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　　11月即將過(guò)去,從市場(chǎng)各方面的反應(yīng)和數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市正處于溫和放量中。由于降價(jià)幅度較大，購(gòu)房者重新回到了樓市。其中，尤以自住為主的區(qū)域看房量提升較為明顯。同時(shí)，置換型買(mǎi)賣(mài)也正在悄然抬頭，以三房為主的大戶(hù)型買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)正逐漸形成。

　　看準(zhǔn)價(jià)格下滑

　　置換型買(mǎi)家悄然入市

　　漢宇地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，11月份以來(lái)，樓市買(mǎi)賣(mài)成交正在溫和放量。閔行、浦東、寶山等自住區(qū)域的二手房帶看量不斷上升。從門(mén)店統(tǒng)計(jì)來(lái)看，目前每周每人次帶看量相當(dāng)于10月下旬的一倍以上。成交放量則不那么明顯，大部分區(qū)域成交量環(huán)比提升20%左右。

　　和成交量上升對(duì)應(yīng)的是價(jià)格的下滑。盡管楊浦、虹口等區(qū)域價(jià)格相對(duì)依然堅(jiān)挺，但一些高端區(qū)域出現(xiàn)了部分掛牌量增加和掛牌價(jià)、成交價(jià)格明顯下滑的現(xiàn)象。如長(zhǎng)寧古北區(qū)域，部分成交的價(jià)格下滑達(dá)到了15%-20%。浦東陸家嘴區(qū)域一些知名樓盤(pán)也出現(xiàn)了明顯的跌幅。

　　在此情況下，長(zhǎng)期觀(guān)望的置換型買(mǎi)家悄然入市了。

　　據(jù)上海中原數(shù)據(jù)顯示，截至11月21日，上海中原二手成交單數(shù)中，30%以上為置換需求型，其中以?xún)煞繐Q三房占絕大多數(shù)。上海中原地產(chǎn)婁山關(guān)路分行經(jīng)理石程玉介紹，11月該分行成交的買(mǎi)賣(mài)中除一套總價(jià)70多萬(wàn)元的房源外，都以置換型買(mǎi)賣(mài)為主。其中一位買(mǎi)家由于要添加寶寶，因此將原先位于“虹橋新城”的兩房賣(mài)出，置換一套“春天花園”150多平方米的大三房；另一對(duì)夫婦由于原先所住的“今日麗園”位置不好，小孩房間朝向偏北，所以他們一直有置換的打算，恰逢有一套“春天花園”低于原價(jià)100萬(wàn)元的房源出現(xiàn)，夫婦倆即刻出手，購(gòu)入此房源。據(jù)分析，目前不少置換型客戶(hù)都是年前就在觀(guān)望的意向購(gòu)買(mǎi)群體，他們自身已有一到兩套物業(yè)，因此在資金方面較為充裕，只要看到合適的房屋都會(huì)出手。隨著目前政策方面利好的頻頻出臺(tái)，區(qū)域內(nèi)放盤(pán)量有所增加，因此置換買(mǎi)賣(mài)近期比較火熱。

　　改善需求源起“下一代”

　　教育因素為置業(yè)重點(diǎn)考慮

　　人口結(jié)構(gòu)變化是這波置換需求的主要因素之一。

　　從去年開(kāi)始，本市就有很多寶寶出生，以及一大批“70、80后”的中青年一代，孩子都已經(jīng)到了上學(xué)的階段，這些家庭勢(shì)必需要改善自己的房屋。

　　從買(mǎi)家方面可以看到，近期很多都是小孩長(zhǎng)大了或者孩子讀書(shū)問(wèn)題需要置換房屋。如有買(mǎi)家原先居住的是一套兩室戶(hù)，現(xiàn)在孩子逐漸長(zhǎng)大，房子不夠住，在看了幾套房子后以200多萬(wàn)元的總價(jià)購(gòu)入了一套123平方米的位于仁德路“文化花園”的三房；另一位買(mǎi)家因?yàn)楹⒆釉跅钇謪^(qū)上學(xué)，因此順理成章地將置換房屋買(mǎi)在該區(qū)域。

　　業(yè)內(nèi)分析，總體來(lái)說(shuō)，由于置換型客戶(hù)本身就有住所，所以在考慮出手前觀(guān)望時(shí)間會(huì)拖得較長(zhǎng)，這使得前階段這一類(lèi)客戶(hù)量有所積累。這類(lèi)買(mǎi)家有一個(gè)共同的特性，就是大多會(huì)以周邊教育及交通為重點(diǎn)考慮對(duì)象。不論買(mǎi)家是將兩套房物賣(mài)出置換一套大戶(hù)型，從中環(huán)置換到外環(huán)的，還是套現(xiàn)股票購(gòu)買(mǎi)房子，他們所購(gòu)的物業(yè)周邊都有中小學(xué)以及軌道交通。盡管從目前政策面來(lái)看，大戶(hù)型房源并沒(méi)有得到太多優(yōu)惠，但逐漸增多的放盤(pán)量以及外環(huán)附近列入普通住宅的大戶(hù)型房源，仍為近期置換買(mǎi)賣(mài)的抬頭添了一把力。(特約撰稿 張 薇)