北京一些無論是靠“奧運(yùn)”邊還是不靠“奧運(yùn)”邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目,紛紛加緊大打“奧運(yùn)地產(chǎn)”的金字招牌,哄抬房價(jià),大肆牟取商業(yè)利益,但他們卻沒有一家贊助支持奧運(yùn)。據(jù)統(tǒng)計(jì),北京現(xiàn)有“奧”字樓盤14個(gè),近八成都是搭“奧運(yùn)”便車。 中新社發(fā) 吳芒子 攝
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2007年已經(jīng)過去,這一年北京購房者感受最深的,無疑是眼睜睜地看著房價(jià)“一路快跑”,而去年政府以實(shí)際行動加大了保障性住房的土地供應(yīng)量,又讓不少購房者看到了希望的曙光。
新年伊始,北京樓市能否在2008年擺脫“供不應(yīng)求”“緊箍咒”,奧運(yùn)效應(yīng)之后北京房價(jià)會漲會跌,未來北京的房子是不是能像王石所說的性價(jià)比提升,保障性住房何時(shí)會開售等等,都成為購房者最想了解的話題。
本報(bào)就樓市關(guān)注度最高的供應(yīng)量、房價(jià)、品質(zhì)、保障房等進(jìn)行預(yù)測,試圖展現(xiàn)今年樓市的可能面貌。
“預(yù)測1”
商品房價(jià)穩(wěn)中略升
2008年房價(jià)走勢會如何?比較普遍的觀點(diǎn)是,今年北京商品房價(jià)格會呈穩(wěn)中略升的態(tài)勢,房價(jià)增幅明顯降低,奧運(yùn)后局部區(qū)域可能會出現(xiàn)回落。
房價(jià)漲幅將大大放緩
“2007年房價(jià)上漲太快,早已超出了正常的消費(fèi)水平,2008年不可能再那么漲”, 北京中大恒基總經(jīng)理趙晨明說,2007年開盤均價(jià)12290元/平米,同比2006年上漲了53.6%,漲幅驚人,已經(jīng)超出了普通白領(lǐng)的購買力,加上保障性住房用地供應(yīng)量不斷增加,造成了市場觀望情緒,這一情緒在2008年還會繼續(xù)延續(xù)。
“中央經(jīng)濟(jì)工作會議上,明確了要實(shí)行從緊的貨幣政策,這對于房地產(chǎn)市場無疑是盆冷水”,明天第一城總經(jīng)理陳云峰表示,金融調(diào)控是開發(fā)商最怕的,2007年末不少開發(fā)商采取打折促銷等方式,就是因?yàn)橘Y金壓力。如果今年繼續(xù)緊縮信貸,開發(fā)商資金鏈會進(jìn)一步縮緊,那么其風(fēng)險(xiǎn)會大大增加,從而房價(jià)漲幅也不可能再像去年那么大。他預(yù)測北京今年一季度房價(jià)會維持現(xiàn)有水平,從二季度開始上漲,但幅度不會超過5%,主流房價(jià)應(yīng)該在17000元左右/平方米。
華高萊斯國際地產(chǎn)集團(tuán)顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為,對于房價(jià)走勢而言,金融層面的因素已經(jīng)不亞于供需層面。隨著人民幣升值到一定程度,“熱錢”會流出去,國內(nèi)資金流動性就會收縮,房價(jià)漲幅就會應(yīng)聲而落,“2008年將很有可能是人民幣升值‘到位’的一年”,公衍奎說。
奧運(yùn)后周邊區(qū)域可能小幅回落
趙晨明認(rèn)為,現(xiàn)在一些區(qū)域奧運(yùn)效應(yīng)透支比較明顯,等到奧運(yùn)過后,奧運(yùn)場館周邊一些區(qū)域的房價(jià)可能會出現(xiàn)小幅回落,“在2008的奧運(yùn)利好的刺激下,現(xiàn)在不少區(qū)域已經(jīng)投資過熱而導(dǎo)致房價(jià)虛高了,奧運(yùn)會之后,隨著不少投資者的投資轉(zhuǎn)移,奧運(yùn)周邊區(qū)域的需求會有所減少,所以有可能會出現(xiàn)區(qū)域性的小幅回落”。持相似觀點(diǎn)的還有偉業(yè)顧問等。
