進(jìn)入11月，持續(xù)火爆的深圳樓市微微感到一絲涼意。
14日，中原地產(chǎn)深港研究中心發(fā)布的報(bào)告(下稱“中原報(bào)告”)再度顯示，深圳樓市延續(xù)10月以來的低迷態(tài)勢(shì)，無論是新盤還是二手房，均再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。一度意氣風(fēng)發(fā)的房產(chǎn)投資客們，其心態(tài)也開始出現(xiàn)了微妙變化。
投資客還不想拋
“形勢(shì)嚴(yán)峻啊——不好說�！笔Y先生手上持有七八套房子，一聽說記者要詢問房?jī)r(jià)的看法，他就立刻拒絕，“揪心啊�！�
另一位手中還握有三套房子的李先生，則比較能看得開：“還行吧，資金不是太緊張。”對(duì)于眼下略顯低迷的行情，他依舊保持樂觀，并會(huì)繼續(xù)持有這些房產(chǎn)。他認(rèn)為，對(duì)于資金相對(duì)較松的投資者而言，渡過這場(chǎng)難關(guān)沒有太大問題。
“最怕的是那些把全部身家都投入進(jìn)去的人，比如我的一個(gè)朋友，他把企業(yè)退休買斷工齡的錢都投進(jìn)去了，他們就會(huì)相當(dāng)緊張。”李先生表示。
從2002年開始，劉先生已經(jīng)在南山區(qū)中心地段投資了4套住宅。他將樓市急轉(zhuǎn)直下中投資客的心態(tài)分為三種：一種是短期投機(jī)者，買到之后就立即轉(zhuǎn)手套利；絕大多數(shù)屬于投資保值型，會(huì)長(zhǎng)期持有；第三種就是機(jī)構(gòu)投資者，例如基金和外資等。
劉先生認(rèn)為自己應(yīng)該屬于第二種類型，并堅(jiān)持：“現(xiàn)在我肯定還是不會(huì)出手，因?yàn)殚L(zhǎng)期來看還是會(huì)增值。目前算是政策調(diào)整，根本而言，供需矛盾依舊存在�！�
劉先生進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)說：“人民幣升值沒有達(dá)到頂點(diǎn)之前，機(jī)構(gòu)資金和外資不會(huì)撤出�，F(xiàn)在受政策調(diào)整影響比較明顯的，主要還是第一種人。”
數(shù)據(jù)并不樂觀
但與之相對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)卻傳遞出另一個(gè)訊息。中原報(bào)告顯示，10月深圳一手住宅交易量大幅萎縮，全月僅成交16萬平方米，日均成交量不足6000平方米，較9月下降一半，為近3年來的罕見低量。大多數(shù)樓盤的開盤銷售率僅有20%~30%。一手住宅的成交均價(jià)也回落至14797元/平方米，較9月下跌約一成。
同時(shí)，二手房市場(chǎng)也持續(xù)走低。報(bào)告顯示，10月深圳共成交二手住宅約2800套，環(huán)比減少24.5%，成交面積21.9萬平方米，環(huán)比減少25%，成交均價(jià)為13362元/平方米，環(huán)比下跌11.5%。
其中，寶安二手房成交下跌幅度，環(huán)比高達(dá)60%；其次是鹽田、南山、羅湖和福田，環(huán)比跌幅也分別達(dá)到45%、29%、20%和17%。
成交價(jià)格方面，寶安豪宅成交量急劇減少，10月成交均價(jià)僅為9228元／平方米，環(huán)比下跌42.9%；福田由于10月萬元以下物業(yè)成交較多，拉低整體均價(jià)，環(huán)比下跌20%左右；鹽田、南山、羅湖和龍崗成交均價(jià)分別上升7.1%、6%、3.9%和4%。
中原報(bào)告最后強(qiáng)調(diào)，在深圳樓市10月的成交中，已經(jīng)難以見到以投資為目的的置業(yè)者；另一方面，一些投資客開始將部分物業(yè)降價(jià)拋售，僅留個(gè)別優(yōu)質(zhì)樓盤。這些變化都充分顯示，市場(chǎng)正在逐漸回歸理性。該報(bào)告估計(jì)，未來一段時(shí)間內(nèi)，全市二手房?jī)r(jià)格還將出現(xiàn)小幅下調(diào)，成交量近期仍會(huì)持續(xù)低迷。
機(jī)構(gòu)看法：年底不會(huì)出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)
對(duì)于此種市場(chǎng)行情，世聯(lián)行的地產(chǎn)分析師楊璐表示，對(duì)于自身經(jīng)濟(jì)狀況比較好的高端客戶而言，大多數(shù)的判斷還是長(zhǎng)期看漲，他們不會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)候出售。從手頭的情況來看，大部分信心還是比較足，會(huì)由掛盤改租，維持持有。
“那些選擇拋售的，多半是自身抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較差的投資者�！彼硎�，這些人由于入市的時(shí)候已經(jīng)是市場(chǎng)最高點(diǎn)，現(xiàn)在市場(chǎng)走低，資金的風(fēng)險(xiǎn)比較大，開始拋售手上的一些樓盤，轉(zhuǎn)向內(nèi)地或者珠三角其他城市。
眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華也認(rèn)為，就目前的市場(chǎng)行情而言，投資客大部分都會(huì)處于一個(gè)觀望的態(tài)度，等待更好的單位入市之后再出手。尤其是深圳市政府近期加大政策調(diào)控，一些大的中介公司出現(xiàn)了資金缺口，這會(huì)使得一些投資客把注意力從風(fēng)險(xiǎn)加大的二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)到新盤市場(chǎng)上來。
針對(duì)目前深圳市場(chǎng)的低迷狀況，中原地產(chǎn)港澳研究中心認(rèn)為，給市場(chǎng)造成重創(chuàng)的最直接因素就是房貸新政，盡管一個(gè)多月來各銀行對(duì)于第二套房的定義莫衷一是，使該項(xiàng)政策的預(yù)期效果有可能縮水，但從近期看，明顯抑制了購(gòu)房需求，尤其是投資需求和二次以上置業(yè)需求。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，即便對(duì)第二套房的定義有可能放寬，但對(duì)那些利用銀行貸款進(jìn)行兩套以上物業(yè)投資的群體則肯定是一個(gè)持久的打壓。
他們預(yù)計(jì)，11、12月份深圳樓市不會(huì)出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，但會(huì)比10月份略有好轉(zhuǎn)。從賣方看，隨著交易量持續(xù)走低以及新增供應(yīng)的陸續(xù)上市，開發(fā)商的資金鏈趨于緊張，經(jīng)營(yíng)壓力與日俱增，新推項(xiàng)目會(huì)充分考慮這一因素，在售價(jià)上作出適當(dāng)讓步以刺激成交，回籠資金。而從買方看，新的房貸政策是有保有壓，對(duì)首次置業(yè)者以及購(gòu)房自用者而言，沒有任何不利影響，隨著市場(chǎng)可供選擇的產(chǎn)品增多，加上一些有誘惑的促銷手段，會(huì)刺激消費(fèi)者入市。(駱樂)
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