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滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌：開(kāi)發(fā)商重金追地風(fēng)險(xiǎn)大
從目前政府推出的土地情況來(lái)看，大部分都是老城區(qū)的地塊，還有一些爛尾項(xiàng)目�？梢钥闯�，進(jìn)入下半年，政府推出土地的力度加大了，希望通過(guò)增大土地供應(yīng)來(lái)調(diào)節(jié)供求關(guān)系。此外，政府還希望通過(guò)這一舉動(dòng)調(diào)節(jié)市民對(duì)樓價(jià)的預(yù)期心理，告訴市場(chǎng)以后的供應(yīng)不會(huì)少了。雖然樓價(jià)的“拐點(diǎn)”還不能確定什么時(shí)候出現(xiàn)，但從目前的發(fā)展情況來(lái)看，2年后樓價(jià)會(huì)逐步穩(wěn)定。
同時(shí)，從幾次土地拍賣的情況看，可能產(chǎn)生一些與目的相矛盾的地方。很多開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)樓市的預(yù)測(cè)太樂(lè)觀了，因此不惜重金拿地，頻頻產(chǎn)生新地王。我想提醒開(kāi)發(fā)商的是，拿地有風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自未來(lái)宏觀調(diào)控政策。近兩年不少地方樓價(jià)上漲的速度過(guò)快，政府不斷出臺(tái)調(diào)控政策，不排除下半年會(huì)有更直接的政策出臺(tái)。倘若開(kāi)發(fā)商以過(guò)高的地價(jià)拿地，一旦價(jià)格超過(guò)了市場(chǎng)的承受能力，開(kāi)發(fā)商將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
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廣州市政府出臺(tái)了今年放地計(jì)劃之后，上半年沒(méi)有什么太大的動(dòng)作，因此樓價(jià)上漲的勢(shì)頭沒(méi)有得到抑制，短期內(nèi)樓價(jià)還會(huì)上漲，所以政府應(yīng)該加大土地供應(yīng)。
“穗七條”計(jì)劃“2007年供應(yīng)5.07平方公里土地”，如果完成不了這個(gè)目標(biāo)，今年至少應(yīng)該完成2~3平方米公里的供應(yīng)量，才能基本滿足市場(chǎng)的需求。如果完成不了這個(gè)基本供應(yīng)量，那業(yè)內(nèi)將十分看好后市，這樣會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商囤貨，房子也會(huì)越賣越貴。等到樓價(jià)下跌的那一天，開(kāi)發(fā)商就會(huì)有破產(chǎn)的危險(xiǎn)。所以，政府在抑制需求的時(shí)候更應(yīng)該增加供應(yīng)量，否則，例如禁止期房銷售等政策只會(huì)產(chǎn)生本末倒置的惡果。
從近來(lái)土地拍賣情況來(lái)看，政府目前放地還不算多，因此效果還不會(huì)太明顯。我認(rèn)為政府應(yīng)該加大周邊地區(qū)“雙限”地的推出，同時(shí)還應(yīng)該看到，土地“招拍掛”很容易產(chǎn)生地王，導(dǎo)致樓價(jià)上漲。開(kāi)發(fā)商對(duì)于這種土地拍賣形式也非�？鄲�——他們盡管手頭的在賣項(xiàng)目賺了不少錢，但同時(shí)手里的土地儲(chǔ)備空缺，今后的可持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)了問(wèn)題。因此，政府有責(zé)任也有義務(wù)加強(qiáng)行政干預(yù)手段來(lái)引導(dǎo)樓市。
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增加土地供應(yīng)是穩(wěn)定樓價(jià)的重要舉措，目前很多地產(chǎn)公司都是上市企業(yè)，不惜成本去搶地，這不僅是為了增加手中土地存量，同時(shí)也希望升值手頭早先的土地價(jià)值，這樣企業(yè)的股價(jià)才會(huì)不斷攀升。這也是近來(lái)地產(chǎn)股瘋漲的一個(gè)重要原因。
目前的廣州樓市讓我想到了97年之前的香港樓市。當(dāng)時(shí)香港不少集團(tuán)瘋狂拿地，97年香港樓價(jià)達(dá)到最高峰之后便走下坡路，2003年到了最低谷，很多開(kāi)發(fā)商都破產(chǎn)了。目前的廣州樓市比較危險(xiǎn)，沒(méi)有永遠(yuǎn)只升不跌的價(jià)格。