此外,還有一些專家和業(yè)內(nèi)人士,如獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠、天潤集團(tuán)副總裁王哲、中坤集團(tuán)董事長黃怒波等則認(rèn)為,房價(jià)已經(jīng)漲到一個(gè)危險(xiǎn)時(shí)期,“拐點(diǎn)”已現(xiàn),2008年奧運(yùn)之后隨時(shí)會調(diào)整。
“預(yù)測2”
商品房供應(yīng)量或縮減
土地供應(yīng)明顯向新城傾斜
隨著2007年12月的一輪大規(guī)模放量,近年來土地供應(yīng)計(jì)劃在2007年首度得以完成。北京市國土局辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,目前北京2008年供地計(jì)劃正在緊鑼密鼓地制定之中,最早要等到2、3月份出臺。在專家和業(yè)內(nèi)人士看來,2008年北京市土地供應(yīng)會呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn),一是新城土地供應(yīng)量明顯增加,二是保障性住房用地仍將延續(xù)2007年供應(yīng)旺盛的趨勢。
中國人民大學(xué)土地資源管理系教授嚴(yán)金明認(rèn)為,重點(diǎn)建設(shè)11個(gè)新城成為未來幾年的發(fā)展方向,新城將有更多的建設(shè)用地推向土地招拍掛市場。明年重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)新城———順義、通州、亦莊的土地市場會比較受關(guān)注,這三個(gè)新城將有大量土地推出,土地交易市場會比較活躍。
“預(yù)計(jì)2008年保障性住房和兩限房用地供應(yīng)將比2007年有所增加,特別是兩限房用地供應(yīng)不會少于200公頃”,中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為,政府將會進(jìn)一步加大住房保障力度,優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
此外,還有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,為了防止開發(fā)商大面積囤地,盡快形成有效的住房供應(yīng),2008年北京大面積地塊仍將減少,總面積在十幾公頃的小宗地塊將成為供應(yīng)主體。
商品房放量可能會減少
北京市國土局副局長曾贊榮近日向媒體表示,北京市2007年可實(shí)現(xiàn)各類住宅供地1677公頃。按照2007年北京市竣工住宅項(xiàng)目的平均容積率1.36來計(jì)算,這些住宅用地可建設(shè)近2280萬平米的住宅。按照房地產(chǎn)開發(fā)1-2年周期來計(jì)算,理論上來說2008年、2009年北京市每年住宅供應(yīng)量平均將在1140萬平米左右。而根據(jù)華高萊斯國際地產(chǎn)集團(tuán)顧問(北京)有限公司的統(tǒng)計(jì),2007年1-11月北京新開工面積為2138萬平米。
陳云峰認(rèn)為,2008年住宅市場供應(yīng)量會減少,“主要還是土地供應(yīng)量相對不足造成的”。“在去年,支撐市場供應(yīng)的很多都是協(xié)議出讓土地的項(xiàng)目,差不多占到了一半以上,現(xiàn)在這些協(xié)議出讓土地已經(jīng)快要消化完畢,政府需要推出更多公開交易的土地,才能使住宅供應(yīng)量與去年保持平衡”,公衍奎說,去年1-11月北京新開工面積為2138萬平米,而同期北京公開交易土地的可建設(shè)面積為1233萬平米,也就是說,形成供應(yīng)量的項(xiàng)目很多都來自協(xié)議出讓土地。2008年,協(xié)議出讓土地已經(jīng)快要消化完畢,如果要住宅市場實(shí)際供應(yīng)量與去年保持平衡,政府需要在招拍掛市場推出比去年多得多的土地,“2008年北京土地供應(yīng)的壓力會非常大”。
