近日，一直為買房結(jié)婚而奔忙的陳先生，終于看中了上海長寧區(qū)新華路一套57平方米、開價78萬元的二手房。但最大的難題是，這是一套仍在銀行按揭貸款的房子，照有關(guān)政策規(guī)定，除非現(xiàn)業(yè)主付清房貸，否則不能為買家辦理按揭手續(xù)(即所謂“轉(zhuǎn)按揭”)。最后，他多花了大約一萬塊錢，成功把房子買下。
“之前真沒想到嚴令禁止的二手房買賣轉(zhuǎn)按揭，居然可以變通。”陳先生歡喜之余不免感嘆。
事實上，曾經(jīng)作為上海樓市調(diào)控三大殺手锏之一的“禁止轉(zhuǎn)按揭”政策，已被悄悄突破或規(guī)避。與此同時，經(jīng)過長達兩年徘徊調(diào)整后的上海房價，正在觸底回升。
“禁止轉(zhuǎn)按揭”功成身退？
2005年初夏前后，上海接連出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控三大政策：購買五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的房子征收總價5.5%的營業(yè)稅；征收二手房出售個人所得稅；禁止轉(zhuǎn)按揭。后者被業(yè)界公認為是最具殺傷力的一招。
當時上海樓市充斥大量投資客，一般每套房子都是拿出2～3成首付，其余全部從銀行按揭貸款，出讓時只需與買家到銀行辦妥轉(zhuǎn)按揭手續(xù)即可，無需動用更多資金。但“禁止轉(zhuǎn)按揭”政策突然出臺，這些手握數(shù)十套甚至上百套物業(yè)的投資客，根本無力將全部按揭貸款還清再出貨，以至于樓市成交量迅速萎縮，房價隨即一路下跌。
據(jù)接近上海市政府的政策研究人士透露，去年下半年左右政府就醞釀考慮取消“禁止轉(zhuǎn)按揭”政策。因為政府方面認為，樓市調(diào)控已基本到位，市場上短期投機炒作行為受到抑制，余下大多為實際的住房剛性需求，大都以自住為主。但稍后那場波及面極廣的反腐風暴，讓相關(guān)動議和決策不得不擱置。
“如今禁止轉(zhuǎn)按揭政策不再對二手房買賣構(gòu)成太大障礙了。”上海瑞陽不動產(chǎn)新華路門店一位業(yè)務(wù)經(jīng)理稱。他表示，此前一段時間也聽說政府有意取消這一政策。
據(jù)其分析，目前市場上主要有兩種方式應(yīng)對該政策。最常見的是，買賣雙方在合同中約定，用買家的首付款支付賣家的按揭款，一定時間之后，買家再到銀行辦理按揭貸款，雙方此時全部完成交房過戶手續(xù)。
還有一種就是找到貸款公司提供短期貸款。據(jù)上海漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿透露，此類短期貸款要收取總貸款額3%的傭金。前述陳先生多付出的一萬元，其實就是給貸款公司的傭金。正因為推行“禁止轉(zhuǎn)按揭”，如今上海市場上此類貸款公司如雨后春筍，到處可見。
另有分析人士指出，由于近期外資銀行大舉殺入，受到競爭壓力的諸多中資銀行都希望擴大個貸業(yè)務(wù)，樓房買賣轉(zhuǎn)按揭貸款也是它們瞄準的目標之一。
“春天的故事”樓市版上演？
就在上海灘眾多買家賣家及中介服務(wù)機構(gòu)為突破轉(zhuǎn)按揭禁令各出奇謀之時，今年3月以來，當?shù)貥鞘猩郎貏蓊^日益明顯，具體表現(xiàn)就是市中心房價悄悄上漲，郊區(qū)樓盤則買賣相當活躍。用施宏睿的話說就是，現(xiàn)在中環(huán)以內(nèi)價漲成交量不漲，中外環(huán)之間價不漲成交量漲。
據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份上海全市買賣成交簽約18973套，比2月份多出8642套，漲幅多達83.6%。進入4月份，這一勢頭還在繼續(xù)，多處樓盤出現(xiàn)久違的排隊買房景象。開發(fā)商也是反應(yīng)神速，市場供應(yīng)量飛速上升，僅4月13日至19日一周之內(nèi)，全市共推出29個新樓盤，為近年來之最。
連向來成交量極少的別墅也不甘后人。同樣是4月13日至19日一周之內(nèi)，此類物業(yè)成交面積達6.2萬平方米，比之前一周的5萬平方米增長了24%。而今年以來，上海別墅盤周平均成交量只有3.89萬平方米。
細心觀察，這一波成交的別墅物業(yè)結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)微妙變化，單價每平方米1.5萬元以上的中高檔別墅占總成交量比例，由年初的27.3%降為23.2%。業(yè)界人士認為，買家興趣從投資價值更大的中高檔別墅轉(zhuǎn)向經(jīng)濟型別墅，顯示自住需求逐漸旺盛。
從房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，今年以來，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)(即市中心)住宅成交均價為每平方米17621元，比去年同期增長5.8%，中內(nèi)環(huán)之間住宅成交均價為每平方米12114元，同比上漲了7.9%。
反彈勢頭勢不可擋？
近期上海某媒體曾報道稱，上海社科院一份報告判斷，“上海房價下跌，未來市場供應(yīng)量供過于求”。但日前舉行的上海浙商房地產(chǎn)分會會議上，上海政協(xié)常委、上海社科院知名房地產(chǎn)專家張弘銘反復強調(diào)，上海房價沒有下跌，未來市場走勢也不是供過于求。
上海方方工作室剛剛發(fā)布的一份研究報告則斷言，“上海樓市正再次進入新的上揚周期�！痹撟稍儥C構(gòu)在上海地產(chǎn)界素以客觀公正而知名。其首席分析師胡宗亙承認，這是他們成立11年來，首次作出如此正面的市場趨勢預(yù)測。
胡列舉了兩個主要論據(jù)：第一，相對于2005年一季度的最高點而言，現(xiàn)在上海房價已經(jīng)跌了20%，跌無可跌，任何樓盤只要再稍微降價，就會引來搶購；第二，是市場上資本流動性過剩，要么自住房剛性需求強勁，要么是手持資金急需合適的投資渠道，找來找去，還是選擇了買房子，而這些人大多不是短期炒房者。
施宏睿也認為，上海市場上積累了兩年之久的巨大需求開始釋放，因為很多購房者等了很久，發(fā)現(xiàn)房價不太可能再跌了。
另外一個重要原因，就是市區(qū)土地供應(yīng)繼續(xù)緊俏。上海望源集團董事長季寶紅的判斷，也許最具代表性。他說：“按照目前的開發(fā)速度，如果不再進行大規(guī)模拆遷，預(yù)計3年以后，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)將沒有可供開發(fā)的土地，5年以后是中環(huán)以內(nèi)，7年以后則是外環(huán)以內(nèi)，相信10年以后，連郊環(huán)以內(nèi)都無地可用了�！�(王其明)