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為穩(wěn)定供求關(guān)系，近期政府不斷加大土地供應(yīng)，但依然難以滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需求。拍出的地價(jià)屢創(chuàng)新高，個(gè)別地段的樓面地價(jià)甚至與周邊現(xiàn)有商品房的銷價(jià)相差無(wú)幾，這一方面表明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心；另一方面，土地成本的增加最終必然加在樓價(jià)內(nèi)，從而令樓價(jià)上漲勢(shì)頭難以抑制。
此外，土地“招拍掛”制度的實(shí)行，抬高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)門檻，有限的土地資源越來(lái)越集中于少數(shù)幾個(gè)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商手中，如果無(wú)法充分發(fā)揮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，趨于壟斷的市場(chǎng)同樣會(huì)使平抑樓價(jià)的難度增大。
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最近，廣州市政府推出了一系列土地，拿地的發(fā)展商基本上是在廣州土地儲(chǔ)備相對(duì)較少、手中資金比較充裕；而那些被回收的地塊的發(fā)展商，基本上都是手中有地但缺乏開(kāi)發(fā)資金。
為何每次土地拍賣都能吸引那么多有實(shí)力的發(fā)展商競(jìng)拍？我認(rèn)為，這主要是大發(fā)展商出于戰(zhàn)略發(fā)展考慮，想增加在廣州的開(kāi)發(fā)量，宣傳企業(yè)品牌；而土地拍賣本身比較安全，手續(xù)也比較簡(jiǎn)單，因而吸引了全國(guó)有實(shí)力的發(fā)展商前來(lái)競(jìng)拍。
有這么多有實(shí)力的發(fā)展商競(jìng)拍，地價(jià)肯定會(huì)出現(xiàn)不同程度的攀升。只要競(jìng)拍的方式不變，地價(jià)就很難下降。因?yàn)閷?duì)于目前不斷上漲的樓價(jià)，地價(jià)有支撐作用，而老百姓收入不斷增加也會(huì)對(duì)樓價(jià)和地價(jià)有支撐作用；同時(shí)，政府不斷改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境，土地增值在所難免，樓價(jià)自然不會(huì)往下調(diào)。為了照顧中低收入市民的住房需求，政府應(yīng)該加大對(duì)保障住宅的建設(shè)力度，加快推出廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房。
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目前廣州樓價(jià)上漲幅度明顯過(guò)快，市民的承受力越來(lái)越有限，這證明了政府的調(diào)控不理想，于是不斷推出一些地塊，增加土地的有效供應(yīng)，加上今年底和明年初保障住宅不斷供應(yīng)市場(chǎng)，樓價(jià)的漲幅應(yīng)該可以得到控制，從而兌現(xiàn)政府年初的承諾。
從最近土地拍賣的情況來(lái)看，廣州土地價(jià)格比較高，開(kāi)發(fā)成本不斷增加，而政府的土地回收有利于增加土地供應(yīng)和有效利用資源；從拍賣結(jié)果來(lái)看，能夠成功拿地的發(fā)展商越來(lái)越少，土地壟斷不斷加劇。這樣的發(fā)展趨勢(shì)越來(lái)越跟香港相似，最后整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)由幾個(gè)地產(chǎn)巨頭壟斷。
著名房地產(chǎn)專家韓世同：土地出讓模式需改善
我覺(jué)得政府以捆綁的方式出讓土地并不好，這樣會(huì)把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門檻提高，使土地資源更加向一些大的品牌開(kāi)發(fā)商傾斜。而且，不同地塊應(yīng)有不同的價(jià)格，每個(gè)開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略、需求也不一樣，所擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也不一樣，所以不應(yīng)該用捆綁的方式出讓。
此次政府部門在捆綁三塊地的同時(shí)，還臨時(shí)加了一塊市政用地的拆遷任務(wù)給開(kāi)發(fā)商，這讓本來(lái)就已經(jīng)偏高的地價(jià)百上加斤，讓開(kāi)發(fā)商的土地成本更高。高地價(jià)必然會(huì)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。近期土地出讓價(jià)格不斷上漲，必然會(huì)導(dǎo)致未來(lái)的房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，而消費(fèi)者則將成為最終的承擔(dān)者。
