不斷攀升的房價正在強烈刺激著人們投資房產(chǎn)的欲望。一份調(diào)查顯示，投資買房已成為國內(nèi)高收入階層的投資理財首選。然而，理財專家指出，房產(chǎn)投資不要光看到誘人的賬面黃金，一定要充分考慮房產(chǎn)變現(xiàn)能力差、家庭抗風(fēng)險能力低的隱患，謹慎而為。
投資虧本方醒悟 第一鑊鮮湯始終搶不過開發(fā)商
天津市民老王經(jīng)營寵物連鎖店生意，收入豐厚的他經(jīng)不起房價連年上漲的誘惑，從2004年至2006年初，在天津、成都、三亞分別購置了房產(chǎn)，把手中閑錢幾乎全押在了房子上，當(dāng)初出手投資時，老王自認為充分研究了三地房市，對房產(chǎn)保值增值具備充分信心。
如他所料，投資兩年多來，三個城市的房價都出現(xiàn)了不同程度的上漲，但是天津這套自住的房子由于孩子就近入學(xué)的原因，即使大漲也不能賣出套現(xiàn)。成都那套房子，由于在城東三環(huán)，人流不旺出租行情太差，每個月空置著還要交200元的物業(yè)管理費。三亞的房子雖然出租出去，卻抗衡不了旅游淡季的影響，每年都有幾個月的出租斷檔期。
如今的老王，不得不受制于資金過度集中于房產(chǎn)投資的困境。眼看著樓盤開發(fā)商滾動開發(fā)二期、三期工程，電視、報紙上的廣告更是鋪天蓋地，他感嘆說：“羊毛出在羊身上啊，這些樓盤滾動開發(fā)、大肆宣傳的成本，還有源源不斷的利潤，不都是購房者的血汗嗎？沒辦法，把雞蛋太集中放在一個籃子里，只能眼睜睜看著開發(fā)商喝第一鑊鮮湯�。 �
為房產(chǎn)投資失誤而苦惱的不止老王一人。在1995年前后，北京不少高收入者購入了遠郊的商品房，成為北京第一批“樓民”。然而，到了2000年左右，不僅這些房子的交通條件、生活配套沒有明顯改善，而且市區(qū)的商品房項目開始多起來，價格也不是很高，不少想要盤活手中資金的業(yè)主只能低價套現(xiàn)，白白損失了幾年的利息和名目繁多的中介費、物業(yè)管理費、手續(xù)費，有的一套房子就虧損了幾十萬元。
成都中國銀行專業(yè)理財顧問賴玲說：“房產(chǎn)雖然從長期來看是抵制通貨膨脹的好手段，但必須全盤考慮到房產(chǎn)投資的收益率及前景，不要光看到誘人的賬面黃金，而忽視了房產(chǎn)投資變現(xiàn)能力差、家庭抗風(fēng)險能力低的隱患，投資前應(yīng)詳細咨詢專業(yè)房產(chǎn)顧問或銀行貸款部門，最好購買地段好的小套型，宜租宜售，留下靈活處置余地。”
信息不對稱 交易時難保不被中介吃差價
提到買房賣房，不能不說中介，放眼望去，無論大江南北，凡是樓盤集中的地區(qū)幾乎都成了房產(chǎn)中介的“生存天堂”。
成都市民趙艷艷說：“雖然明知道中介普遍存在吃差價的不規(guī)范行為，可是站在我們賣房者的角度，買賣雙方信息不對稱，想繞開中介實在是太不容易，自己貼廣告吧，是城市牛皮癬，在網(wǎng)上登記售房信息的過程也十分繁瑣，還要承擔(dān)公開個人隱私的風(fēng)險，即使有勇氣，往往最后像蒼蠅般熱情黏上你、找你要售房信息的還是中介。”
對于許多房產(chǎn)中介來說，每個月的經(jīng)營成本是非常有限的，除了房租、員工工資和電話費外，并沒有什么大的開支，不少黑中介受利益驅(qū)使，更是把所有聰明才智用在了吃差價、勾兌各方關(guān)系做假房產(chǎn)合同上。小打小鬧的，無非巧立名目，多收點費用，什么服務(wù)費、人情費、擔(dān)保費，少則幾百、多則數(shù)千。膽子大的，就吃了買家吃賣家，差價就是好幾萬，或是打著避稅的幌子讓賣家虛報價格，自己侵吞利潤。
