房貸違約高峰到來？
“已經(jīng)是第三戶了�！崩钚〗阌行┿皭�。今年以來，李小姐所住的單元已經(jīng)有兩位業(yè)主因?yàn)檫�不起月供，房子被法院拍賣。記者采訪的時候，“第三戶”正在搬家。李小姐所住的是北京東三環(huán)邊上一處號稱“溫泉府邸”的高檔樓盤，由于緊鄰CBD，因此自住和投資價值都被十分看好。
“前面兩家都是做生意的，可能生意不好，幾個月還不上貸款，房子就被銀行收回，最后由法院拍賣了�！崩钚〗阏f，“這戶好像是因?yàn)檠毫朔孔映垂善辟r了。”
近一年多以來，隨著央行一次次的調(diào)高貸款利率和監(jiān)管層收緊貸款舉措的不斷出臺，不僅自住者倍感壓力，資金鏈斷裂的炒房客也不在少數(shù)。
記者從中國銀行北京分行的信貸部門了解到，目前房貸違約者中以三類人居多：一是個體從業(yè)者或者私營企業(yè)主，他們雖然收入很高但并不穩(wěn)定，一旦經(jīng)營不善很有可能無法按月還款；二是并不具備充分購房條件的年輕人，出于急于結(jié)婚或者擔(dān)心房價繼續(xù)上漲等因素而提前買房，由于沒有了“家底”，有的還有大量外債，也容易失去還款能力；三是抵押了房產(chǎn)進(jìn)行其他投資(炒股票等)失敗的，以及貸款炒房失敗的。
“現(xiàn)在是不是好多人還不起貸款呀？”李小姐問記者。央行最新公布的數(shù)據(jù)似乎可以證明：李小姐的感受并非只屬于她個人。
11月8日，央行公布了《第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》(下稱“報告”)，報告指出：“住房抵押消費(fèi)貸款增長很快，違約風(fēng)險已有抬頭趨勢，一旦房價大幅波動，容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增。”這是央行首次對房貸違約風(fēng)險發(fā)出警示，而房貸違約風(fēng)險主要來自房貸增長過快以及房價持續(xù)增長兩個層面。
報告數(shù)據(jù)顯示：9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%，漲幅比上月快了0.7%。其中，深圳、北海、烏魯木齊、北京等城市房屋銷售價格同比漲幅較高，深圳已經(jīng)連續(xù)20個月同比漲幅超過10%，其中9 月份為20.5%；北京連續(xù)17個月同比漲幅超過8%，9 月份更是高達(dá)13.3%。
盡管價格不斷攀高，但居民對房屋的購買需求依然高漲，房屋銷售面積大幅上升。今年前三季度，全國商品房銷售面積達(dá)4.74億平米，同比增長32.1%，這個比例比去年同期加快了21.6%。
與此同時，居民購房貸款余額也激增。今年前三季度，全國居民戶購房貸款余額達(dá)28600億元，比今年年初增加了5924億元，同比增長31.4%，增速比上年同期提高了13.5%。
央行報告中還顯示：截止到9月末，全國金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額為25.9 萬億元，同比增長17.1%，增速比上年同期高1.9 個百分點(diǎn)，比年初增加3.36 萬億元，這個數(shù)字比去年全年還要高。
早在9月中旬，建設(shè)銀行研究部在發(fā)布的一份最新報告中就提示：我國住房按揭貸款正在逐步步入違約高風(fēng)險期。
報告稱，近年來，我國個人住房不良貸款數(shù)額已呈攀升趨勢。數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大行的個人住房不良貸款已經(jīng)從2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。
而從國際經(jīng)驗(yàn)看，個人住房貸款的風(fēng)險暴露期通常為三到八年。在央行近年來連續(xù)多次加息，個人房貸款支付不斷增加的情況下，國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款在近一個時期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險期。該報告還認(rèn)為，我國住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關(guān)不嚴(yán)使得一些不符合條件的借款人得到貸款正是我國的房貸風(fēng)險所在。
建行的風(fēng)險意識
東子絕對是銀行信貸部門眼中的優(yōu)質(zhì)客戶，年輕高薪、工作穩(wěn)定，而且有學(xué)歷、有家庭、有固定資產(chǎn)，但他還是在貸款中遇到了問題，因?yàn)樗徶玫氖恰暗诙追俊薄?/p>
9月27日，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，其中明令規(guī)定：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”。
“這次央行是動真格了，下達(dá)的是強(qiáng)制性命令，各銀行必須執(zhí)行�！敝袊y行北京分行一位不愿透露姓名的信貸科負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，“事實(shí)上，央行在03和04年期間就發(fā)布過類似的命令，但是當(dāng)時各行執(zhí)行的尺度很寬�！�
