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　　地點(diǎn)：深圳寶安龍華東環(huán)路附近

　　主角：32層的樓盤成當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性建筑，附近有商場、學(xué)校、食肆、停車場等

　　事件：每天前來買樓看樓的人絡(luò)繹不絕

　　調(diào)查：該樓盤是小產(chǎn)權(quán)房，只有集體房產(chǎn)證

　　在深圳寶安龍華東環(huán)路附近，一個高大氣派的樓盤正拔地而起。32層的地標(biāo)性建筑，附近商場、學(xué)校、食肆、停車場一應(yīng)俱全，買房還可以申請5年的貸款，每天前來買樓看樓的人絡(luò)繹不絕，儼然就是一個正在熱銷的商品房樓盤！

　　然而，當(dāng)記者進(jìn)去咨詢時，售樓小姐開口第一句卻是：“我們這是小產(chǎn)權(quán)房，只有集體房產(chǎn)證”……

　　當(dāng)樓市即將回暖這一說法開始刺激百姓神經(jīng)的時候，深圳的農(nóng)民房(小產(chǎn)權(quán)房)又開始了新一輪的瘋狂！——除了照常打低價牌外，從建筑質(zhì)量和配套服務(wù)等方面也向商品房發(fā)起了沖擊，甚至村委會可以給購房者提供長達(dá)5年的貸款！

　　低廉的價格、完善的配套、中長期的貸款，讓農(nóng)民房看起來的確很誘人。事實上，中央去年已經(jīng)叫停農(nóng)民房，但也明確要保護(hù)已經(jīng)購房者的利益，深圳人大目前也在制定相關(guān)的法規(guī)整治農(nóng)民房。這成了一場與時間的賽跑，在具體政策還沒出臺前，不少買家和賣家都想搶時間炮制一個“米已成炊”的既定事實，也許這是引發(fā)農(nóng)民房新一輪發(fā)展的原因，也許這也是農(nóng)民房最后的瘋狂！

　　中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任：

　　不許再建

　　小產(chǎn)權(quán)房

　　在結(jié)束不久的全國“兩會”上，針對小產(chǎn)權(quán)房“四處開花”的現(xiàn)象，全國政協(xié)委員、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文強(qiáng)調(diào)“絕對不允許再建”。

　　有媒體報道，陳錫文在政協(xié)小組討論時表示，小產(chǎn)權(quán)房為《土地管理法》明確禁止，因此絕對不允許再建，同時對于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)過程中的違法行為應(yīng)當(dāng)追究官員責(zé)任。但他也表示，對于已購小產(chǎn)權(quán)房的普通百姓的合法利益，有關(guān)部門則應(yīng)該研究政策加以保護(hù)。

　　名詞解釋

　　小產(chǎn)權(quán)房

　　俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”其實是指在眾多城市郊區(qū)，一些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)的農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還以較低的價格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，屬于農(nóng)民房的一種。

　　1999年和2004年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》和《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中，分別有“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的明確規(guī)定。這也導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房拿不到國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，因此也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證等合法手續(xù)。

　　記者觀察：

　　32層農(nóng)民房自稱地標(biāo)性建筑

　　深圳市寶安區(qū)龍華街道的東環(huán)路附近，在一棟棟10余層高的樓房中間，陡然聳起一個32層的大型樓盤群，4棟32層高樓拔地而起，占地面積約4000平方米左右，附近居民都稱其為“龍華新地標(biāo)”！昨日，記者見到了這個可媲美商品房的農(nóng)民房。

　　這個大型樓盤名叫“華僑新苑”，屬于龍華街道牛欄前村。附近相當(dāng)熱鬧，各種商鋪、小館子一應(yīng)俱全，還有一家快餐店。另外，菜市、超市、商場、停車場都有，停車場收費(fèi)還和深圳關(guān)內(nèi)一樣，每小時收5元。記者從“華僑新苑”的立體模型看到，這個樓盤的規(guī)模較大，地下5層是大型購物商場，旁邊還規(guī)劃了學(xué)校和咖啡館。

