●案例回放●
楊先生于2007年6月通過某經(jīng)紀公司介紹購買了朝陽公園附近一套房產(chǎn)，成交總價為200多萬元。然而在買賣雙方與中介公司簽訂買賣合同和居間合同時，楊先生才得知該套房屋的產(chǎn)權(quán)證還未辦理下來，還要等三個月的時間。
雖然心存疑慮，購房心切的楊先生還是將首付款打進了資金監(jiān)管賬戶。但他還在為另一件事煩心：經(jīng)紀公司簽訂合同后拿走了買賣合同與居間合同的原件，說是要在他們公司進行備案。楊先生覺得：“如果發(fā)生什么糾紛，我是不是連有法律效力的證據(jù)都沒有��？”
9月份，經(jīng)紀公司通知楊先生來辦過戶手續(xù)，但得先繳納5萬余元的中介費。至于拿回合同原件、看一下房產(chǎn)證這樣的要求都被經(jīng)紀公司拒絕�！澳阆冉恢薪橘M我們立馬就給你看。”對此楊先生很生氣：“合同的原件本來就應(yīng)該給我，你憑什么扣下？我首付都交了房產(chǎn)證還沒看到，哪有這種道理？”而中介方也很強硬：“按照居間合同你早該付費了，你不付費我們有權(quán)扣下這些東西�！庇捎谫u方一直說自己有事拒絕露面，楊先生開始懷疑是否是因為賣方那邊有什么變故：該不是賣給別人了吧？想到這里，楊先生急忙報警。
最后，在多方調(diào)解下，他們終于達成了合意：中介方交還楊先生合同原件，并保證一周內(nèi)辦理過戶手續(xù)，楊先生支付了中介費用。盡管經(jīng)紀公司一再說這是一場誤會，但楊先生還是感到后怕。“實在是萬幸，以后再也不能這樣買房了！”他說。
●市場火熱考驗交易誠信買賣方居間方各自擔(dān)心
當前正處于“金九銀十”的房屋交易高峰期，越來越多的人開始通過中介買賣房產(chǎn)。而在房價快速上漲的大背景下，人們的心態(tài)發(fā)生了變化，對關(guān)乎切身利益的房產(chǎn)交易細節(jié)越來越關(guān)注，人們的市場道德觀念也在受到考驗。
對于中介公司來說，為了防止買賣方跳單而使傭金不能收取，一般在簽訂完居間合同和買賣合同后，中介公司就要收取一定比例的傭金。據(jù)21世紀不動產(chǎn)的一位工作人員講，每年都會有10%左右的二手房交易會出現(xiàn)收不到或收不全中介費的情況，現(xiàn)在各大房地產(chǎn)經(jīng)紀公司都在內(nèi)部制度上作了嚴格規(guī)定，但許多客戶對此表示不理解，認為中介公司在耍手段。
而對于買方來說，對中介公司存有一定的不信任情況，主要是受到以往經(jīng)紀行業(yè)的一些不良行為影響，使得消費者對經(jīng)紀公司出現(xiàn)一定信任危機。另外，一些房地產(chǎn)公司的服務(wù)章程里都規(guī)定：一旦促成雙方簽訂合同就應(yīng)該視為完成了主要的服務(wù)內(nèi)容，有權(quán)要求客戶支付相關(guān)費用，而且無論最后是否順利過戶，中介費用不退。這讓許多購房者提心吊膽：萬一最后沒有買成房子，這中介費不是白交了嗎？再者，由于購房的房款都不是小數(shù)目，可能是買方的大部分積蓄，在心中地位較高，對其安全程度加倍注意，過分謹慎也使交易各方難以達成互信。
●明晰交易程序是關(guān)鍵執(zhí)行資金監(jiān)管保安全
有專家指出，如何在買、賣、居間三方建立起互信，讓交易程序更加透明是其中的關(guān)鍵步驟。以往有些經(jīng)紀公司一味地在促成交易上下工夫，甚至不惜使用隱瞞、欺騙等不正當手段，這種揠苗助長的結(jié)果只能與愿望背道而馳。
在二手房交易中，購房款無疑是數(shù)額最大的一筆資金，而相對于房子這樣的不動產(chǎn)來說，購房款也更容易遭遇一些風(fēng)險。北京市建委規(guī)定從2007年4月15日起開始執(zhí)行存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管規(guī)定，然而根據(jù)北京中原三級市場部調(diào)查顯示，如今仍有相當一部分買房者對這一程序不了解，從而引發(fā)不必要的擔(dān)心。
中原的專業(yè)人士告訴記者：二手房交易資金監(jiān)管，就是在二手房交易中，通過經(jīng)紀公司與銀行合作，客戶將房款直接存入專用的資金監(jiān)管賬戶，由銀行進行監(jiān)督管理直至買方取得房屋所有權(quán)證、賣方取得辦結(jié)單，銀行才進行放款的交易操作過程。在這一系列操作中，房款由銀行進行監(jiān)管，中介公司是無法動用的，這樣也是最安全的，因此，建議消費者在進行二手房交易中采用資金監(jiān)管這種方式來保障資金的安全。
●購買無產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險大拒絕非法程序是上策
由于房價的上漲，目前部分購房人出于經(jīng)濟利益的考慮，在對方未辦下房產(chǎn)證的情況下也同意進行交易，殊不知這樣的交易風(fēng)險很大。
中原三級市場部的專業(yè)人士告訴記者，無房本交易的風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，面對房價不斷增漲，業(yè)主有可能反悔將房屋出售給其他人，產(chǎn)權(quán)證辦下來的間隔時間越長，買方承擔(dān)的風(fēng)險就越大；其次，即使買賣雙方就購房合同作了公證，此時的公證也是可以撤銷的，使得交易無法進行；最后，一旦出現(xiàn)賣方悔約現(xiàn)象，買方就有可能承擔(dān)一定的經(jīng)濟損失。
案例里的楊先生最后還提到了一個情況：最后那家中介公司主動向他推薦進行“避稅”，能幫楊先生節(jié)省好幾萬元，而楊先生由于急于辦過戶，沒有同意。事后楊先生問：這個“避稅”到底是怎么回事呢？針對一些中介提出的所謂“避稅”，中原相關(guān)人士告訴記者，有的經(jīng)紀公司會以贈予公正交易等方式逃避繳納稅金，以此向客戶收取額外的服務(wù)費。而這種方式本身存在一些隱患，會給交易帶來更大的風(fēng)險。
這種所謂“避稅”，是以假贈予代替真買賣，雙方意思表示不真實，以合法形式掩蓋逃避稅收的目的。所以，根據(jù)合同法的規(guī)定，以房屋贈予代替買賣逃避稅收的行為顯然歸屬無效。其次，假贈予代替真買賣中，賣方有可能不能依據(jù)買賣合同全額取得賣房款。中原專業(yè)人士提醒購房者，拒絕非法程序才是明智的選擇。(衛(wèi)東）
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