(kāi)招標(biāo)來(lái)看，政府也期望在保障性住房體系中引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，但是值得反思的是，參加宋家莊經(jīng)濟(jì)適用房招標(biāo)的地產(chǎn)企業(yè)全部是國(guó)有企業(yè)，而市場(chǎng)化的公開(kāi)招標(biāo)也趨于了形式化。
從宋家莊經(jīng)濟(jì)適用房公開(kāi)招標(biāo)和北京市三批兩限商品房招標(biāo)過(guò)程中不難看出，在招標(biāo)過(guò)程中國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)有著不可比擬的優(yōu)勢(shì)，而從“24號(hào)文”中也不難發(fā)現(xiàn)，中價(jià)位中小戶型的商品房、兩限商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，這些政策性和保障性住房將成為市場(chǎng)主流，由此不難想象將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)被一些企業(yè)壟斷，而拿地成敗的關(guān)鍵要看與“政府關(guān)系如何”。
“這樣我國(guó)內(nèi)地也可能會(huì)出現(xiàn)類似新加坡、我國(guó)香港等地的專門為政府保障性住房施工的房地產(chǎn)企業(yè)。” 寥英敏認(rèn)為，而目前這樣的職責(zé)大部分由國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)。
猜想二
高端定位將成開(kāi)發(fā)商主流思路
其實(shí)，早在“24號(hào)文”出臺(tái)前，土地供應(yīng)已經(jīng)表現(xiàn)出了向政策性、保障性住房?jī)A斜的態(tài)勢(shì)。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，截止到8月份，北京市共交易土地44宗，土地面積約331萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積581萬(wàn)平方米，同比供應(yīng)增長(zhǎng)達(dá)到了30%，但是其中有8宗是屬于“兩限房”用地，總規(guī)劃建筑面積達(dá)到了247萬(wàn)平方米，占今年已交易土地規(guī)劃建筑面積的四成以上。此外還有規(guī)劃建筑面積35萬(wàn)平方米的宋家莊經(jīng)濟(jì)適用房地塊。
而建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在解釋“24號(hào)文”時(shí)明確指出，解決低收入家庭住房困難將作為政府的一項(xiàng)重要職責(zé)，可見(jiàn)在未來(lái)幾年內(nèi)地方政府將把建設(shè)政策性和保障性住房作為一項(xiàng)重要的“政治任務(wù)”去推行。
“地方政府本身并不缺少資金，又不缺少配套土地，會(huì)大量推出經(jīng)濟(jì)適用住房。由于‘24號(hào)文’把經(jīng)濟(jì)適用房的戶型標(biāo)準(zhǔn)限制在60平方米左右，這樣，幾年之后，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的推出量可能會(huì)達(dá)到幾百萬(wàn)套。這樣的小戶型房子必然會(huì)對(duì)低價(jià)位的普通商品房產(chǎn)生比較大的沖擊。”SOHO中國(guó)總裁潘石屹表示。
按照潘石屹的預(yù)測(cè)，在未來(lái)幾年內(nèi)，開(kāi)發(fā)商如果還和從前一樣靠開(kāi)發(fā)大面積的低端項(xiàng)目肯定面臨著被市場(chǎng)淘汰的危險(xiǎn)。而且隨著土地供應(yīng)向政策性、保障性住房?jī)A斜，商品房的土地供應(yīng)將更加緊張，實(shí)現(xiàn)有限土地的利潤(rùn)最大化、發(fā)展高端項(xiàng)目無(wú)疑是最佳選擇。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分已經(jīng)越來(lái)越明晰，中低收入者的住房問(wèn)題全納入了政府的保障范圍，中高收入者的住房要靠商品房市場(chǎng)來(lái)解決，雙軌制的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加明確，因此在將來(lái)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)主要發(fā)展一些高端項(xiàng)目，目前該公司正在準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一些高端項(xiàng)目，完成從遠(yuǎn)洋天地、遠(yuǎn)洋風(fēng)景等中低項(xiàng)目向高端項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型。可能不久的將來(lái)國(guó)內(nèi)也會(huì)出現(xiàn)和新加坡那樣商品房比保障性住房貴五六倍的情況。
猜想三
持有型物業(yè)愈發(fā)受寵
雖然中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)了2004、2005、2006三年的快速發(fā)展，但是牛鳳瑞認(rèn)為，目前房地產(chǎn)發(fā)展依然存在著嚴(yán)重的問(wèn)題，主要是結(jié)構(gòu)問(wèn)題，一方面是戶型問(wèn)題，就是住宅戶型面較大；另外一方面，住宅市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不足，一手房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快、二手房市場(chǎng)相對(duì)滯后，這主要是由于福利分房取消后，新生購(gòu)房者的購(gòu)房需求過(guò)分依賴市場(chǎng)解決，一時(shí)間出現(xiàn)了住宅比寫字樓賣得還貴的怪現(xiàn)象。
隨著“24號(hào)文”的出臺(tái)，大量保障性住房將被建設(shè)，但是隨之引發(fā)的問(wèn)題是需要建設(shè)大量的商業(yè)配套來(lái)滿足人們的正常生活，以目前北京的回龍觀、天通苑為例，居民居住幾年后才逐步興建了商業(yè)設(shè)施。
