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     樓市成交陷入困境，房地產(chǎn)項目紛紛推出打折促銷活動。然而，幾個月過去了，打折風(fēng)潮所帶來的價格松動并沒有幫助市場擺脫蕭條。甚至連政府都已出臺“救市”政策，購房者仍然選擇靜靜觀望。 中新社發(fā) 陳涌 攝

　　樓市成交陷入困境，房地產(chǎn)項目紛紛推出打折促銷活動。然而，幾個月過去了，打折風(fēng)潮所帶來的價格松動并沒有幫助市場擺脫蕭條。甚至連政府都已出臺“救市”政策，購房者仍然選擇靜靜觀望。記者在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，這一輪的價格松動遠(yuǎn)未到達(dá)購房者的心理預(yù)期，是促銷失效的真正原因。

　　一邊是賣家想著法子拯救成交量，一邊是買家堅定等候真正的價格松動。市場雙方都在揣摩一個共同的問題：這場較量將持續(xù)多久？對于購房人而言，究竟——

　　買家看法

　　“不降50%不考慮買”

　　楊先生家所在的海淀區(qū)魏公村一帶二手房均價已接近2萬元/平方米�！�90平方米的房子將近200萬元，貸款月供要1萬多。雖然現(xiàn)在住的房子太小，我一直打算再在附近買一套，但總價不降到100萬以下，我根本買不起，也不會考慮買�！睏钕壬�告訴記者。

　　按照楊先生的想法，一套90平方米的房子，總價降到100萬元以下，意味著單價從現(xiàn)在的2萬元/平方米左右降到1萬元/平方米以下，也就是說降價幅度要達(dá)到50%。而事實上，在過去的五年內(nèi)，魏公村一帶的房價始終保持著每年20%左右的漲幅。

　　“低于9000我再買”

　　家住城北，工作在城南的王女士每天在上下班路上奔波，所以一直想在城南買一套兩居室。兩年來她一直留意著南三環(huán)外的新樓盤�？墒�，這一帶的房價漲得太快，從原來的六七千一躍過萬，尤其是交通條件改善后，價格更是一路狂飆，目前已經(jīng)普遍升至14000元/平方米上下。等王女士想出手為時已晚。

　　“現(xiàn)在已經(jīng)漲不動了，開發(fā)商急著出手，遲早要降。我反正也有房住，與其買了跌價，不如再辛苦兩年等等看�！蓖跖�士告訴記者，自己的心理價位“當(dāng)然越低越好，不過從現(xiàn)在的情況看，能降到八九千元/平方米，出手就值了”。

　　賣家心態(tài)

　　“妥協(xié)”型：回款壓力大不斷降價

　　“降價銷售是目前最好的辦法�！鼻搴右粯潜P的銷售經(jīng)理羅先生告訴記者，今年上半年起房子就越來越難賣了。該項目曾考慮通過實物贈送、免物業(yè)費等方式促銷，后來發(fā)現(xiàn)這些都不能奏效�！皬南掳肽昶�，越來越多的項目開始直接打折，也確實有效果。我們現(xiàn)在最大的壓力就是回款，之所以不斷地降價讓利，是因為再滯銷下去風(fēng)險更大，損失更多�！�

　　“死扛”型：擔(dān)心“越降價越不買”

　　和羅先生想法不同，部分回款壓力稍小、不受上市公司業(yè)績要求的開發(fā)商認(rèn)為，樓市和股市一樣“買漲不買跌”。“我降一千，客戶就會等你降兩千�，F(xiàn)在雖然市場環(huán)境不利，但政策已有所偏向，比較穩(wěn)妥的處理辦法是能扛就扛。即使讓利，也要控制幅度和速度。只要趁這段低谷把去年價格上調(diào)過多的部分消化掉，不降價也能有出路�！�

　　“平穩(wěn)”型：僅為節(jié)日促銷搞特價

　　近期網(wǎng)上一度流傳西三環(huán)大盤萬年花城以6800元/平方米特價售房的信息。這一信息著實令人吃驚，因為該項目口碑好，地段占優(yōu)，價格策略合理，一直屬于“不愁賣”型的樓盤。這類樓盤都降價成這樣，房產(chǎn)賤賣豈不是指日可待？記者就此事向該銷售負(fù)責(zé)人核實得知，網(wǎng)上的消息是誤傳。“實際情況是今年國慶期間推出了80套特價尾房，平均價格為12000元/平方米，與當(dāng)時的14000元/平方米的售價相比讓利20%左右。這一活動的目的是配合國慶的節(jié)日氣氛促銷，并非項目價格下調(diào)。”

　　記者調(diào)查

　　打折項目實際降價空間甚小

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，盡管購房人普遍存在“買漲不買跌，價格越低越好”的心態(tài)，但七成采訪對象都表示，市區(qū)8000元至10000元/平方米的價格最符合自己的心理價位。