　　買50平方米以上的房可向村委會貸款

　　在“華僑新苑”的售樓部，有2名售樓小姐，卻是一副買不買隨便你的樣子。售樓小姐開口第一句就是：“我們這是小產(chǎn)權(quán)房，是村委會和我們公司合作開發(fā)的，只有集體房產(chǎn)證。”售樓小姐在介紹樓盤前，就先告訴記者，這是村委會和開發(fā)商蓋給村民的福利房，房產(chǎn)采取由村民轉(zhuǎn)讓給購房者的形式簽訂合同，購房者只能拿到轉(zhuǎn)讓合同，但沒有房產(chǎn)證。

　　接著售樓小姐還向記者透露，他們還可以向購房者提供貸款，“買50平方米以上的房，可以向我們村委會貸款，”售樓小姐說，“我們最長貸款期限是5年，利率按照銀行利率下調(diào)前算�！庇浾吆髞聿榱艘幌�，現(xiàn)在銀行房貸可以打7折，一般是4.5%左右，而去年初的房貸利率是6.6%左右。

　　去年12月開盤銷售火爆看房者絡(luò)繹不絕

　　根據(jù)售樓小姐介紹，“華僑新苑”的均價在4000元/平方米，單位面積從30平方米到150平方米都有，最貴的150平方米的大套間，單價6000元/平方米以上。相比之下，根據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局在網(wǎng)上公布的數(shù)字，3月15日寶安區(qū)的一手房均價是8786元/平方米。

　　售樓小姐告訴記者，這里4棟32層的高樓，是去年12月開盤的，今年年底前交樓，目前有兩棟已經(jīng)售罄，剩下的兩棟也已經(jīng)賣了一半。當(dāng)然其中有一部分是屬于分配給當(dāng)?shù)卮迕竦摹?/p>

　　記者昨日在現(xiàn)場看到有很多人來買樓和咨詢，半個小時內(nèi)，就有兩套房子簽了購房合同。其中一名姓萬的先生買了一套50平方米的房子，他說：“我根本不考慮拆遷的風(fēng)險�！�

　　深圳關(guān)外小產(chǎn)權(quán)房買賣異�；钴S

　　記者在寶安、龍崗調(diào)查發(fā)現(xiàn)，關(guān)外有很多專業(yè)銷售小產(chǎn)權(quán)房的中介，目前深圳小產(chǎn)權(quán)房買賣很活躍。而且現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房不僅只是銷售樓房了，也和正規(guī)樓盤一樣考慮周邊的配套環(huán)境和交通，越來越人性化了。

　　比如位于龍崗商業(yè)圈的一個小高層，打出來的宣傳單張上的介紹如下：“帶電梯，占據(jù)龍崗最繁華地段，距離國美電器、天虹商場、麥當(dāng)勞、賽格電子市場步行只8分鐘，距3號線地鐵雙龍站僅5分鐘時間！三房二廳，送簡裝修，僅售16萬元！專車接送看樓！”

　　而在寶安龍華東環(huán)路上的另外一家小產(chǎn)權(quán)房也蓋到了24層高，售樓小姐還介紹旁邊將建一個經(jīng)濟(jì)型酒店，以帶動人氣。

　　深圳現(xiàn)狀：

　　小產(chǎn)權(quán)房占深圳住房七成

　　記者從深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局了解到，去年初該局完成的一項全市住宅狀況調(diào)查顯示：在深圳的住房構(gòu)成中，農(nóng)民房、單位自建房、政策性住房等個人不能隨意進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)權(quán)房占71%。據(jù)綜合開發(fā)研究院(深圳)旅游與地產(chǎn)研究中心主任、研究員宋丁透露，就他所知，深圳農(nóng)民房有33萬棟，面積超過3億平方米。

