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一邊是緊閉大門的銀行，另一邊是迫切想買房換房的購(gòu)房人，典當(dāng)行成為了房貸市場(chǎng)中的通幽曲徑
★ 本刊記者/陳曉舒(文)
“今年9月27日房貸新政出臺(tái)的第二天，行里的電話幾乎被打爆，許多人咨詢典當(dāng)行貸款的利率。直到現(xiàn)在，每天前來(lái)咨詢的也達(dá)到五六十人�！比A夏典當(dāng)行負(fù)責(zé)房產(chǎn)抵押貸款的士先生告訴記者。
據(jù)他介紹，大部分咨詢的都是典當(dāng)行的抵押利率，想比較典當(dāng)利率和銀行利率之間的差距，計(jì)算到典當(dāng)行抵押手中的現(xiàn)房貸款再拿去購(gòu)買二手房是否劃算。
“新政出臺(tái)之前，辦理房產(chǎn)抵押貸款的人寥寥無(wú)幾，最多的時(shí)候，一天也就五六筆�，F(xiàn)在每天最少也能有十筆這類貸款。生意好的時(shí)候甚至一天能辦理二三十筆，比9月27日之前多出一倍以上的業(yè)務(wù)量�！笔肯壬硎�。
在記者走訪過(guò)的金福典當(dāng)行和寶瑞通典當(dāng)行，他們的房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)量同樣是在房貸新政推出之后出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)。其中，金福典當(dāng)行在房貸新政推出之前，還從來(lái)沒有做成過(guò)這類“以房換房”的房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。金福典當(dāng)行總經(jīng)理周忠斌告訴記者：“銀行提高買房首付，又縮緊了貸款，許多人為了那多出的一成首付，不得不來(lái)典當(dāng)行籌措資金�！�
2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，這個(gè)被稱為房貸新政的“359號(hào)文”要求，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1倍。
這條規(guī)定使得各銀行的房貸加按揭、轉(zhuǎn)按揭等業(yè)務(wù)紛紛自動(dòng)叫停。在各銀行不斷調(diào)整的同時(shí)，等不及的人已經(jīng)將目光轉(zhuǎn)向了典當(dāng)行。
收益未知的買賣
在北京打拼多年的趙紅利(音)與丈夫、孩子、公婆住在海淀區(qū)一套近100平米的房子里。10月份，她把在老家山西的老父親接到了北京，父親的到來(lái)，使得居住空間顯得更為擁擠。而趙紅利早就醞釀著購(gòu)買一套戶型面積更大的房子。
在相中朝陽(yáng)區(qū)的一套房子之后，趙紅利計(jì)算了手頭上可周轉(zhuǎn)的資金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠首付額度。而認(rèn)購(gòu)的日期馬上要到了，急切想換房的趙紅利找到了北京市金福典當(dāng)行。她從金福典當(dāng)行了解到，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)，月綜合費(fèi)率是當(dāng)金的2.7%，月利率是0.5%。
3.2%，這相當(dāng)于趙紅利在金福典當(dāng)行貸款100萬(wàn)元，一月之后，就必須支付3.2萬(wàn)元的利息，確實(shí)是一筆不菲的費(fèi)用。
但在趙紅利看來(lái)，一方面家里確實(shí)迫切需要一套大房子，但更讓趙紅利不惜代價(jià)的原因是去年一年之間，她意向中的新房所在區(qū)域房?jī)r(jià)幾乎翻了一番。照此趨勢(shì)，與失去這一投資機(jī)會(huì)相比，3.2%的月利率就并不昂貴了。她相信，這個(gè)買賣最終還是會(huì)賺錢的。
很快，在趙紅利交上房產(chǎn)證等證件后，金福典當(dāng)行對(duì)其原有房產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)審估價(jià)，僅僅兩天，趙紅利就從典當(dāng)行拿到了貸款。如今，趙紅利已經(jīng)籌集資金從典當(dāng)行盤回了老房子，一家人也都住進(jìn)了新房子。
記者從各典當(dāng)行了解到，房貸新政推出之后，像趙紅利這樣帶有投資心態(tài)的抵押貸款者，是辦理這類業(yè)務(wù)的主力客戶。典當(dāng)行方面認(rèn)為，大多選擇這種高付出方式的人都是短期之內(nèi)能夠籌集到資金，并且相信所選房子的上漲能力。
據(jù)北京房交會(huì)上的問卷調(diào)查顯示，房貸新政后，70.8%的消費(fèi)者依然相信北京市房?jī)r(jià)將“繼續(xù)上漲”。而像趙紅利一樣，認(rèn)為在即使更高付出仍會(huì)有回報(bào)的，也不在少數(shù)。
事實(shí)更加佐證了他們的想法。在北京，不僅第二套住房抵押貸款的首付比例和房貸利率均有提高，同時(shí)還出臺(tái)了增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房供應(yīng)的政策，房地產(chǎn)調(diào)控措施如此密集，仍然沒有阻擋房?jī)r(jià)的上漲。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，10月份北京新建商品房?jī)r(jià)同比上漲17.8%。
根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)。6月至10月間，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)五個(gè)月創(chuàng)下自2005年7月對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施月度統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最高水平。整個(gè)三季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲8.2%。
銀行“惜貸”