　　按此預(yù)期，現(xiàn)有價位至少要降30%左右。事實上，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市場上打折促銷的項目價格多集中在13000元/平方米至18000元/平方米，雖然它們打折呼聲很大，但實際讓利空間并不大。例如東五環(huán)一項目從16000元/平方米下調(diào)至15500元/平方米；通州一項目雖然從13500元/平方米讓至11000元/平方米，但刨除精裝改毛坯減少的成本外，讓利空間并不“驚人”。而北三環(huán)附近某項目盡管聲稱直降三千，但折后價格仍超過20000元/平方米。

　　價格深度松動方能解除觀望

　　目前市區(qū)在售樓盤，價格以12000元至18000元/平方米居多。高于20000元/平方米的高價項目和低于萬元的低價項目銷售受影響較小。這是因為前者客群相對固定，后者購買人群眾多。近期開盤的天鵝灣四期立方·宮主打的LOFT首日即認(rèn)購近50套。除了LOFT高大開敞空間、類似復(fù)式的雙層結(jié)構(gòu)占優(yōu)勢外，價格優(yōu)勢也獲市場認(rèn)可。目前天鵝灣均價32000元/平方米，因為買一層得一層，實際上相當(dāng)于每層均價17000元/平方米，并且贈送成本達(dá)5000元/平方米的豪華精裝。而同一區(qū)域的星河灣平層價格已超過36000元/平方米。

　　一些入市即打低價策略的樓盤，即使不打折促銷，仍然能夠保持較好的銷售成績。位于熱點板塊立水橋北的低密度住宅項目望都新地，最初入市起就采取8300元/平方米的價位策略，大大低于周邊大部分項目10000元/平方米左右的價格水平，而且項目緊鄰地鐵5號線始發(fā)站，占有多條公交線路與地鐵形成的便捷交通優(yōu)勢，格局為南北通透的低密度6層板樓，戶型方正，利用率高。加上主打中小戶型低密度房型，受到奧北高新技術(shù)區(qū)和亞奧商圈白領(lǐng)的關(guān)注。因此成交房源量很快突破560套，連續(xù)占據(jù)銷售速度排行榜前列。

　　可見，當(dāng)下樓市成交的萎靡，核心原因在于價位高企。而解除觀望刺激成交的最有效途徑仍在于深度的價格松動。

　　觀點交鋒

　　董藩：房價并非就此向下 政策到位將很快脫離困境

　　位于陶然亭公園北側(cè)的文化地產(chǎn)項目一瓶日前舉辦了“同一個家園·同一幅畫卷”一瓶社區(qū)主題書畫展。在該活動的主題論壇上，久未發(fā)表觀點的北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩接受了記者的采訪。在他看來，近期的樓市打折是正常的促銷方式，并不說明房產(chǎn)價格就此下跌。董藩認(rèn)為，目前樓市剛性需求仍然存在，只是現(xiàn)有供應(yīng)無法有力消化，從而進入銷售困境�！斑@個調(diào)整期持續(xù)多長時間，決定因素在于政策。目前政府已經(jīng)出臺了信貸金融稅收方面的政策，如果繼續(xù)出臺強度更大的政策，例如從土地源頭上緊縮供應(yīng)，房產(chǎn)交易量將很快回升，價格也將很快穩(wěn)定下來�！�

　　黃曉明：泡沫遠(yuǎn)未擠盡 暴利程度仍很高 靜觀半年再買

　　首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)財政系主任趙倫、經(jīng)濟學(xué)家黃曉明日前做客城市服務(wù)管理廣播，就北京樓市目前的狀況發(fā)表觀點。趙倫說，盡管今年房地產(chǎn)項目銷售普遍陷入困境，但同去年相比，今年的房價依然有一定幅度的上漲。黃曉明表示，目前一些人所謂的“房地產(chǎn)行業(yè)冬天的來臨”這種說法不切實際，“就北京而言，2006年、2007年房價暴漲時，形成了巨大的泡沫和暴利。到目前為止，北京房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)擠掉了一部分，但還沒擠干凈�，F(xiàn)在北京房價的下降幅度非常低，房地產(chǎn)市場泡沫仍然非常大，暴利程度非常高�！�

　　專家認(rèn)為，目前出臺的免稅政策，可能會改變房價最近連續(xù)走低的趨勢，相對穩(wěn)定一段時間。政府應(yīng)下力氣培育出房地產(chǎn)本身合理的價格形成機制，而不能讓這個行業(yè)的暴利想多少就有多少，否則很難去真正地阻止房地產(chǎn)價格的繼續(xù)攀升。此外趙倫建議，市民如果不是對房子本身有特別急迫的需求，可以再等3個月到半年的時間再購房，給一個緩沖期判斷整個宏觀經(jīng)濟形勢的方向。(記者 楊舒萌)