陳云峰說,商品房供應(yīng)量會少,但是保障性住房供應(yīng)量無疑會大大增加,這會使購買人群出現(xiàn)明顯分流。
“預(yù)測3”
兩萬多套保障房集中供應(yīng)
第一批限價(jià)地今年形成實(shí)際供應(yīng)
2007年北京市推出一批限價(jià)地,目前部分已經(jīng)開工,2008年將會形成實(shí)際的供應(yīng)量,北京市住房保障辦公室主任張家明表示,2008年保障性住房和兩限房總體建設(shè)規(guī)模將達(dá)到630萬平米,其中經(jīng)濟(jì)適用房300萬平米。
去年,北京市推出了西三旗限價(jià)房地塊、豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村“鴻基花園二期”限價(jià)房地塊以及常營限價(jià)地塊等共8塊限價(jià)地,加上豐臺區(qū)東鐵匠營宋莊路的一塊經(jīng)濟(jì)適用房用地,這9塊保障性住房用地可建設(shè)90平米以下小戶型住宅24000多套,這些房源將會在2008年形成實(shí)際供應(yīng)。至于每個(gè)保障性項(xiàng)目的具體的開售時(shí)間,張家明表示還需要政府主管部門來決定,經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房都是定向供給,目前北京市110個(gè)保障性住房街道審核窗口已全部啟動,不定期舉行搖號選房活動,把保障性房源分配到經(jīng)過審核的老百姓手上。
據(jù)張家明透露,春節(jié)前還將有一次搖號選房活動,具體項(xiàng)目不便公布。張家明還提醒市民,只要自己符合條件,應(yīng)快速到戶口所在地的街道報(bào)名,申核通過后就有機(jī)會參與選房購房。
兩限房購買政策春節(jié)后有望出臺
近日廣州的限價(jià)房購買政策已經(jīng)出臺,購買者必須同時(shí)符合四個(gè)條件:本市城鎮(zhèn)戶籍人口;本人在廣州市區(qū)沒有獨(dú)立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄;男性年滿25周歲,女性年滿23周歲;個(gè)人申購的,本人稅前年收入在10萬元以下,以夫妻聯(lián)名方式申購的,家庭稅前年收入在20萬元以下。
北京市住房保障辦主任張家明透露,目前正在制定的北京的限價(jià)房購買政策要遠(yuǎn)遠(yuǎn)嚴(yán)于廣州,跟購買經(jīng)濟(jì)適用房的政策差不多,必須具備本市戶口,購買之前要登記,并經(jīng)過當(dāng)?shù)亟值缹徍撕凸。同時(shí),兩限房購買者優(yōu)先考慮北京市中低收入家庭;解危排險(xiǎn)、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運(yùn)工程及其配套設(shè)施等重點(diǎn)項(xiàng)目的本市被征地、拆遷區(qū)的住戶。
據(jù)透露,擬定好的北京兩限房政策要上報(bào)到市長辦公會,經(jīng)政府領(lǐng)導(dǎo)審閱后,將于近期向社會公開征求意見。相關(guān)部門匯總意見后會進(jìn)一步完善兩限房政策,初步預(yù)計(jì)該政策將在春節(jié)之后正式出臺。
“預(yù)測4”
多項(xiàng)新政促樓市迎來品質(zhì)時(shí)代
低劣樓盤將被擠出市場
去年上半年,京城一個(gè)樓盤只要區(qū)位、交通、配套等諸多因素中有一個(gè)利好,該樓盤一開盤便往往出現(xiàn)眾人排隊(duì)購房、房源緊缺的狀況。一位不愿透露姓名的北城開發(fā)商坦言,樓價(jià)在結(jié)構(gòu)性供求矛盾突出的背景下持續(xù)上漲,從長遠(yuǎn)來說,北京樓市整體上處于一種品質(zhì)缺位的狀態(tài),長此以往,就連一些開發(fā)商自己都覺得這是不正常的,會增大樓市異動的趨勢,不利于樓市健康發(fā)展,給房地產(chǎn)開發(fā)帶來更大風(fēng)險(xiǎn)。
