日前，沈陽建設(shè)銀行全面叫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，引起了消費者對于其他銀行是否也將于近期禁止二手房貸款業(yè)務(wù)的全面關(guān)注。
“建行江蘇分行提高二手房貸款首付比例”，“建行深圳分行全面叫停二手房貸款業(yè)務(wù)”，“南京住房公積金暫停二次貸款”，“浙江住房公積金庫存告急收緊放貸”……
8月下旬以來，部分銀行相繼出臺緊縮房貸的政策。隨著我國進(jìn)入加息通道，購房者還貸成本不斷增加。持續(xù)攀升的房價、短期劇增的住房信貸，都意味著銀行金融風(fēng)險的逐步放大。
二手房貸緊縮信號頻傳
日前，家住沈陽的王波看中一套總價60余萬元的二手房，但當(dāng)他到銀行咨詢二手房貸款事宜時，被告知銀行已經(jīng)暫停了此項業(yè)務(wù)。
記者了解到對二手房貸款嚴(yán)格限制的遠(yuǎn)不止建行一家。招商銀行南京分行已停止辦理一切房改房貸款業(yè)務(wù)；個人申請二手房貸款，所購房產(chǎn)必須先經(jīng)過資產(chǎn)評估，原則上使用年限不超過15年，面積在60平方米以上，并指定了首佳、國衡、蘇信、金誠等7家評估公司。深圳發(fā)展銀行南京分行的業(yè)務(wù)員也表示，他們已對部分板塊的房改房停止辦理貸款業(yè)務(wù)。
記者從一些房產(chǎn)中介了解到，早在幾個月以前，購買小面積二手房的市民就遭遇了“貸款難”，其中甚至包括一些精裝修的單身公寓。南京江寧地區(qū)30至50平方米的次新商品房，銀行都“惜貸”，往往要連跑三五家銀行才辦得下來。有的銀行今天說好能貸，第二天又辦不下來。
8月28日，南京住房公積金管理中心下發(fā)通知，規(guī)定從9月1日起，對住房公積金貸款計算公式中的個人還貸能力系數(shù)由原來的0.3調(diào)整為0.2；曾經(jīng)辦理過住房公積金貸款的，暫不批準(zhǔn)第二次公積金貸款申請；夫妻雙方只要有一方曾辦理過住房公積金貸款的，再次購房也暫不辦理公積金貸款。
銀行金融風(fēng)險放大所致
農(nóng)業(yè)銀行辦公室的一位工作人員表示，對于建設(shè)銀行停止辦理二手房貸款的原因，他認(rèn)為主要還是規(guī)避風(fēng)險的問題，“畢竟二手房貸款不同于新房，在承擔(dān)風(fēng)險方面也要高于新房�！�
記者發(fā)現(xiàn)，部分銀行對房貸的限制，主要還是基于在當(dāng)前房價不斷走高的背景下，對貸款人償付能力的擔(dān)憂。而美國發(fā)生的次級抵押貸款危機，更促使各家銀行進(jìn)一步加強了風(fēng)險控制。
去年以來，我國各大城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了較快增長，二手房價格亦水漲船高，不少地段一年內(nèi)上漲幅度超過50%。這意味著，銀行風(fēng)險大大增加。根據(jù)央行上�？偛拷y(tǒng)計，2007年6月份上海中資商業(yè)銀行個人住房貸款新增達(dá)45.5億元，環(huán)比增幅達(dá)429%；7月份又大幅增加58.7億元。住房信貸短期內(nèi)大幅增長，房地產(chǎn)市場和銀行醞釀的風(fēng)險令人擔(dān)憂。
而二手房一般都經(jīng)過了一輪或多輪炒作，房價已經(jīng)被推到相當(dāng)高度，其按揭貸款因此被銀行作為限制重點。墨子不動產(chǎn)總經(jīng)理王小軍說：“尤其是面積小、年代老的房改房，其購買者一般經(jīng)濟狀況和還款能力較差，類似于美國的次級抵押貸款人群，因此最早成為銀行壓縮房貸的對象。”
今年以來，央行已經(jīng)連續(xù)4次加息，購房者還貸壓力不斷增加。如果房價下跌，炒房者資金鏈斷裂，銀行就可能面臨壞賬風(fēng)險。上海銀監(jiān)局統(tǒng)計顯示，在宏觀調(diào)控影響下，2006年年中上海樓市一度出現(xiàn)低迷現(xiàn)象。當(dāng)年9月末，上海房貸違約客戶超過了1萬人，中資銀行房貸的平均不良率也從2004年的0.1%左右，上升到0.86%。另一方面，今年以來，央行已6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從9%調(diào)整到12%，加上首期6000億元特別國債的發(fā)行，銀行流動性大大減少，部分銀行可用貸款額度已相當(dāng)緊張。而居民儲蓄持續(xù)不斷向基金、股市分流，也讓銀行不得不控制放貸規(guī)模。
二手房市場影響明顯
記者了解到，除了建行以外，尚沒有哪家銀行完全關(guān)閉二手房貸款閘門。但“信貸緊縮”的信號已經(jīng)對二手房市場產(chǎn)生了影響。南京皇姑區(qū)天霸房產(chǎn)中介的焦女士表示，如果再有一些銀行停辦二手房貸，那整個二手房市場的沖擊就會很大。
根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，8月下旬，南京全市二手住宅成交量達(dá)到1749套，比中旬增長了44%。房產(chǎn)中介“我愛我家”的統(tǒng)計也顯示，8月下旬的房源掛牌量比上月同期有40%左右的上升。
據(jù)南京House365二手房頻道總監(jiān)單偉介紹，8月下旬在該網(wǎng)站掛牌的二手房源呈直線上升趨勢，幾乎每天增加100余套。“各大銀行對二手房貸款限制趨緊，很多市民擔(dān)心以后貸不到款或者首付再提高，部分購房需求提前釋放；而投資者也擔(dān)心夜長夢多，急于拋售變現(xiàn)。這造成了短時間內(nèi)二手房交易量迅速放大�！�
而深圳二手房交易量則萎縮過半�！�8月份的成交量比6月份下降了50%~60%，比7月份也降了40%~50%�！鄙钲谑廊A房地產(chǎn)投資(顧問)有限公司福田北片區(qū)的一家分店的謝經(jīng)理表示；媒體報道，西寧市8月份二手房交易量明顯降低環(huán)比下降29.15%；在北京，9月6日，“我愛我家”總部下發(fā)通知到各門店，為避免因提高首付而導(dǎo)致客戶無力承擔(dān)、最終撕毀合同的事件發(fā)生，要求在10月1日前盡快辦完需要貸款客戶的過戶和貸款手續(xù)。
中原地產(chǎn)交易服務(wù)中心經(jīng)理王巍巍認(rèn)為，如果二手房貸款進(jìn)一步緊縮，可能會導(dǎo)致二手房價格回落。在二手房貸款趨緊的情況下，一些迫切需要解決自住需求的購房者不得不轉(zhuǎn)向一手房市場，可能進(jìn)一步刺激新房價格上漲。(李敏康）
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