價蓋上海、貴甲中國的豪宅“湯臣一品”，可謂是當下“問題樓”的典型標本 。它的被查，耐人尋味。囤地、捂盤、假售、抬價……當這些“怪狀”司空見慣之時，樓市確乎到了“強硬”糾偏之時：交易秩序整治務(wù)須強行入軌，普通住房的有效供給和廉租屋等住房保障需要強力推進，價格市場化與社會公義之間的平衡亦應強勁引導。
房價狂飆大背景下的“檢查風暴”
6月5日，上海市房屋土地資源管理局的一則通知，在上海乃至全國的房地產(chǎn)市場掀起了一波巨浪：7日下午，對天價豪宅“湯臣一品”的開發(fā)建設(shè)及銷售情況進行專項檢查。
公開資料顯示，位于浦東陸家嘴地區(qū)的“湯臣一品”于2005年10月開盤，掛牌均價每平方米11萬元至12萬元。開盤至今，網(wǎng)上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套；同時，網(wǎng)上撤銷3套定金合同，撤銷率列全上海所有在售樓盤前列。尚余可售房源178套長期空置。
上海市房地局認為，該樓盤開盤以來，社會反映強烈，價格虛高，有捂盤惜售之嫌，簽約銷售環(huán)節(jié)有虛擬交易、自我炒作之嫌。
包括“湯臣一品”在內(nèi)的三個樓盤和一個房地產(chǎn)經(jīng)紀公司一同被點名調(diào)查，它們分別代表了四種不同情況：價格虛高、內(nèi)部虛擬預訂、合同撤銷率過高、中介私自加價。值得關(guān)注的是，“掛牌價格畸高”首次被視為存在涉嫌捂盤的可能，進而被納入檢查范疇。
通知甫一發(fā)出，“湯臣一品”項目的母公司湯臣集團隨即在香港聯(lián)交所發(fā)布“澄清”公告，稱“該發(fā)展項目之開發(fā)建設(shè)及銷售方面未有不遵守適用法例及規(guī)例”。項目所有的銷售都名副其實。
湯臣集團主席徐楓7日在接受媒體采訪時表示，湯臣“不怕調(diào)查”，“湯臣一品”不會降價出售。
針鋒相對的背后，是一場業(yè)已刮起的樓市“檢查風暴”�！皽家黄贰辈贿^是上海整治樓市的一個最新案例。在全國房價持續(xù)上漲的進行曲中，曾經(jīng)回調(diào)的“調(diào)控樣本”——上海房價呈現(xiàn)出進入新一輪上升通道的跡象。上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭指出，隨著近期樓市的火爆，上海樓市可能正面臨著調(diào)控以來的“兩年之癢”：改善型需求和少量投資型需求重燃入市的欲念。捂盤、排隊搶購重又抬頭。
今年3月，國家八部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ凡⒄匍_電視電話會議布置相關(guān)工作。眼下，全國都在調(diào)查是否存在“非正常、非市場”性的因素推動房價快速上漲。
樓市問題的典型標本
“湯臣一品”被查的意義在于它是當下“問題樓”的典型標本。在“湯臣一品”開發(fā)、銷售諸環(huán)節(jié)，留下了市場一再重復的典型“癥狀”：
一曰“囤地”。工商資料顯示，“湯臣一品”的地塊早在1995年就全部獲得，從拿地到項目銷售跨越12年之久，其間土地囤積閑置多年，卻沒能按照國家的相關(guān)規(guī)定被處理。
二曰高容積率。作為住宅樓盤，“湯臣一品”的容積率超過7。如此畸高的容積率在住宅市場無法想像，但湯臣做到了，并且是在上海浦東小陸家嘴黃金地段創(chuàng)下了這一容積率的高紀錄。
三曰“暴利”。業(yè)內(nèi)人士算過一筆賬，“湯臣一品”