因此，在大規(guī)模的修建政策性、保障性住房時(shí)，大量的商業(yè)配套也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了機(jī)遇。此外，商業(yè)物業(yè)相對(duì)于住宅回報(bào)率更高，隨著房地產(chǎn)企業(yè)上市數(shù)量不斷擴(kuò)大，追求穩(wěn)定回報(bào)率將成為主要目標(biāo)。
從近年來(lái)的調(diào)控政策來(lái)看，由于住宅問(wèn)題牽扯到民生問(wèn)題，今后開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的政策性風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，因此不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇商業(yè)地產(chǎn)，而且持有型商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量越來(lái)越大。據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟2007年對(duì)699家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查顯示，選擇“只租不售”模式的達(dá)到了39%，而在2006年的調(diào)查中，選擇持有型物業(yè)比例僅為21.4%�？梢�(jiàn)，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化，選擇持有型商業(yè)項(xiàng)目也將成為開(kāi)發(fā)商不錯(cuò)的選擇。
猜想四
二手房經(jīng)紀(jì)公司成收購(gòu)目標(biāo)
值得注意的是，這次“24號(hào)文”中明確地提出了限制經(jīng)濟(jì)適用房上市流通的條件，只有滿五年，并且還要補(bǔ)齊土地出讓金，而且政府還將采取回購(gòu)的方式，這在一定程度上保證了經(jīng)濟(jì)適用房不會(huì)被用做它途，但是也在一定程度上影響了市場(chǎng)上的房源供應(yīng)。
按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)律，土地資源是有限的，地產(chǎn)新項(xiàng)目的供應(yīng)也會(huì)逐步減少，若干年后房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易將以二手房交易為核心，而原有的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也將會(huì)轉(zhuǎn)型到房屋租賃和二手房買賣業(yè)務(wù)上來(lái)。華潤(rùn)地產(chǎn)一位人士向記者表示，從北京市場(chǎng)的供應(yīng)來(lái)看，三五年后新項(xiàng)目將開(kāi)發(fā)待盡，房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪將主要圍繞二手房市場(chǎng)展開(kāi)，將來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)收購(gòu)二手房經(jīng)紀(jì)公司的可能性。
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示，二手房市場(chǎng)肯定是未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要發(fā)展方向，隨著市場(chǎng)的規(guī)范性不斷提高，二手房的業(yè)務(wù)知識(shí)也更加專業(yè)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司直接過(guò)渡到二手房市場(chǎng)的可能性較小，但是通過(guò)收購(gòu)、并購(gòu)的可能性會(huì)比較大。(記者 賴大臣)
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解讀新一輪地產(chǎn)調(diào)控三大重點(diǎn)
兩個(gè)70%不放松
建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥明確表示，下一步在加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)的同時(shí)，將繼續(xù)抓好國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的落實(shí)。大力增加普通住房供應(yīng)，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，堅(jiān)持落實(shí)好“兩個(gè)70%”以及限價(jià)房政策，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
震撼指數(shù)：★★★★
兩限房為政策性住房
齊驥指出，到目前為止沒(méi)有把兩限房作為保障性住房，而是一種政策性的商品住房。由于一些城市房?jī)r(jià)上漲的比較快，外地、境外人士到這些城市購(gòu)房的比例比較高，這是房?jī)r(jià)上漲的很重要原因。比如北京，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1/3以上的商品住房賣給了北京以外的人，其中中心區(qū)高檔的商品房占50%，甚至在60%以上。因此限價(jià)房是一種政策性的商品住房，只限于在本地住房比較困難的居民購(gòu)買。
震撼指數(shù)：★★★
普通收入居民可考慮租房
“現(xiàn)在大家一提住房，第一反應(yīng)就是買不起，而沒(méi)有人會(huì)說(shuō)租不起。”齊驥說(shuō)，世界上沒(méi)有一個(gè)國(guó)家只靠買房來(lái)解決居民的住房問(wèn)題。我國(guó)居民住房現(xiàn)在的問(wèn)題是重買輕租，普通收入的居民應(yīng)該考慮用租房的方式來(lái)解決住房問(wèn)題。
震撼指數(shù)：★★
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