“炒房？我早就不干了，真的！”王彬不緊不慢地回答，語(yǔ)氣里透著堅(jiān)定。
“現(xiàn)在投資房產(chǎn)的利潤(rùn)空間已越來(lái)越小了，所以，我洗手不干了�！蓖醣蛳蛴浾咛孤缎穆暋Ｋ治�，任何市場(chǎng)都是供求關(guān)系確定的，而市場(chǎng)總是有起有落，以他的判斷，這撥房地產(chǎn)的熱度也該降了，因?yàn)橥稒C(jī)的空間被擠得越來(lái)越小了。
眼前的這個(gè)王彬，在溫州可是小有名氣的：幾年前，當(dāng)過(guò)溫州上海炒房團(tuán)的“帶頭大哥”，也組織過(guò)樓盤(pán)到溫州銷(xiāo)售，自己在上海還投資了不少的房產(chǎn)。
沒(méi)想到曾經(jīng)在溫州和上海間來(lái)去風(fēng)光的“帶頭大哥”卻已經(jīng)不再繼續(xù)這樣的經(jīng)歷與故事了。
第一撥熱潮——
炒房可賺到上百萬(wàn)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)最多的還是銀行
王彬最初在上海投資買(mǎi)房完全是為了孩子。“溫州與上海的經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度很大。相對(duì)于上海，溫州還是個(gè)小地方，許多家長(zhǎng)都希望子女以及自身在上海找到新的發(fā)展�！蓖醣蛘f(shuō)。
像王彬一樣，許多的溫州人正是這樣走進(jìn)上海樓市的：為了子女以及自身的發(fā)展。先買(mǎi)個(gè)小的房子，獲得一本藍(lán)印戶(hù)口，這樣在上海就基本立足了�！罢l(shuí)知買(mǎi)了之后，卻突然發(fā)現(xiàn)，這里面有很大的利潤(rùn)空間。2002年以前，上海的房?jī)r(jià)不過(guò)3000多元一平方米，這個(gè)價(jià)格比當(dāng)年溫州的房?jī)r(jià)低了近一半。上海畢竟是個(gè)國(guó)際大都市，這樣一來(lái)，與其投資在溫州還不如投資在上海啊�！�
王彬說(shuō)，2002年初，溫州人開(kāi)始進(jìn)滬買(mǎi)房，形成了第一撥熱潮，并相互聯(lián)手炒作。比如甲和乙兩人同時(shí)炒房，分別購(gòu)買(mǎi)一套100萬(wàn)的房子。按照規(guī)定，兩人分別需首付30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)。辦好按揭或拿到現(xiàn)房后，找一家熟識(shí)的中介分別以150萬(wàn)的價(jià)格將房子轉(zhuǎn)手給對(duì)方。此時(shí)，甲和乙分別需為新買(mǎi)的房子向?qū)Ψ绞赘?0%即45萬(wàn)，貸款七成即105萬(wàn)。由于甲、乙兩人對(duì)敲炒房，所以彼此的首付都不用交，剩余的105萬(wàn)元貸款通過(guò)銀行貸款變現(xiàn)，即可獲利5萬(wàn)元。循環(huán)多次，或者同時(shí)炒多套房子便可賺到上百萬(wàn)的錢(qián)�！斑@里面承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)最多的還是銀行，但卻讓許多人有了效仿的沖動(dòng)�！�
更大的甜頭——
申博成功，房子升值80%以上，出現(xiàn)大規(guī)模炒房團(tuán)
更大的轉(zhuǎn)折是在2002年中旬。這時(shí)，為了申博，上海進(jìn)行了大規(guī)模的宣傳，溫州人從中再次嗅出了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
“溫州人的這點(diǎn)本領(lǐng)不得不佩服，反應(yīng)就是比其他人快。于是，開(kāi)始成批地進(jìn)上海買(mǎi)房。”這個(gè)時(shí)候，王彬開(kāi)始帶親戚朋友到上海購(gòu)房，一買(mǎi)就是幾套。“一套70萬(wàn)元的房子，首付30%，貸款70%，負(fù)擔(dān)并不重：買(mǎi)了之后，留下一套自住，然后就出租，光是租金已差不多可以還貸。”2002年12月，上海申博成功，房?jī)r(jià)緊接著直線(xiàn)拉升，2003年初，上海房?jī)r(jià)已漲到5000多元一平方米，溫州人買(mǎi)的房子升值80%以上，這讓溫州人嘗到了更大的甜頭。
“如果房子能出手，不是可以獲利80%嗎？于是，溫州人把房子盡快出手，一級(jí)級(jí)提高價(jià)格，獲利頗豐：不僅可以把銀行的貸款還了，每套還能獲得20萬(wàn)—30萬(wàn)元不等的利潤(rùn)。而買(mǎi)的人也是用銀行貸款，負(fù)擔(dān)也不重，所以越來(lái)越多溫州人進(jìn)上海購(gòu)房�！�
“你們所說(shuō)的炒房團(tuán)，最大規(guī)模出現(xiàn)在2003年，太太購(gòu)房團(tuán)就出現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候。我當(dāng)時(shí)就想：與其讓太太們跑到上海來(lái)，不如我組織樓盤(pán)到溫州去賣(mài)��！”說(shuō)到這一段，王彬有些興奮。第一次，他組織了42個(gè)樓盤(pán)去溫州，第二次組織了15個(gè)樓盤(pán)，都賣(mài)得非常好。
遭遇大轉(zhuǎn)折——
房產(chǎn)也有下跌的時(shí)候，盈利空間幾乎沒(méi)了
溫州炒房團(tuán)的轉(zhuǎn)折性變化就在2005年5月，“國(guó)八條”房產(chǎn)調(diào)控之后。
王彬以自己投資的多個(gè)房產(chǎn)分析，這以后，炒房收益基本沒(méi)有了。炒房的一個(gè)重要條件是要快，否則，資金就周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)。他說(shuō)，他在上海投的房產(chǎn)有的收益不錯(cuò)，有的也不行。重要的原因就是房產(chǎn)新政推出后，上海的樓市隨之調(diào)整。2004年下半年到2005年前3個(gè)月，上海市中心的房?jī)r(jià)一下漲了六七千元每平方米，可是，新政之后，房?jī)r(jià)開(kāi)始下挫，這讓王彬第一次感到：原來(lái)房產(chǎn)也有下跌的時(shí)候。
一方面房?jī)r(jià)跌了，另一方面，房產(chǎn)成本卻在增加，除了5.5%的交易稅，還有營(yíng)業(yè)稅，首付在提高，貸款額度又在減少。2005年初，王彬在市中心買(mǎi)了一套130平方米的房子，每平方米1.7萬(wàn)元，以他的分析，如果按當(dāng)時(shí)的漲勢(shì)，一年不到出手，獲利將十分可觀，可是，房產(chǎn)新政一出，盈利空間幾乎沒(méi)了。果然，2006年初他以每平方米2萬(wàn)元賣(mài)掉，但扣除所有的稅收、利息，這套房子雖然漲了不少，卻幾乎沒(méi)有賺到錢(qián)。
“買(mǎi)房從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)還是劃算的，但是，對(duì)于短線(xiàn)炒房而言現(xiàn)在的市場(chǎng)卻不適合了。隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的越來(lái)越規(guī)范和理性，這種空間就更小了。投資要講究時(shí)間成本，如果多少年后才獲利，這個(gè)投資就沒(méi)有價(jià)值了。”王彬的“感悟”代表了一批炒房者的心態(tài)。(謝衛(wèi)群）
