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　　為了心儀的住所，32歲的藺先生已在樓盤經(jīng)過幾番咨詢，可面臨抉擇時，他仍然心存期望，“深圳、廣州那邊價格已經(jīng)降下來了，北京也有可能吧？”這種情況下還要來詢價，是因為北京今年要舉辦奧運(yùn)會，“(房價)說不好到奧運(yùn)會之后也降不下來”。

　　這是1月5日下午發(fā)生在位于朝陽區(qū)平樂園小區(qū)當(dāng)日開盤的禧福匯樓盤前的一幕，猶豫與權(quán)衡后，藺先生一臉疑惑地乘車返回位于海淀區(qū)的租房，繼續(xù)觀望。

　　為了具體了解京城樓市現(xiàn)狀并給予近日愈發(fā)火爆的“樓市拐點”爭論一個實證性質(zhì)的說明，本報記者日前兵分三路，到北京市內(nèi)各商品房樓盤進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)查。

　　采訪中，記者發(fā)現(xiàn)像藺先生這樣持幣觀望、期待降價的購房者并不在少數(shù)。然而，北京市的樓盤價格卻并未出現(xiàn)具有“拐點”意味的規(guī)模降價。

　　市區(qū)火爆　遠(yuǎn)郊清冷

　　就在藺先生這樣的詢價者因為禧福匯1.85-2萬元/平方米的預(yù)售價格猶豫不定的同時，相當(dāng)一部分買房者卻對該樓盤展開了搶購行動，因為將在今年晚些時候預(yù)售的該項目二期的均價預(yù)計“將提高到2.4萬元/平方米”。據(jù)銷售人員介紹，依照他們所掌握的情況預(yù)計，禧福匯本期的100套住房將在12日，也就是開盤一周內(nèi)全部售完。對于這一點，他們“非常肯定”。

　　同日開盤的學(xué)院派情況相似，位于海淀區(qū)的該樓盤盡管均價達(dá)到2.4萬元/平方米，卻也吸引了特別多的買家，至下午1點多已賣出30%，150和120平方米的戶型基本銷售一空，只剩下50、60平方米的。而其他一些樓盤，如海淀的新型年代和朝陽的國奧村、東區(qū)國際等也都有著同樣積極的銷售或認(rèn)購紀(jì)錄。

　　而萬達(dá)大湖公館并沒有出現(xiàn)以前那種一開盤就搶光的現(xiàn)象。該樓盤10月底開盤，共300多套住宅，現(xiàn)賣出100多套，價格在1.9萬至3萬元/平方米之間。不過面對記者的詢價，150平方米的房子最終還是能夠被喊到270萬元，即微降至1.8萬元/平方米。

　　相比之下，盡管中大恒基的年度報告中特別指出“郊區(qū)置業(yè)是大勢所趨”，但目前購房者仍然沒有把太多熱情投入到“感覺已經(jīng)離開北京”的遠(yuǎn)郊地區(qū)。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的信息，順義區(qū)、密云縣等北京周邊縣區(qū)房價在8000元/平方米以下的樓盤遭遇了一定的銷售困境，其中過去兩周內(nèi)拿到預(yù)售證號的那部分樓盤至今仍然沒有銷售或認(rèn)購紀(jì)錄。

　　在北京郊縣的一些樓盤,即使出現(xiàn)銷售相對順利的樓盤也以需要更多的降價作為代價。例如，發(fā)證時間為2007年12月23日的順義區(qū)望潮家園盡管平均預(yù)售價在6500元/平方米左右，但住宅賣出近半數(shù)的時候，成交價格僅有6367元/平方米；而之前一周得到預(yù)售證號、平均預(yù)售價定位在5500元/平方米的豐臺區(qū)南宮苑生態(tài)居住區(qū)二期在近乎銷售完畢的時候，成交均價卻僅有4069元/平方米。

　　買賣雙方“力挺”京城房價

　　“降價？不會的�！泵鎸τ浾咭再彿空呖谖菍τ跇潜P降價可能性的試探，電話另一端府上嘉園的售樓小姐斬釘截鐵，“寧可少賣一點也不會降價�！倍鴩鴬W村的銷售人員卻明明白白地告訴訪者，該項目今后計劃先后三次提價，每次幅度在500元左右。

