◎異象2
萬(wàn)元以下中小戶(hù)型一房難求
一季度20個(gè)單價(jià)萬(wàn)元以下中小戶(hù)型盤(pán)銷(xiāo)售率達(dá)62%，4月份小戶(hù)型房入市量少供應(yīng)告急
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“5個(gè)人托我買(mǎi)小戶(hù)型”
“上周就有5個(gè)人托我買(mǎi)小戶(hù)型房子。”張小米說(shuō)。張小米是北京樓市的資深人士，以前也陸續(xù)幫朋友買(mǎi)房，但卻從來(lái)沒(méi)像最近這樣讓他感受到大家對(duì)中小戶(hù)型的急切需求。
據(jù)張小米介紹，上周有5個(gè)人幾乎同時(shí)找到他，有人想買(mǎi)管莊的北京新天地，有人想買(mǎi)百子灣的金泰先鋒。而這些房子全部都是小戶(hù)型，且單價(jià)都在萬(wàn)元以?xún)?nèi)。與以往不同的是所有買(mǎi)房人都說(shuō)不需要打折，只要能拿到房號(hào)就行。
“房源實(shí)在緊張，每個(gè)戶(hù)型都有好多人盯著，能買(mǎi)到就不錯(cuò)了。有的人偷偷給銷(xiāo)售員留下定錢(qián)，希望能最先得到房源的通知。”張小米感言。
而這種緊張的買(mǎi)房心情，陳先生在去年就體驗(yàn)過(guò)了。寒風(fēng)中，陳先生裹緊大衣，從帽子和大衣的縫隙處看著與他裹得一樣嚴(yán)實(shí)的購(gòu)房者。這是去年12月16日，小戶(hù)型項(xiàng)目東亞望京中心開(kāi)盤(pán)時(shí)的一幕。開(kāi)盤(pán)之前的售樓處外，排隊(duì)的已經(jīng)有近200人了。
強(qiáng)大的剛性需求讓小戶(hù)型飛快售出�！爱�(dāng)天前往售樓處看房的客戶(hù)達(dá)到了1200人，下午3點(diǎn)，320套小戶(hù)型全部售出。這個(gè)數(shù)字占到了東亞望京中心B座總套數(shù)的60%.”東亞望京中心銷(xiāo)售經(jīng)理張歡介紹。
低價(jià)小戶(hù)型開(kāi)盤(pán)幾近售罄
來(lái)自中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度開(kāi)盤(pán)入市樓盤(pán)93個(gè)，其中平均待售面積為100平米以下的中小戶(hù)型樓盤(pán)有30個(gè)，占開(kāi)盤(pán)總量的32%。第一季度入市的30個(gè)樓盤(pán)合計(jì)供應(yīng)10751套新房，至目前為止銷(xiāo)售了6367套新房，銷(xiāo)售率達(dá)到59%。其中20個(gè)單價(jià)在萬(wàn)元以下的樓盤(pán)，供應(yīng)新房5060套，銷(xiāo)售3136套，銷(xiāo)售率達(dá)到62%，其中阿爾法社區(qū)、新城陽(yáng)光等價(jià)位較低的樓盤(pán)已經(jīng)售罄，同時(shí)推出近3000套房源的茶貿(mào)國(guó)際中心到目前也已售出60%左右。
記者從北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，截至目前，4月份已獲得預(yù)售許可證的樓盤(pán)共13個(gè)，其中只有4月7日開(kāi)盤(pán)的蘋(píng)果派后期為中小戶(hù)型，供應(yīng)新房182套，占總量的8%，而在開(kāi)盤(pán)后短短10天已經(jīng)售出近100套，銷(xiāo)售率達(dá)53%。
［探因］
小房比例僅占三成，供應(yīng)量不足
盡管中小戶(hù)型需求旺盛、持續(xù)熱銷(xiāo)，但由于目前北京市場(chǎng)上很多開(kāi)發(fā)商很看重大戶(hù)型產(chǎn)品帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)，使得市場(chǎng)上的中小戶(hù)型長(zhǎng)期以來(lái)占比很低。
偉業(yè)公司董事長(zhǎng)林潔介紹，目前商品住宅市場(chǎng)上的小戶(hù)型和大戶(hù)型的比例為3：7，而居民收入情況是中低收入和高收入的比值為8：2.因此，小戶(hù)型因其低總價(jià)，能夠很好地滿(mǎn)足廣大中等收入家庭的住房需求，所以需求旺盛。
“就目前中小戶(hù)型產(chǎn)品的整體供應(yīng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是供小于求的。希望在中小戶(hù)型市場(chǎng)走俏的促動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商更合理地設(shè)計(jì)空間、滿(mǎn)足大家的梯級(jí)消費(fèi)模式�！敝写蠛慊粍�(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理王述如是說(shuō)。
不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管“90平米占70%”的新政已執(zhí)行，但還有一些開(kāi)發(fā)商在尋找機(jī)會(huì)多建獲利更多的大戶(hù)型，那么，改變小戶(hù)型一房難求的局面還需假以時(shí)日。
網(wǎng)絡(luò)調(diào)查·北京
八成人稱(chēng)100平米以下戶(hù)型難買(mǎi)
