今年以來(lái)，央行先后五次加息。對(duì)銀行房貸來(lái)說(shuō)，五次調(diào)整將在明年1月1日統(tǒng)一“清算”，供房貸的居民無(wú)疑要增加一筆不少的開(kāi)支。因此，雖然離年底尚有一個(gè)多月，不少“供樓族”已經(jīng)紛紛向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑�貸。銀行房貸專家提醒，提前還貸還需謹(jǐn)慎。
提前還貸潮跡象初顯
11月21日，記者從浦發(fā)銀行上海分行了解到，11月份客戶還貸情況已明顯高于上月。該行個(gè)人銀行部客戶經(jīng)理告訴記者，雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未出來(lái)，但就他近期接手的業(yè)務(wù)來(lái)看，提前還貸的客戶已明顯高于10月份，而辦理業(yè)務(wù)的過(guò)程中咨詢提前還貸事宜的客戶也不在少數(shù)。該客戶經(jīng)理估計(jì)，12月份提前還貸數(shù)量還會(huì)有所增加。
一家股份制銀行內(nèi)部人士向記者透露，最近來(lái)咨詢的客戶比提前還貸的客戶多，主要原因是他們手頭的寬裕資金仍在投資股票、基金等，“想再賺點(diǎn)錢后，贖回資金用來(lái)還房貸”。因此，他分析，進(jìn)入12月份后，提前還貸才會(huì)掀起熱潮。
工商銀行某支行相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，還未出現(xiàn)熱火朝天的提前還貸現(xiàn)象。他說(shuō)，11月份，該行僅接到兩筆提前還貸的業(yè)務(wù)。該負(fù)責(zé)人還表示，該支行從今年年中以來(lái)接手不少二手房貸款業(yè)務(wù)，但由于還貸時(shí)間未滿一年，提前還貸需要支付一筆不小的違約金，所以目前沒(méi)有出現(xiàn)提前還貸潮。
50萬(wàn)30年月供多336元
2006年8月19日，央行將個(gè)人自營(yíng)性住房貸款5年以上的利率上調(diào)至6.84%。今年5次加息后，個(gè)人自營(yíng)性房貸利率5年期以上調(diào)高至7.83%，加息的幅度接近1%。
我們?yōu)椴捎玫阮~本息還款方式算一筆賬：以去年9月初按揭了37萬(wàn)元20年期的“老房貸”為例，當(dāng)房貸利率為6.84%時(shí)，其房貸月供要付2833.18元；而當(dāng)房貸利率升至7.83%時(shí)，其房貸月供額為3055.80元。也就是說(shuō)，從明年1月1日起，其每月月供要增加222.62元，而20年借款期限下來(lái)，房貸利息的總支出增加了5.3萬(wàn)多元。
以同樣的方式計(jì)算同時(shí)同額30年期的客戶月供增加額。當(dāng)利率為7.83%時(shí)，50萬(wàn)元30年期房貸對(duì)應(yīng)的月供是3609.74元，而若5年以上房貸利率一直維持在6.84%時(shí)，那么這個(gè)客戶的月供為3272.96元，明年元旦起他每月將多支付336.78元。
提前還貸要謹(jǐn)慎
從上述計(jì)算方式來(lái)看，若不提前還貸，到明年1月1日起一次性消化5次加息所增加的負(fù)擔(dān)，對(duì)于貸款買房的客戶來(lái)講壓力著實(shí)不小。不過(guò)銀行專家表示，提前還貸還需謹(jǐn)慎。
農(nóng)業(yè)銀行上海市分行房貸部門有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，提前還貸的結(jié)果并不像表面看上去那么簡(jiǎn)單，客戶選擇的還款方式也會(huì)對(duì)還貸額有不同影響。他說(shuō)，相比之下，采用等額本金還款方式的客戶，提前還貸對(duì)資金影響不大，由于本金壓力大，所以手頭有余錢的客戶不妨提前還貸。而采用等額本息還款方式的客戶，提前還貸就不那么合算了。
該負(fù)責(zé)人表示，節(jié)約開(kāi)支并不是優(yōu)選的理財(cái)方式。他建議有合適的理財(cái)渠道和方式的客戶，不要輕易提前還貸。一旦贖回了資金，要是在年前有更好的投資渠道，向銀行再申請(qǐng)貸款就沒(méi)那么容易了。另外，最后一個(gè)月分段節(jié)息，銀行的利息收益也會(huì)增加，這時(shí)候的回報(bào)是大于還款的。
但對(duì)于那些由于種種原因執(zhí)意要提前還貸的客戶。該負(fù)責(zé)人提醒，一定要向銀行提前作出申請(qǐng)，免得錯(cuò)過(guò)了年內(nèi)還貸的時(shí)間。另外借款時(shí)間在一年之內(nèi)的客戶，最好也充分衡量將要支付的違約金。
該負(fù)責(zé)人同時(shí)建議，以后要貸款買房的人可以向銀行申請(qǐng)“固定利率貸款”，這項(xiàng)業(yè)務(wù)將會(huì)有效規(guī)避加息風(fēng)險(xiǎn)。(衛(wèi)容之 汪寧)
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