2007年最后幾個(gè)月,樓市風(fēng)云突變,主管部門先后拋出多個(gè)調(diào)控手段:二套房貸首付比例上調(diào)、并以家庭為界定標(biāo)準(zhǔn);央行在當(dāng)年內(nèi)第六次上調(diào)貸款利息;國家以及北京市先后出臺多個(gè)關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的措施;物業(yè)稅計(jì)劃開征的小道消息更是層出不窮。種種因素使得北京樓市觀望氣氛漸濃,新盤成交量有所下降,一些上市地塊也出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象。
“在此背景下,一些開發(fā)粗放、質(zhì)量低劣的樓盤勢必要被擠出市場,像星河灣、御園、山水文園、泛海國際、龍湖別苑這樣從規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林營造、施工質(zhì)量、建筑材料、精裝修等各個(gè)方面拔尖的高品質(zhì)樓盤將成為市場的寵兒!背蓸I(yè)行市場研究總監(jiān)蔡軍分析認(rèn)為,目前北京五環(huán)路內(nèi)商品房均價(jià)為14000元/平米左右,在樓價(jià)飛漲的時(shí)期,有些品質(zhì)不高的樓盤憑價(jià)格優(yōu)勢可以大賣,但在保障性住房即將大放量的情況下,樓房品質(zhì)勢必受到購房者更多關(guān)注。
緊湊戶型將成為市場主角
不僅是住房質(zhì)量今年預(yù)期將有大幅度提升,在戶型變化上,很多業(yè)內(nèi)人士預(yù)期2008年的北京樓市將迎來中小戶型等緊湊型戶型的放量高峰。蔡軍認(rèn)為,近期出臺的很多政策與以往有所不同,這些政策其實(shí)是從消費(fèi)層面抑制二套房需求,尤其是調(diào)控投資性購房,而此后可能出臺的物業(yè)稅政策,則是將調(diào)控對象對準(zhǔn)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié),“一方面是樓市開發(fā)趨于集約化,一方面是大戶型將不再成為樓市供應(yīng)主力!
“對于開發(fā)商而言,質(zhì)量永遠(yuǎn)是其追求的目標(biāo),但此前在房價(jià)高漲的局面下,濫竽充數(shù)者也不在少數(shù)。”萬年長興房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理黃璽慶則表示,“同時(shí),按照此前出臺的關(guān)于90/70的政策要求,從開發(fā)周期看,今年上半年北京房地產(chǎn)應(yīng)該出現(xiàn)中小戶型集中開盤的局面,并逐漸成為今年市場的主角!
2008年,哪些區(qū)域?qū)⒋蠓帕,哪些區(qū)域持續(xù)走熱,哪些區(qū)域具有較好的性價(jià)比,而哪些區(qū)域又將趨于平靜?亞奧板塊、泛朝青板塊、燕郊、昌平和阜石路一帶也許會在今年有不俗的表現(xiàn)。
亞奧:奧運(yùn)前夕房價(jià)可望再升
“入選理由” 去年熱得發(fā)燙今年走向何方
受益于奧運(yùn)會的召開,匯集了眾多奧運(yùn)場館的亞奧區(qū)域,去年熱得發(fā)燙。奧運(yùn)結(jié)束后,原本服務(wù)于奧運(yùn)比賽的相關(guān)設(shè)施將進(jìn)入賽后日常運(yùn)營階段,亞奧區(qū)域由目前體育文化核心區(qū)逐步發(fā)展轉(zhuǎn)型為與金融街、CBD分庭抗禮的國際商務(wù)區(qū)。目前區(qū)域集聚多個(gè)高檔項(xiàng)目,今年是否還能迎來新一波的發(fā)展?