截至4月19日13：00，新京報(bào)聯(lián)合新浪網(wǎng)房產(chǎn)頻道展開(kāi)的針對(duì)北京購(gòu)房者的網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查，共有1548人參與，八成多的購(gòu)房者認(rèn)為100平米以下的中小戶(hù)型難以買(mǎi)到。
有近六成人數(shù)選擇最高能接受的商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5000元/平米，而心理底線在9000元/平米及以上價(jià)位的人總共不到參與問(wèn)卷調(diào)查人數(shù)的16%.然而，目前北京三環(huán)以?xún)?nèi)普通商品房銷(xiāo)售均價(jià)幾乎都已達(dá)到萬(wàn)元級(jí)，現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)與公眾普遍期望價(jià)格相差了近一倍。
調(diào)查參與者中，超過(guò)七成人數(shù)認(rèn)為北京房?jī)r(jià)在2007年仍然會(huì)是上漲趨勢(shì)，而認(rèn)為政府在保障性住房方面還不夠努力，選擇“不能讓人滿(mǎn)意”的接受調(diào)查者占到了82.28%，加上肯定了政府努力但懷疑最終效果的近一成比例調(diào)查參與者，有約97%的調(diào)查參與者對(duì)政府在保障性住房方面的努力持批評(píng)、懷疑態(tài)度。北京市政府從4月開(kāi)始加大了對(duì)限價(jià)地推出的力度，但要轉(zhuǎn)化為保障性住房至少還需要1年時(shí)間。這也使得調(diào)查中超過(guò)六成參與者選擇了猶豫或者直接推遲購(gòu)房計(jì)劃。
此外，超過(guò)八成的調(diào)查參與者開(kāi)始考慮購(gòu)買(mǎi)二手房，則在很大程度上是由于目前北京中小戶(hù)型房難買(mǎi)、保障性住房又買(mǎi)不到等原因造成的。
◎異象3
17天僅13項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市
此前業(yè)界預(yù)計(jì)4月份共有70個(gè)新老項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)
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入市純新盤(pán)僅2個(gè)
據(jù)中大恒基、中原地產(chǎn)等多家代理公司此前發(fā)布的調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示，北京4月份將迎來(lái)項(xiàng)目入市的高峰期，70個(gè)新老項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，普通住宅項(xiàng)目數(shù)量為65%.然而，截至目前，4月已經(jīng)過(guò)去了大半，實(shí)際上市銷(xiāo)售樓盤(pán)數(shù)量卻大幅縮水、少得可憐。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份前半月取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目只有十幾個(gè)，而且多為老項(xiàng)目后期，新項(xiàng)目屈指可數(shù)。中大恒基的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，截止到4月17日，京城已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目只有13個(gè)左右；其中純新盤(pán)只有兩個(gè)：天安國(guó)匯和映天朗；中小戶(hù)型項(xiàng)目則只有一個(gè)，即蘋(píng)果社區(qū)。“而去年4月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)是50個(gè)左右，相比去年一季度54個(gè)的開(kāi)盤(pán)量，去年4月較前三個(gè)月有很大幅度上漲。”中大恒基有關(guān)人士表示。
中大恒基等多家專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)相關(guān)人士都表示：“此前估計(jì)4月份最后十幾天京城樓市集中放量，從而使整個(gè)4月份項(xiàng)目入市量增至此前預(yù)期的70個(gè)，但從現(xiàn)在看這基本已無(wú)可能�！�
［探因］
購(gòu)房人觀望，開(kāi)發(fā)商推遲入市
4月樓市到底怎么了？有媒體甚至發(fā)出“樓市是否再現(xiàn)捂盤(pán)”的警告。記者從京城多家開(kāi)發(fā)商及專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)獲悉，多個(gè)新老項(xiàng)目本月推遲上市原因較為復(fù)雜。一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商說(shuō)：“購(gòu)房者持幣待購(gòu)是不少項(xiàng)目推遲入市的一個(gè)重要因素。最近幾個(gè)月京城樓市成交量并不理想，這種情況下，哪個(gè)開(kāi)發(fā)商推盤(pán)都會(huì)費(fèi)些思量。”