　　“中大恒基”指數(shù)統(tǒng)計顯示，2007年最后一周新增的需求已經(jīng)有了近5%的漲幅，這與往年年底需求止步不前的普遍現(xiàn)象相悖。說明“無論是購房者，還是銷售商都已意識到，價格近期不會再有大的波動，目前出手不失良策”。其市場研究中心認(rèn)為，若無大的政策調(diào)整，不管是交易量還是交易價格(除軌道交通沿線)都會小幅增長。而易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭也一直認(rèn)為，“以中長期、全國整體來看，中國房價還是要往上走的�！�

　　SOHO中國有限公司董事長兼聯(lián)席主席潘石屹在其個人博客中指出了房價仍處上漲趨勢的原因：“中國正在大踏步邁向城市化，經(jīng)濟(jì)處在高速增長期，對房子的需求量在不斷增長�！辈贿^這種對于購房者剛性需求的解讀并不意味著銷售商的僅憑定價就能夠力挺北京房價。事實上，盡管并不會非理性降價，但一定的優(yōu)惠政策也是銷售商們吸引購房者最終做出購買決定的重要手段。

　　萬達(dá)大湖公館經(jīng)銷人員介紹稱，“如果關(guān)系好，甚至可能優(yōu)惠5萬元。”在世茂奧臨，除了送車庫的優(yōu)惠條件外，以老客戶身份買房，還可以享受6-40萬的優(yōu)惠，銷售人員表示，倘若真心想買房，即使不是老客戶，也可以變通。而東區(qū)國際的優(yōu)惠手段則是在售價中包含了規(guī)格相當(dāng)于2500元的裝修費用并將日物業(yè)費降低至2.8元。

　　不可否認(rèn)，銷售商們的優(yōu)惠政策中存在一定的時間特殊性，東區(qū)國際的售樓小姐樊榮就介紹到，“每年春節(jié)前夕，開發(fā)商對于資金回籠的要求更加迫切和堅定，再加上當(dāng)年的銷售任務(wù)一般都會達(dá)到基本完成的狀況，所以優(yōu)惠政策也跟時間點相關(guān)�！�

　　正因如此，再加上銷售代理公司“剛剛成立，希望低價入市，樹立良好形象，吸納客戶”，東區(qū)國際在內(nèi)部認(rèn)購開始僅8天就已經(jīng)預(yù)售出70余套，且價格在1.7萬元-2.4萬元/平方米之間，并未與2.09萬元/平方米的預(yù)售價格出現(xiàn)較大差距。

　　在力挺京城樓盤價格的努力中，銷售商們并不孤獨，他們意外地發(fā)現(xiàn)了購房者中也有這樣的支持伙伴�，F(xiàn)在一些北京購房者愿意去接受一些相對較高價位的住宅，“只要價格合理，購買力支撐還是堅實的，”一位購房者說。

　　“房價和股市有所聯(lián)系，也是由很多行業(yè)所支撐的。因此，房價如果下跌將反映的是北京經(jīng)濟(jì)的不景氣，有人說奧運(yùn)會之后房價下跌，奧運(yùn)會之后北京的經(jīng)濟(jì)又怎么會突然不景氣了呢？”一位青睞東區(qū)國際的中年購房者對記者談到了他現(xiàn)在購房的理由，“以后收入水平提高了，擁有固定資產(chǎn)的人才真正算是有錢人。這也刺激了人們現(xiàn)在的購房欲望。”

　　更加關(guān)注所購住宅的升值空間，已經(jīng)是很多購房者的共識。而除了時間之外，可能存在的住宅空間變化的考慮也被更多地提及�！艾F(xiàn)在北5環(huán)的房價都2萬了，雖然會有一些下降，但你還是得往城里搬不是？所以說，還是早買了好，買晚了更降不了了�！币晃毁彿空哒f。