即將召開的2008年奧運(yùn)會給亞奧區(qū)域房價(jià)上升插上了火箭助推器,區(qū)域高價(jià)高檔項(xiàng)目云集,而開發(fā)商普遍預(yù)計(jì)年內(nèi)區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格還將提高。
區(qū)域內(nèi)主力樓盤之一世茂奧臨花園的銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了16800元/平米,在去年兩次開盤推出新樓棟后,價(jià)格也實(shí)現(xiàn)了由16800元/平米到最高30000元/平米的三級跳。奧運(yùn)會召開前夕,周邊配套設(shè)施投入使用后,可能會進(jìn)一步刺激市場導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。
同樣因?yàn)閵W運(yùn)會的關(guān)系,區(qū)域內(nèi)部分已開發(fā)項(xiàng)目紛紛趕在奧運(yùn)會召開前的2007年放量,而待開發(fā)項(xiàng)目入市時(shí)間也因此有所推遲,今年區(qū)域?qū)⑷胧械募冃卤P數(shù)量較少,但新入市的住宅總量卻比較大。定位為精裝公寓產(chǎn)品的奧東18預(yù)計(jì)將于春節(jié)后入市,體量近75000平米,開盤均價(jià)預(yù)計(jì)將到20000元/平米。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北四環(huán)東路項(xiàng)目暫時(shí)未確定案名,總體近18萬平米的住宅供應(yīng),預(yù)計(jì)也將于今年3月入市。
而榮尊堡、世茂奧臨花園等部分區(qū)域知名項(xiàng)目今年陸續(xù)迎來收盤,其他老盤后期也將在今年內(nèi)進(jìn)入市場,國奧村總用地80公頃,總建筑面積50萬平方米,其中40萬平方米公寓將在奧運(yùn)賽事結(jié)束后全部入市,總計(jì)將提供2000套住宅,而總建筑面積達(dá)62萬平米的媒體村,也將在今年陸續(xù)推出后期。
新增放量大多以精裝公寓的產(chǎn)品形式入市也是該區(qū)域的一大特點(diǎn)。
開發(fā)商說
國奧村策劃經(jīng)理胡向暉:目前在售的項(xiàng)目,公寓產(chǎn)品是亞奧區(qū)域的主要物業(yè),在售項(xiàng)目占比達(dá)到53.3%,與此同時(shí),由于土地開發(fā)幾近飽和,且奧運(yùn)期間可能會受停工的影響,因此預(yù)計(jì)2008年前亞奧區(qū)域的放量不會大增。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),區(qū)域內(nèi)純新盤放量可能達(dá)到105萬平米。
區(qū)域放量 價(jià)格單位:元/平米
項(xiàng)目名 位置 放量 預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間
奧東18 安苑東路18號 近300套 20000
遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 北四環(huán)東路73號 近17.8萬平米 未定
國奧村 北辰西路西 未定 26000
媒體村 北苑紅軍營南路 未定 13000
阜石路:20余項(xiàng)目提供萬余住宅
“入選理由” 新老項(xiàng)目齊放量主打低密度
阜石路板塊住宅銷售將在2008年進(jìn)入一個(gè)集中放量期?傮w來說,項(xiàng)目多,體量大,價(jià)格高,產(chǎn)品主打低密度。去年入市的10多個(gè)項(xiàng)目加上今年的純新盤,預(yù)計(jì)將成為2008年熱點(diǎn)住宅銷售板塊。