其實(shí)在趙紅利走進(jìn)典當(dāng)行之前，向銀行申請(qǐng)房貸仍然是她的第一選擇。但在她向各家銀行咨詢抵押貸款后，得到的答復(fù)不是無(wú)法辦理貸款，就是要進(jìn)入程序，經(jīng)歷漫長(zhǎng)而又不確定的審核。
尤其是房貸新政的發(fā)布，購(gòu)買第二套的成本提高了30%。不僅第二套房的首付比率被要求增加，房貸利率也從原來(lái)參照基準(zhǔn)利率下降10%變?yōu)樯细?0%。
根據(jù)房貸新政，各大銀行開始確定自己的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。其中，中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、光大銀行及招商銀行，規(guī)定只要貸過(guò)款，無(wú)論是否結(jié)清貸款，在購(gòu)買第二套房的都屬房貸新政規(guī)定的第二套房，按照規(guī)定中的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房貸市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與放貸額度已經(jīng)用完，是他們進(jìn)入今年下半年后極度謹(jǐn)慎于房貸甚至“惜貸”的原因。
建行研究部9月份發(fā)布的報(bào)告指出，在央行近年來(lái)連續(xù)多次加息、個(gè)人房貸款支付不斷增加的情況下，我國(guó)個(gè)人住房不良貸款數(shù)額已呈攀升趨勢(shì)。
數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的10127.23億上升至2006年底的11760.66億。但同時(shí)個(gè)人住房不良貸款，由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。
商業(yè)銀行則大多早早地完成了今年的放貸額度。根據(jù)前期銀行系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)，今年商業(yè)銀行放貸額度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出央行劃定的全年2.9萬(wàn)億元的預(yù)定目標(biāo)。因此，在央行第三季度的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中也表示將繼續(xù)執(zhí)行適度從緊的貨幣政策。而銀監(jiān)會(huì)更是指令要求“貸款規(guī)模逐月遞減”。
于是，興業(yè)、光大等銀行停辦了所有涉及加按揭(對(duì)已處于按揭狀態(tài)原有住房的已還款部分再進(jìn)行按揭貸款)的業(yè)務(wù)。而北京各銀行也開始關(guān)上“抵押消費(fèi)貸款”的大門，規(guī)定五環(huán)之外的樓盤或房屋不得申請(qǐng)“抵押消費(fèi)貸款”。
因此，不論從風(fēng)險(xiǎn)防控的要求上，還是從年底銀根緊縮的情況下，各家銀行不得不收緊房貸業(yè)務(wù)。
這一系列的房貸調(diào)控政策，不僅抬高了購(gòu)房者的購(gòu)房門檻，同時(shí)也關(guān)閉了一些購(gòu)房渠道，使得許多在高房?jī)r(jià)與高回報(bào)的房產(chǎn)市場(chǎng)上徘徊的投資客更加“左右為難”。
典當(dāng)行“攬客”
一邊是緊閉大門的銀行，另一邊是迫切想買房換房的購(gòu)房人，典當(dāng)行成為了房貸市場(chǎng)中的通幽曲徑。有典當(dāng)行老板向記者表示，在9·27新政出臺(tái)后，典當(dāng)行的房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)金額上的增長(zhǎng)超過(guò)20%。
據(jù)華夏典當(dāng)行綜合業(yè)務(wù)部經(jīng)理李鐵軍的介紹，在房貸新政出臺(tái)之后，來(lái)做房屋典當(dāng)有三類，第一類是抵押第一套房來(lái)籌措第二套房的首付款；第二類是為了趕緊還清第一套房子的貸款，規(guī)避第二套房政策；第三類是買全額交易的二手房。
在各大典當(dāng)行中，抵押第一套房來(lái)籌措第二套房首付款的占絕大多數(shù)，一些典當(dāng)行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，要求第一套房必須是沒有貸款，或者還清貸款的房子。
金福典當(dāng)行的總經(jīng)理周忠斌解釋說(shuō)：“銀行已經(jīng)停辦所有涉及加按揭的業(yè)務(wù)。那些還在還貸的房子，只能找其他途徑進(jìn)行抵押，如果典當(dāng)行給抵押貸款，萬(wàn)一貸款人沒有能力還款，必須將典當(dāng)物拍賣的話，就形成銀行和典當(dāng)行兩個(gè)債權(quán)人，在實(shí)際操作中，會(huì)形成很大風(fēng)險(xiǎn)�！�
李鐵軍同時(shí)也向記者建議，對(duì)急于換房，又還沒還清第一套房房貸的客戶，可以依靠擔(dān)保公司或者有擔(dān)保功能的典當(dāng)行做代償，先還清銀行貸款，再把房子抵押給典當(dāng)行，然后，可以將典當(dāng)行的部分放款先還給擔(dān)保公司，再購(gòu)買第二套房。
當(dāng)然，典當(dāng)業(yè)務(wù)中貸款3%～3.8%之間的月利率確實(shí)令許多人力不從心。相比之下，銀行的商業(yè)貸款，五年期以上的年利率是7.83%，換算成月利率的話只有0.6525%。因此，李鐵軍強(qiáng)調(diào)說(shuō)，到典當(dāng)行只能是進(jìn)行短期交易，大多都是在兩個(gè)月內(nèi)資金就能夠周轉(zhuǎn)開。
寶恒典當(dāng)行的負(fù)責(zé)人則希望記者提醒業(yè)主們注意，盡管目前房?jī)r(jià)是10%的提升速度，但這部分收益并不確定，除非能夠在短期之內(nèi)還貸，否則，通過(guò)典當(dāng)行來(lái)“以房換房”確實(shí)是個(gè)得不償失的做法。 ★
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