去年，建設(shè)部、央行曾聯(lián)合發(fā)布專項通知，客戶交易結(jié)算資金必須設(shè)立專用存款賬戶，運行情況隨時接受監(jiān)督。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在執(zhí)業(yè)時，必須明示或采用有關(guān)部門或行業(yè)組織推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同示范文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員不得對交易雙方隱瞞真實的房屋成交價格、賺取差價，也不得采取內(nèi)部認購等手段營造銷售旺盛的虛假氛圍，誤導(dǎo)和欺騙當(dāng)事人。
雖然有這個規(guī)范中介行為的指導(dǎo)性文件，但在實際執(zhí)行過程中，卻難以避免“頭痛治頭腳痛醫(yī)腳”的尷尬，比如在實際售房過程中，許多中介都和賣方合作，賣方給中介一個價格，如果中介能以高出這個價格出手，那么其中的差價是中介和賣方按照一定的比例分成。對于這類賺取差價的方法，就很難查明、核定和處理。
樓市有風(fēng)險 盲目投資需降溫
成都中國銀行專業(yè)理財顧問賴玲說，房產(chǎn)投資的專業(yè)性很強，雖然比不上投資古玩、字畫那樣高難度，但是普通人并不具備投資房地產(chǎn)的專長，而且對房產(chǎn)投資失敗的風(fēng)險承受力也不強。只有少數(shù)高收入兼有房產(chǎn)投資特長和消化風(fēng)險能力的人，才可冒險一試。因此投資理財要從自身的投資偏好、風(fēng)險承受力、收入支出水平等多方面來考慮，盲目投資房產(chǎn)需降溫。
四川省社科院教授胡光偉分析認為，住房不是股票，是一種包含政府福利性責(zé)任的商品，首先要滿足人們的基本生活需求。因此從政策層面上，管理部門就會出面限制盲目購置房產(chǎn)的行為。比如，金融部門已經(jīng)開始限制人們貸款購買第二套住房，提高購買第二套房的貸款利率，有的城市甚至實行“住房實名制”、限制人們從多家銀行貸款買房。此外，房地產(chǎn)市場隨時間空間變化而“過時”的房型和地段都會使房屋貶值。
此外，房產(chǎn)市場的供需情況也會影響租金收入。總體上看，房地產(chǎn)商手里的空置房越多，“以房養(yǎng)房”風(fēng)險就越大。當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為買方市場時，開發(fā)商將大量拋售和壓價出租，普通投資者將承擔(dān)房價和租金雙下降的風(fēng)險，而還貸還要繼續(xù)。因此那些準備購買多套住宅的投資者，要慎之又慎，避免因一時沖動而遭受損失。
“以房養(yǎng)房”風(fēng)險主要在于：銀行貸款利率調(diào)整，還貸額上升；房子老化或房產(chǎn)空置率提高、租金下降；家庭其他收入下降的還貸風(fēng)險。作為不動產(chǎn)，畢竟房產(chǎn)流動性不高，現(xiàn)在投資產(chǎn)品日見豐富，房產(chǎn)可納入投資組合，如果把家中大部分流動資金押在房產(chǎn)投資上實屬不理智。
在投資房產(chǎn)時，也要全面評估投資回報率，對以租養(yǎng)房的房產(chǎn)，應(yīng)對其周邊租金行情有充分了解，包括是否有穩(wěn)定承租人，周圍市政規(guī)劃等。同時，按揭貸款要具備穩(wěn)定的還款來源，租金收入不能作為主要還款來源，并結(jié)合自身收入情況，選擇適宜的還款方式。(周俏春)