在京東一項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，前來(lái)看房的一位購(gòu)房者告訴記者：“今后一段時(shí)間政府部門(mén)將會(huì)推出大量低價(jià)房，讓許多人充滿(mǎn)期待。”的確如此，今年兩會(huì)期間，北京市政府承諾建設(shè)“兩個(gè)一千萬(wàn)”保障性住房；近期三塊兩限地上市，房子建成后售價(jià)最高都不超過(guò)7000元/平米；而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，政府已表明：銷(xiāo)售目標(biāo)群體不僅僅針對(duì)被拆遷人員。
京城一位資深業(yè)者還表示，不排除“90平米70%”政策的出臺(tái)令諸多開(kāi)發(fā)商不得不對(duì)原有規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，延緩了小戶(hù)型住房的供應(yīng)時(shí)間。
◎異象4
二手房買(mǎi)賣(mài)呈冰火兩重天
大戶(hù)型二手房降價(jià)拋售；上半月小戶(hù)型成交量同比增加近兩成
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總價(jià)高回報(bào)低，熱點(diǎn)區(qū)域大戶(hù)型“賤賣(mài)”
“北京有降價(jià)的房子？”4月初，記者第一次聽(tīng)到在“我愛(ài)我家”有大戶(hù)型降價(jià)拋售的消息時(shí)感到很意外。隨后記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大戶(hù)型拋售已經(jīng)不是個(gè)案，而是包括雅寶公寓、棕櫚泉公寓、現(xiàn)代城、富力城、韋伯豪、深藍(lán)華亭、大西洋新城、天創(chuàng)世緣等分布在北京各個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤(pán)。
富力城一套近200平米的二手房，掛牌價(jià)為8700元/平米。而此前富力城中小戶(hù)型的二手房單價(jià)在1.2萬(wàn)元左右。西直門(mén)某高檔公寓210平米的大戶(hù)型，居然以150萬(wàn)掛牌在我愛(ài)我家門(mén)店出售，每平米單價(jià)不足7200元，同區(qū)域的同類(lèi)樓盤(pán)，120平方米左右的戶(hù)型價(jià)格約為12000元-13000元/平方米；亞運(yùn)村天創(chuàng)世緣150平米以上戶(hù)型3月售價(jià)為8000元/平方米，而120平方米左右的戶(hù)型價(jià)格能達(dá)到10000元/平方米。
究其原因，主要有兩個(gè)方面：大戶(hù)型總價(jià)高，單價(jià)萬(wàn)元便成為了部分項(xiàng)目的一道門(mén)檻，而高檔住宅的租金最近幾年一直在下跌，尤其是高檔公寓，150平米的大戶(hù)型租金兩年來(lái)下降近兩成。
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小戶(hù)型成交占四成，均價(jià)預(yù)計(jì)將破9000元
“三四月份以來(lái)，我們公司隔幾天就能賣(mài)出一套小戶(hù)型�！庇浾邚谋本┒嗉医�(jīng)紀(jì)公司了解到，小戶(hù)型二手房成交火爆，有異軍突起之勢(shì)。據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，3月12日至4月12日這一個(gè)月的時(shí)間中，小戶(hù)型二手房的銷(xiāo)售量占總銷(xiāo)售量的40.2%，比2月份提高了3.1個(gè)百分點(diǎn)，比1月份更是提高了4.1個(gè)百分點(diǎn)。
鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)也顯示，4月上半月，90平米以下小戶(hù)型成交量同比上漲16.7%，主要集中在朝青、清河、安貞、石景山、通州、六里橋等六大區(qū)域。在價(jià)格方面，90平米(含)以下二手房成交均價(jià)達(dá)到8704元/平米，而且由于其需求仍然旺盛，4月底小戶(hù)型二手房成交均價(jià)預(yù)計(jì)將破9000元/平米。
投資自住需求刺激小戶(hù)型交易量上漲
陳先生新近購(gòu)買(mǎi)了一套75平米小戶(hù)型，目的是為了投資。他說(shuō)，這主要是因?yàn)樾?hù)型的總價(jià)相對(duì)較低。此外，小戶(hù)型的各項(xiàng)稅金、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、裝修費(fèi)、貸款利息等費(fèi)用都比大戶(hù)型低，而且即使不能在短期內(nèi)將房屋出租或出售，也不會(huì)給生活帶來(lái)太大影響。
專(zhuān)業(yè)人士指出，北京二手房市場(chǎng)上60平方米以下房屋交易活躍主要是由一些投資者支撐，占到20%左右，60-90平方米這一范圍內(nèi)成交占到60%左右，而90平方米以上占到20%. 60-90平方米成交占主流，主要是因?yàn)檫@一面積對(duì)于投資和自住來(lái)說(shuō)，都相宜。（張學(xué)冬 關(guān)爽 張家齊 楊娟娟 許子凌）
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