京西去年以來的住宅放量及熱銷樓盤,主要集中在石景山及石景山與豐臺、海淀交界的區(qū)域,即玉泉路板塊和阜石路沿線,前者的代表性樓盤有遠(yuǎn)洋山水、萬科中糧·假日風(fēng)景等,后者的代表性樓盤有茂華·璟都會、金隅山墅、燕西臺等,均于2007年開盤熱銷。
2008年阜石路將有數(shù)個(gè)新項(xiàng)目入市,加上老盤后期,預(yù)計(jì)將有20余個(gè)項(xiàng)目,提供10000套以上住宅。新項(xiàng)目如新興年代,總建筑面積7.4萬平米,鼎城總建筑面積約22萬平米,雍景四季近40萬平米,陽光星期八10萬平米以上、香溪度約11萬平米,總體量近百萬平米。而位于西四環(huán)和蓮石路的交叉口的新興年代已于12月5日開盤。
就住宅套數(shù)來看,新興年代共568套,鼎城住宅套數(shù)270戶,青年公寓套數(shù)454戶,雍景四季14棟住宅數(shù)千套,陽光星期八、香溪度也分別有數(shù)百套。除此之外,遠(yuǎn)洋山水等多個(gè)老盤也將陸續(xù)推出后期,預(yù)計(jì)今年10余個(gè)新老項(xiàng)目可提供上萬套住宅。
價(jià)格方面,去年以來阜石路住宅產(chǎn)品均價(jià)已達(dá)15000元/平米以上,多個(gè)項(xiàng)目逼近兩萬。到2007年底,北京高價(jià)房陷入“有價(jià)無市”局面,此時(shí)入市的均價(jià)在15000元以上的項(xiàng)目普遍面臨銷售壓力,預(yù)計(jì)今年價(jià)格不會大漲,會保持穩(wěn)定,個(gè)別項(xiàng)目可能小幅下調(diào)。
開發(fā)商說
雍景四季項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人:去年房價(jià)漲得這么快,我認(rèn)為是暫時(shí)的,今年、明年,應(yīng)該不會這樣了。作為一家地產(chǎn)公司長期發(fā)展的戰(zhàn)略,我們覺得最終贏得市場的還是產(chǎn)品,而不是靠漲價(jià)。雍景四季的開盤價(jià)格比周邊樓盤相對要低。
區(qū)域放量 價(jià)格單位:元/平米
項(xiàng)目名稱 位置 預(yù)計(jì)放量 預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間
雍景四季 西五環(huán)外田村路 40萬平米 11000-12000
香溪度 旱河路以西 11萬平米 13000-15000
新興年代 太平路36號院 約7萬平米 16000-17000
陽光星期八 玉泉路 約10萬平米 15000-16000
昌平:預(yù)計(jì)推盤200萬平米以上
“入選理由” 新老項(xiàng)目放量規(guī)模預(yù)計(jì)超200萬平米
無論是普通住宅還是別墅市場,該區(qū)域預(yù)計(jì)至少有20個(gè)項(xiàng)目推盤,放量規(guī)模超過200萬平米。一些在售樓盤將陸續(xù)推出后期產(chǎn)品,去年成交的多個(gè)地塊預(yù)計(jì)今年晚些時(shí)候也將推盤。
根據(jù)昌平一些老盤的推盤計(jì)劃,昌平不少別墅項(xiàng)目將于今年3、4月間集中推盤。其中已經(jīng)明確的是:號稱100棟的別墅大盤———珠江壹千棟初定于4月份推出項(xiàng)目二期約113棟獨(dú)棟別墅,5月底該項(xiàng)目將推出三期約114棟,8月底推出四期約87棟。據(jù)保利地產(chǎn)有關(guān)人士介紹,保利壟上三期目前正在進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作,預(yù)計(jì)可提供200多套獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品。
事實(shí)上,奧北尤其是昌平別墅年內(nèi)的市場供應(yīng)量將遠(yuǎn)不止這些。中海瓦爾登湖、東方普羅旺斯等當(dāng)?shù)囟鄠(gè)在售項(xiàng)目都有較多的后備土地,這些項(xiàng)目今年還將陸續(xù)推盤,形成更為集中的新一輪別墅產(chǎn)品供應(yīng)。