　　記者發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方，都在鉆所謂“補(bǔ)地價”的空子。2008年年底，崗廈村民物業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)充分保障了村民的利益，有的地段補(bǔ)償金甚至達(dá)到每平方米1萬多元，這從一方面也刺激了購買小產(chǎn)權(quán)房的行為。

　　昨天在龍華的一處小產(chǎn)權(quán)房“梅×苑”的售樓處，售樓小姐告訴記者，有幾個過來一口氣買了幾套的大主顧都是崗廈村的村民，他們從政府補(bǔ)地價收購中賺了錢，再來買小產(chǎn)權(quán)房做投資，希望能夠再賺一筆。售樓小姐說：“現(xiàn)在到處都是這種房子，比商品房多，肯定不用擔(dān)心會被拆掉，法不責(zé)眾嘛�！�

　　關(guān)外人靠小產(chǎn)權(quán)房獲利日子過得滋潤

　　在寶安民治街道的白石龍村，記者碰到了土生土長的本地人朱先生。朱先生在村里擁有兩套自建房，一套三層樓高的以20萬元賣了。還有一套五層樓高的出租和自住，每月收入過萬元。朱先生告訴記者，現(xiàn)在關(guān)外都是以自建房、小產(chǎn)權(quán)房居多，并不擔(dān)心政府會拆除，他認(rèn)為崗廈就是一個很好的例子，政府賠償讓當(dāng)?shù)剞r(nóng)民都很滿意。朱先生還半開玩笑地說：“現(xiàn)在我們這種農(nóng)民可吃香了，女青年都想嫁個本地人�！�

　　在羅湖區(qū)水庫旁的一個城中村，記者了解到，40來歲的何某從上世紀(jì)90年代來深圳發(fā)展，一直在這個村里辦廠，跟村里關(guān)系很好。于是，何某陸續(xù)地買了村子里的不少農(nóng)民房，現(xiàn)在他干脆把廠都停了，當(dāng)起包租公。他告訴記者，兩年前有地產(chǎn)商跟村里談改造城中村，當(dāng)時地產(chǎn)商計劃是用7000元每平方米收購的，當(dāng)時村里嫌少沒談成。“這里遲早要改造的，我們現(xiàn)在是等著他們(開發(fā)商)來談�！�

　　各方說法：

　　政府：原定9月梳理小產(chǎn)權(quán)房

　　據(jù)綜合開發(fā)研究院(深圳)旅游與地產(chǎn)研究中心主任、研究員宋丁透露，深圳市四屆人大常委會已經(jīng)對《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定(草案)》(以下簡稱《決定》)進(jìn)行了審議，目前正在走程序。他說，這次政府的決心很大，違法建筑要被拆除。宋丁介紹，據(jù)市政府人大的近期發(fā)布有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的條例，原定今年9月3日對整個深圳發(fā)布有關(guān)違法建筑全面梳理、分類處置。

　　律師：購買小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險

　　廣東競德律師事務(wù)所的司賢利律師認(rèn)為，購買小產(chǎn)權(quán)房主要存在以下幾個方面的風(fēng)險：一、小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，訴訟風(fēng)險難以規(guī)避。二、如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。

　　對于村委會向購房者提供貸款這種新做法，司律師認(rèn)為，政府不禁止民間信貸，只要利率不高于拆息銀行的4倍以上。但是，這種村委會的貸款，誰來做擔(dān)保人，具體如何操作，值得認(rèn)真考究。

　　專家：小產(chǎn)權(quán)房是低端房補(bǔ)充

　　深圳市建筑與社會評論員賀承軍表示，深圳在1999年3月5日就對城市的違法建筑有個處理意見，但是卻一直沒有順利推行。農(nóng)民房以其數(shù)量龐大、價格低廉的優(yōu)勢，不僅解決了原村民自身的住房問題，且解決了大量外來人口的住房需求。目前小產(chǎn)權(quán)房成為深圳房地產(chǎn)市場的低端商品房，也的確是對低端商品房的一種補(bǔ)充。(王納、龔夷菲)