　　理性趨勢：“拐點”新含意

　　其實，在樓市意義上，出現(xiàn)所謂的“拐點”并不是指房價由高到低的轉(zhuǎn)變，而是應(yīng)當(dāng)更多地指價格由快速增長變換到平穩(wěn)理性增長的狀態(tài)，這一點已經(jīng)被越來越多的人所接受。在記者的采訪中，有近半數(shù)的購房者并不期望房價的下降，只是希望能夠體現(xiàn)某種理性和可判斷性，“否則我們購房者的恐慌和樓市的不理性將形成一種惡性循環(huán)�！�

　　“在北京，買房更像是一種投資行為，北京房價仍在上漲，趨勢平穩(wěn)；但由于絕對價格相比較深圳、廣州仍有差距，所以上漲空間依然存在，整體價格下跌時間無法預(yù)見�！睎|區(qū)國際的樊榮這樣分析：“對于深圳、廣州來說，一定程度的降價是由于其樓市經(jīng)歷了非理性上漲的階段，而如果將比較的時間點向前推到2年之前，深圳和廣州的房價實際上還是有所上漲的�！�

　　“只要中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)增長，中國的房地產(chǎn)市場就有廣闊的發(fā)展空間，但不排除在局部地區(qū)、局部品種上出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象會對市場造成影響�！迸耸�屹的視角更加深入和廣闊，卻也在支持著樊榮的結(jié)論，“中國的房地產(chǎn)就不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，一個行業(yè)要平穩(wěn)發(fā)展，一定不應(yīng)該出現(xiàn)很多拐點�！�

　　在他看來，地方樓市的部分降價是由于國家政策的變化造成的，“(三年前開始的)政府的調(diào)控思路是以壓縮房地產(chǎn)投資規(guī)模為主要目的，抑制房價只是一個次要目標(biāo)。所以當(dāng)時的調(diào)控手段是以限制市場上的供應(yīng)為主，限制土地的供應(yīng)、限制給房地產(chǎn)行業(yè)的貸款。限制供應(yīng)量的調(diào)控結(jié)果，是市場上供應(yīng)的房子越來越少，房價節(jié)節(jié)攀升。”

　　根據(jù)潘石屹的說法，2007年，特別是近半年來，政府把抑制房價過快上漲作為主要目標(biāo)，在具體手段上也與以前明顯不同，“一是將房地產(chǎn)的品種分離，劃分出廉租房、兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房等不同品種，這部分供應(yīng)由政府出面解決，大大增加了市場上緊缺品種的供應(yīng)量；二是通過緊縮銀根、加息、提高第二套住房首付比例和貸款利率等手段抑制需求。”

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)則在同意“個別城市無法代表全國”的同時，也認(rèn)為某些預(yù)言中的規(guī)模降價將不會出現(xiàn)，理由是“政府調(diào)控的底線仍是要提高居民改善生活質(zhì)量的住房，而非扼殺整個市場�！痹趥�人博客中，任志強(qiáng)明確表示2008年“平均房價是會下跌的”。因為當(dāng)兩限房與經(jīng)濟(jì)適用住房的價格在總銷售量中比重增加時，各地的平均住房價格都會下降，但“這并不表示是拐點，商品房價格也未必會受影響�！�

　　這樣的觀點恰好印證了記者在調(diào)查中得到的北京周邊縣區(qū)較低價樓盤更多出現(xiàn)降價現(xiàn)象的事實。而這也理應(yīng)屬于理性降價的一種具體體現(xiàn)。

　　當(dāng)然，如果說在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)中真的有拐點出現(xiàn)的話，潘石屹認(rèn)為那將出現(xiàn)在土地市場上。在這其中，土地供應(yīng)數(shù)量和區(qū)域的變化是最主要的原因。

　　2007年，國家加大供應(yīng)的土地主要位于北京的郊區(qū)縣，當(dāng)年北京市出讓的土地中，四環(huán)之內(nèi)的僅有97萬平方米，僅占總供應(yīng)量的7%。而且由于土地供應(yīng)后一般兩年左右才能在市場上形成房子供應(yīng)，近年來的調(diào)控政策變化將在今明兩年顯現(xiàn)出更加突出的效果。

　　換句話說，北京市“2008年土地價格一定會出現(xiàn)拐點”，這是潘石屹在其博客中的論斷。(記者 高健)