另外，目前的土地出讓模式還需改善。首先，目前進(jìn)入土地拍賣市場(chǎng)的門檻太低，連一個(gè)自然人都可以參與拍賣，而沒(méi)有考慮其開(kāi)發(fā)能力，我覺(jué)得在這方面應(yīng)該有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的限制。另一方面，“價(jià)高者得”的拍賣方式不夠合理，可以嘗試采用投標(biāo)的“價(jià)中者得”，這樣會(huì)使開(kāi)發(fā)商不敢亂出價(jià)，也能有效抑制房?jī)r(jià)因?yàn)楦叩貎r(jià)而不斷推升的問(wèn)題。
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政府此時(shí)處理爛尾地，是一個(gè)非常好的時(shí)機(jī)：首先可以在處理爛尾地的同時(shí)，很好地解決這些地塊對(duì)廣州城市發(fā)展的形象影響問(wèn)題；另外，在目前房?jī)r(jià)高企的情況下，政府可以在這些地塊當(dāng)中選擇部分作為“雙限”、“三限”試點(diǎn)項(xiàng)目。
從市場(chǎng)的角度來(lái)看，最近的土地出讓并沒(méi)有帶來(lái)太多的驚喜，地價(jià)依然高企，這也必將導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。捆綁搭售的方式出讓土地，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并不會(huì)造成太大的難度，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)相當(dāng)成熟。
合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江：高地價(jià)未必會(huì)致高房?jī)r(jià)
政府選擇在近期處理爛尾地的問(wèn)題，是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。以前這些爛尾地都屬于“豬骨頭”，有很多遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商在手中土地儲(chǔ)備充裕的情況下，都不太愿意接手這些項(xiàng)目。選擇開(kāi)發(fā)商“地渴”的時(shí)候處理這類土地，是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)，因此每次土地拍賣都引來(lái)多家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，土地出讓的價(jià)格也得到保障。
最近以捆綁的方式出讓9塊爛尾地，也是解決爛尾地遺留問(wèn)題的一個(gè)非常好的方法。造成爛尾地的因素有很多，比如拆遷問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)問(wèn)題等，爛尾地也有好有差，捆綁搭售不但有利于解決地塊的遺留問(wèn)題，也容易處理一些稍差的地塊出讓問(wèn)題。
同時(shí)，這樣的出讓方法也增加了開(kāi)發(fā)商的操作難度。雖然拍賣的地塊地面價(jià)格達(dá)到6000多元/平方米，但是由于其容積率較高，而且均位于市中心區(qū)域，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)還是會(huì)有保障，因此還是比較受他們歡迎的。
高地價(jià)未必會(huì)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)更多受供求關(guān)系影響。隨著土地供應(yīng)量的加大，未來(lái)的房?jī)r(jià)未必比現(xiàn)在高。
DTZ戴德梁行研究顧問(wèn)部董事黎慶文：土地拍賣與調(diào)控樓價(jià)無(wú)直接關(guān)系
土地拍賣是一種市場(chǎng)行為，是發(fā)展商對(duì)地塊和未來(lái)前景的判斷，而調(diào)控樓價(jià)是政府行為，兩者不存在直接關(guān)系，但樓價(jià)上漲對(duì)地價(jià)有支撐作用。
據(jù)我所了解，目前廣州的房地產(chǎn)壟斷并不算嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年廣州十大發(fā)展商的開(kāi)發(fā)量占整個(gè)市場(chǎng)不到30%。目前活躍于土地拍賣市場(chǎng)的發(fā)展商，基本上都是一些上市公司，這些發(fā)展商的資金比較充裕，實(shí)力雄厚，而那些中小發(fā)展商基本上都退出了一級(jí)土地拍賣市場(chǎng)。
這些上市公司每年都有業(yè)績(jī)考核，拍得的地塊肯定不會(huì)囤積起來(lái)，但少量戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備還是有的，因?yàn)檫@些公司也要為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展作準(zhǔn)備。(羅莎琳 蘇華俊 李東元）
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