每平方米的土地成本不超過1萬元，建安成本不超過1萬元，前期加配套不會超過0.2萬元，加上各項稅費，綜合成本應在每平方米3萬元以內(nèi)。大約5年前，一家商業(yè)銀行給“湯臣一品”發(fā)放開發(fā)貸款時，成本評估大約也是每平方米2萬元。即便考慮到開發(fā)周期長、財務(wù)成本高，幾萬元成本與11萬元售價之間的差距仍令人咋舌。有人將“湯臣一品”與其周邊的金茂大廈、在建的環(huán)球金融中心進行對比測算，按現(xiàn)價賣掉“湯臣一品”(總售價約156億元)，再造一幢金茂大廈(造價約43.2億元)和環(huán)球金融中心(造價約72.7億元)都綽綽有余。
四曰“惜售”。“湯臣一品”自開盤至今已20個月，僅簽約售出3套房。按此速度，該天價樓盤要想清盤的話，至少還得花99年。
五曰“炒作”。湯臣集團有關(guān)人士在多個場合為“湯臣一品”銷售公開造勢：位于上海市中心位置獨一無二，擁有頂級“明星身價”，甚至將其類比于“古董”，具有絕對的“收藏價值”。更匪夷所思的是，湯臣還強調(diào)：維持高價是出于房地產(chǎn)市場健康著想，因為高價可以抑制投資。
說辭難掩真相。“湯臣一品”開盤至今，簽約3套、簽訂定金合同3套，同時網(wǎng)上又撤銷了3套定金合同。高撤銷率難免有“虛擬交易”之嫌。
房地產(chǎn)專家顧海波指出，上述種種“癥狀”在當前樓市很普遍。一些樓盤已達預售標準但就是不申請預售，即便已取得預售許可證也遲遲不開盤；或者已開盤，但拒絕對外銷售，以虛擬預訂、預售合同或掛牌價格畸高等方式捂盤。至于縱容銷售人員利用職業(yè)便利炒作房價，制造虛假銷控表、人為組織排隊等方式哄抬房價，更是屢見不鮮。
“檢查風暴”的樓市警示
解剖標本的意義在于實現(xiàn)由個別到一般的警示。“湯臣一品”被查的背后是當下樓市整治刻不容緩的現(xiàn)實。
首先，房地產(chǎn)市場交易秩序亟待“強行入軌”，交易環(huán)節(jié)的公序良俗尤需培育。虛擬交易、炒賣樓花、囤積居奇、人為制造樓荒……凡此種種，最直觀的“反應場”就是交易環(huán)節(jié)。顧海波說，幾乎所有房價狂飆的城市，或多或少都有非正常因素推波助瀾。他認為，整治樓市，再也不能“雷聲大，雨點小”，搞“過場秀”了。交易秩序一日不能“入軌”，房價的人為助推就一日不能消停。
其次，沖擊型的有效供給亟須“強力推進”。交易秩序會加劇樓市“高溫”，而根本原因還在于供求整體性緊張和結(jié)構(gòu)性失衡。在一些城市，開發(fā)商之所以有“誰捂到最后，誰受益最多”的共同預期，就是因為他們瞅準了有效供給不足的“軟肋”。國家發(fā)展和改革委員會在總結(jié)今年前4個月的房地產(chǎn)市場運行情況時指出，新建商品住宅供需矛盾較大，需求旺盛，而90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)仍十分艱巨。
故此，房地產(chǎn)專家蔡為民指出，當前降溫樓市，既要打擊捂盤，釋放潛在供應量；又要強力推進中小戶型普通住房新增量的有效供給，同時輔以廉租房等住房保障的協(xié)同推進。
再次，價格公平與社會公義之間的平衡需要“強勁引導”。樓市“高溫”與天價樓盤互為依存。市場化定價確實應是一般商品的價格通則，但同樣不能否認，樓盤的“比價效應”客觀存在，并且，這一效應還會梯度傳導，人們不可能在高檔房、普通房之間安上“防火墻”。房地產(chǎn)市場是一個不可分割的系統(tǒng)，尤其是在保障體系尚未建成之時，價格的徹底市場化負效應很大。何況，眼下高房價成了捂盤的“變種”，房價定得過高，其結(jié)果就是銷售緩慢�？陀^上，這跟捂房不賣并無二致，都人為地減少了市場的有效供應。
日前，南京市出臺規(guī)定，商品住宅銷售須由物價部門核價，政府規(guī)定利潤上限，開發(fā)商不得擅自上調(diào)已公示的銷售價格。而此前，各地樓盤定價并無約束。無疑，這是一個平衡市場價格與社會公義的信號。(徐壽松)