普宅方面,昌平今年也將加大供應(yīng)量。據(jù)悉,目前,昌平在售的普通住宅項(xiàng)目有東亞上北中心、新龍城等,這些項(xiàng)目今年還會推出新樓。另外,2007年昌平共成交招拍掛上市土地6塊,以住宅為主,總建筑面積142萬平米,這些土地基本上會在今年至明年入市。
“純新盤加上2007年老盤后續(xù)二期開發(fā),預(yù)計(jì)2008年昌平區(qū)放量將在200萬平米以上。”成業(yè)行市場研究總監(jiān)蔡軍分析認(rèn)為,高端的別墅項(xiàng)目將漲至2.5萬-3萬元/平米;熱點(diǎn)區(qū)域的普通住宅可能漲到1.5萬元/平米。
開發(fā)商說
珠江壹千棟副總經(jīng)理吳波:去年昌平房地產(chǎn)市場不溫不火。今年昌平別墅將迎來新的放量高峰,同時(shí),昌平區(qū)域靠近奧運(yùn)舉辦場所,估計(jì)房價(jià)受奧運(yùn)等因素影響也將會有所上漲。
區(qū)域放量 價(jià)格單位:元/平米
項(xiàng)目名稱 位置 預(yù)計(jì)放量 預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間
珠江壹千棟 北七家鎮(zhèn) 314棟別墅 2.5萬-3萬
保利壟上 小湯山 200多套 價(jià)格未定
灣流匯 北六環(huán) 100多套 1.6萬-1.8萬
東亞上北中心 回龍觀 2000多套 1.1萬
泛朝青板塊:放量漸少但需求不減
“入選理由” 今年仍將延續(xù)去年的熱度
如果問北京哪個(gè)區(qū)域價(jià)格高但還是賣得好,朝青—朝陽公園東板塊無疑是典型代表。2008年,這一區(qū)域的住宅銷售放量不會像2007年那么多,主要以老項(xiàng)目后期為主,價(jià)格極可能會繼續(xù)上升。朝陽路快速公交和地鐵6號線的興建,CCTV、BTV的集體搬遷以及日益完善的周邊配套,都將使該區(qū)域的需求愈加旺盛。
朝青板塊近幾年升溫迅速,3年前均價(jià)才7000多元/平米的該區(qū)域,現(xiàn)在在售均價(jià)已經(jīng)全面突破15000元/平米,而2007年朝青板塊仍然是北京銷售最熱的區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于受朝陽路快速公交和地鐵6號線開工的利好影響,該區(qū)域的需求還會更加旺盛,不過就放量來看,2008年明顯不如去年,價(jià)格還會呈上浮趨勢。
據(jù)了解,該區(qū)域目前在售的項(xiàng)目有均價(jià)20500元/平米的潤楓水尚,均價(jià)19000元/平米的華業(yè)玫瑰郡,均價(jià)19000元/平米的合生橄欖季、均價(jià)18000元/平米的金隅鳳麟洲、均價(jià)25000元/平米的泛海國際,還有均價(jià)36000元/平米的星河灣。這些項(xiàng)目的后期放量也將形成2008年該區(qū)域的主要供應(yīng)量。比如泛海國際即將推出一期的最后三棟樓,大約有300多套房,后期近60萬平米住宅的大部分也有望在2008年推出。天鵝灣將在2008年推出7萬平米,潤楓水尚、華業(yè)玫瑰郡都會在2008年有比較多的放量。
與老盤后期相比,該區(qū)域純新盤較少。即將開盤的公園1872是招商地產(chǎn)打造的新項(xiàng)目,目前售樓處已見端倪,主打高檔住宅概念。據(jù)了解,公園1872住宅面積約26萬平方米,商業(yè)辦公約4萬平方米,開盤均價(jià)尚未確定,但有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測每平方米均價(jià)不會低于2萬元,有可能達(dá)到2.5萬元。
開發(fā)商說