該負(fù)責(zé)人從事房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)多年，“其實(shí)，如果光是評估風(fēng)險的話，在各種貸款品種中，個人住房貸款的風(fēng)險是相對較低的，對于各個銀行來說都屬于優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)�！�
收緊“優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)”肯定與商業(yè)銀行的盈利本質(zhì)相悖，那么，各家銀行的積極表現(xiàn)僅僅是因?yàn)轫憫?yīng)政策號召？
早在央行和銀監(jiān)會政策出臺以前，建行等一些銀行就已經(jīng)開始在某些地區(qū)“主動”收緊二套房貸，建行研究部發(fā)布的報告也透露出，建行高層已經(jīng)在思考“優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)”——個人房貸的問題。
建行作為個人住房貸款業(yè)務(wù)量最大的銀行，在這場“二套房”風(fēng)波中“表現(xiàn)積極”， 不僅先于政策收緊“二套房貸”，而且在政策實(shí)施細(xì)則方面也采取了以戶為單位的比較嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在北京等重點(diǎn)區(qū)域，還將“二套房”的首付比例提高到了50%。
建行這種有些“激進(jìn)”的表現(xiàn)，不僅讓人想起在上一輪的房地產(chǎn)調(diào)控(1993～1997年)中，“領(lǐng)頭羊”建行的種種遭遇。
1997年，房地產(chǎn)泡沫被擠破，數(shù)不清爛尾樓和銀行壞賬成為了最主要的資產(chǎn)，由于承攬房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)最多，繁榮時最為風(fēng)光的建行，最后在這場“劫難”中的損失也最為慘重。
雖然時過境遷，但是想必在今天又重新火熱起來的房地產(chǎn)市場當(dāng)中，最有風(fēng)險意識的一定非建行莫屬。
“銀行業(yè)務(wù)員告訴我，說現(xiàn)在從總行到分行都非常重視房貸的風(fēng)險，審核審批都比以往要嚴(yán)格得多，所以要補(bǔ)充很多證明材料。本來說20天貸款就能辦完，但現(xiàn)在都快兩個月了還沒有放款呢。”東子很無奈。
首套房松 二套房緊
雖然各家銀行都在收緊房貸業(yè)務(wù)，但并不意味著所有貸款都難貸、“優(yōu)質(zhì)”業(yè)務(wù)不再優(yōu)質(zhì)了。
首次購房的高阿姨在貸款問題上就一路綠燈。“都說現(xiàn)在貸款比以前難辦了，但是我們還挺順利的�！备甙⒁桃患冶緛硪恢弊夥�，現(xiàn)在終于熬到兒子工作了，才有能力買了第一套房。
“銀行實(shí)行差別化的住房信貸政策，優(yōu)先支持居民購買第一套中小戶型的自主住房�！�11月10日，在中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所和意大利佛羅倫薩大學(xué)共同主辦的“第八屆中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇”上，中國建設(shè)銀行副行長陳佐夫如是說。
“我們認(rèn)為這種浮動的比例應(yīng)該再大一些，最低的基準(zhǔn)利率可以下調(diào)到70%，并且貸款的期限可以加以延長，現(xiàn)在是30年，我們認(rèn)為有必要可以延續(xù)到35年、40年。而對于第二套住房則要嚴(yán)格控制，首付比例和貸款比率不一樣�！�
“目前，我國住房按揭市場還擁有極其廣闊的空間�！敝袊y行資深國際金融專家王元龍研究員在論壇上表示，“我國的商品房90%由個人所購買，70%購房的時候需要借助銀行的貸款，按照全國目前商品住宅3000多元的均價和50%的按揭比率估計，在未來的13年，還有17萬億人民幣貸款的需求。中國各大商業(yè)銀行的住房按揭貸款占貸款總額的比例都在20%左右，空間是巨大的。”
“滿足第一套住房的金融創(chuàng)新是擺在我們面前最重要的一個任務(wù)。”國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任王小廣告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，“美國次級債就是很好的金融創(chuàng)新，我們要向他學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)他分擔(dān)風(fēng)險的機(jī)制，包括采取證券化這種方式分擔(dān)風(fēng)險，他出了問題并不代表他的創(chuàng)新有問題，中國恰恰需要這種創(chuàng)新。”(記者 孫冰)
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