央行、銀監(jiān)會以及工農(nóng)中建交五大商業(yè)銀行近日就“第二套住房”的認定標準達成三點共識：公積金貸款、已結(jié)清貸款不作為第二套房貸參考項，夫妻中任何一方的房貸，都要計入另外一個人的累計貸款之內(nèi)。
光有共識還不夠
記者了解到，部分銀行已出臺或準備出臺的房貸新政操作細則，個別規(guī)定與監(jiān)管層上述基調(diào)不完全一致。被訪市民和大部分銀行業(yè)人士都表示，監(jiān)管部門如果對“第二套住房”界定有最為詳盡規(guī)定，應(yīng)以書面形式再出臺通知。僅僅是監(jiān)管部門與五大商業(yè)銀行達成“共識”，在實操中容易引起不同銀行之間的不公平競爭，也可能惹來客戶糾紛。
與此同時，不少家庭開始著手在股市等投資渠道中撤出資金，準備在今年余下兩個月內(nèi)提前歸還房貸，一來是避免明年初加息增加利息負擔(dān)，另一個重要原因，正是為了避免首套房貸未清再借新貸買房，首付和利息都要大幅提高。
廣州四大銀行房貸部門人士反映，近期收到的提前還貸申請，大部分都是要求先還清商業(yè)貸款。
具體由商業(yè)銀行自己把握
據(jù)悉，央行、銀監(jiān)會等監(jiān)管部門就“第二套住房”的認定標準達成共識。監(jiān)管部門定下上述三點基調(diào)底線。監(jiān)管部門最新解讀，對推動新政有效落實發(fā)揮積極作用。然而，知情人士又透露，此次聯(lián)席會議達成共識是銀行認定第二套房貸的底線，之后監(jiān)管部門不再對“第二套住房”認定進行書面說明，具體由商業(yè)銀行自己把握。對于這一“說法”，各銀行再次出現(xiàn)了異議。
一家已正式出臺房貸細則的銀行房貸部負責(zé)人表示，按照聯(lián)席會議上達成的“共識”，主要是針對房貸市場份額比較大的大銀行而定的，不會再出書面說明，是否表示房貸市場份額占比小的其他銀行，只須執(zhí)行《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中對第二套住房貸款的界定標準？
而某國有銀行廣東分行負責(zé)人則認為，聯(lián)席會議中所達成的“共識”，應(yīng)被認為是監(jiān)管部門對業(yè)界反映在實操中遇到的問題的一次解答。因此，應(yīng)該被視同為銀行業(yè)執(zhí)行新政的底線，而并非僅僅針對五大銀行。如果其他銀行可撇開這三點基調(diào)，則將不同銀行置于不公平的游戲規(guī)則下，對于五大銀行的借款人也不利。
市民按揭有對策
部分被訪市民在獲悉監(jiān)管部門關(guān)于二套房貸界定三點基調(diào)后，普遍表示這比一些銀行已出臺的細則更合情合理，更加人性化。
荔灣路居民陳志治表示，公積金貸款和已結(jié)清貸款不作為第二套房貸參考項，可滿足中低收入、居住環(huán)境有待改善的家庭利用銀行貸款，再購買新住房，而無須承受更多的資金和利息支出的壓力。
陳先生表示，他一年前曾經(jīng)貸款35萬元購買了一套兩室住房，其中25萬元是公積金貸款，10萬元是商業(yè)貸款。但結(jié)婚生子后，在家鄉(xiāng)的父母也搬進了這個小家，原先的房子已經(jīng)擁擠不堪。再貸款買房子，無論是以妻子還是以自己名義借款，都要算作第二套房子，貸款首付和利率都要提高。“幸虧聽說結(jié)清貸款和公積金貸款都不算入第二套房貸的參考項，我準備先把商業(yè)貸款部分結(jié)清，這樣仍可以享受第一套房貸的優(yōu)惠首付和利率�！�
像陳志治這樣打算的市民最近多了不少。大德路和東風(fēng)中路兩家銀行廣東地區(qū)房貸部門人士昨天表示，第二套房貸界定標準公布后，近期多了客戶到銀行申請?zhí)崆斑�貸，絕大部分組合貸款者都要求結(jié)清商業(yè)貸款，希望在第二套住房貸款中避免被提高首付和利率。
銀行方面也表示，商業(yè)貸款利率比公積金貸款利率高，市民選擇先還商業(yè)貸款也可減少更多利息支出，也不失一種為省錢理財方法。
背景
雖然眾多銀行公開承認已經(jīng)出臺細則者并不多，但記者了解到，由于廣州各大銀行仍繼續(xù)接受房貸申請，大部分銀行在審批新個案時，都初步有了一套認定的基本原則，大致分為四種情況。
以浦發(fā)為代表的“個人為單位+允許結(jié)清再貸”原則
即夫妻雙方有一人貸過款，配偶一方再去貸，還是按照第一套住房辦理貸款。對于個人而言，第一套貸款還清了，第二次貸款買房可按首次貸款計。
以光大為代表的“個人為單位+不允許結(jié)清再貸”原則
即夫妻雙方有一人貸過款，配偶一方再去貸，還是按照第一套住房辦理貸款。但對于個人而言，即使第一套貸款還清了，第二套貸款也要提高首付。
“家庭為單位+允許結(jié)清再貸”原則
即夫妻只要有一人用過貸款，再買房貸款均算第二套房；但家庭只要還清了前面的住房貸款，再辦理房貸還可享受第一套的優(yōu)惠，這是眾多細則未定的銀行一向比較認可的做法。
“家庭為單位+不允許結(jié)清再貸”原則
即以家庭為單位認定，而且還清老貸款再次購房依然視為“第二套”。對于第四種原則，銀行業(yè)承認，這適用于有投資傾向的借款人。另外，交行還特別規(guī)定，利用循環(huán)消費貸款和個人綜合授信額度等非按揭貸款方式購買住房的，也屬于利用銀行貸款購房套數(shù)。(記者 孔華）
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