天鵝灣銷售副總監(jiān)鄭子賓:天鵝灣2008年的放量將會有所萎縮,預(yù)計(jì)減少4成到5成,同區(qū)域的其他項(xiàng)目的放量也不會超過去年。在放量較少的前提下,區(qū)域在逐步成熟,且市場的需求量仍在上漲。所以,我預(yù)測今年該區(qū)域內(nèi)房價(jià)仍會出現(xiàn)穩(wěn)定的上浮。
區(qū)域放量 價(jià)格單位:元/平米
項(xiàng)目名 位置 放量 預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間
天鵝灣 朝陽北路 約7萬平米 20000元左右
潤楓水尚 朝陽北路 數(shù)百套 20500元
合生橄欖季四期 朝陽北路107號 300套 19000元以上
公園1872 紅領(lǐng)巾公園 30萬平米 25000左右
燕郊:今年仍是低成本置業(yè)首選
“入選理由” 供應(yīng)量和價(jià)格優(yōu)勢依然明顯
目前北京的整體房價(jià)雖然沒有繼續(xù)快漲,但依然維持了高位,不少人還會因?yàn)槌惺懿黄鸶叻績r(jià)而選擇到燕郊置業(yè)。在東部的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中,燕郊的放量優(yōu)勢在2008年依然明顯。
京東去年以來的住宅放量及熱銷樓盤,主要集中在朝青、百子灣及燕郊區(qū)域,燕郊的代表性樓盤有上上城、納丹堡、美林灣、東方夏威夷、潮白人家、城美·維多利亞、金玉源、華泰·憶江南、風(fēng)尚國際公寓、歐逸麗庭等。2008年,燕郊將有數(shù)個(gè)新項(xiàng)目入市,加上老盤后期,預(yù)計(jì)將有近10個(gè)項(xiàng)目提供2萬套左右的住宅。
即將于2008年入市的項(xiàng)目有:新銳時(shí)代預(yù)計(jì)2008年1月5日開盤,準(zhǔn)現(xiàn)房銷售,戶型面積在65-130平米之間,開盤價(jià)5300-5600元/平米;天洋城預(yù)計(jì)2008年1月開盤,項(xiàng)目共32萬平米,約為3500戶,2009年6月入;歐逸麗庭最后兩棟預(yù)計(jì)2008年開盤;西堤島預(yù)計(jì)2008年3月開盤,5棟公寓類住宅樓,共584套。
一些已入市的項(xiàng)目2008年仍有較大的供應(yīng)量,如風(fēng)尚國際公寓C號樓已于2007年12月1日開盤,提供39平米至60平米的一居、61平米至90平米的兩居、98平米的三居及大戶型復(fù)式,均價(jià)5000元/平米;馥香谷在2007年12月底傳出開盤消息,預(yù)計(jì)2008年7月或8月入住,均價(jià)4000元/平米;潮白人家6號和7號樓于去年年底開盤,總共有400多套房源,開盤均價(jià)6400元/平米。
2007年底,北京高價(jià)房陷入“有價(jià)無市”局面,燕郊6000元以上的項(xiàng)目普遍面臨銷售壓力,預(yù)計(jì)今年價(jià)格不會大漲,有兩個(gè)項(xiàng)目的銷售員在接受記者電話咨詢時(shí),報(bào)出的平均價(jià)格有200元左右的小幅下調(diào)。
開發(fā)商說
上上城總經(jīng)理曲靖:燕郊區(qū)域今年仍將保持較大的價(jià)格優(yōu)勢,同時(shí),產(chǎn)品質(zhì)量也在穩(wěn)步提升,認(rèn)可度在快速提高。
區(qū)域放量 價(jià)格單位:元/平米
項(xiàng)目名稱 位置 放量 預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間
新銳時(shí)代 匯福路東 共600戶 5300-5600
西堤島 京哈路北28號 66000平米 價(jià)格待定
天洋城 迎賓路 32萬平米 3900
歐逸麗庭 順路西側(cè) 50522.39平米 5900
。ü刃 張曉玲 許子凌 張學(xué)冬 李宛霖 張家齊 楊娟娟 吳海花)
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