北京房?jī)r(jià)下降已是公開的秘密,但由于開發(fā)商都不愿意公開表示降價(jià),尤其是在目前樓市普遍存在報(bào)價(jià)和成交價(jià)格不對(duì)等的情況下,購(gòu)房者很難真正了解樓盤的實(shí)際價(jià)格變化。本報(bào)記者對(duì)北京目前市場(chǎng)上銷售活躍的30個(gè)樓盤月度成交均價(jià)進(jìn)行調(diào)查,還原上半年個(gè)盤價(jià)格真實(shí)變化。
北京房?jī)r(jià)下降已是公開的秘密,但由于開發(fā)商都不愿意公開表示降價(jià),尤其是在目前樓市普遍存在報(bào)價(jià)和成交價(jià)格不對(duì)等的情況下,購(gòu)房者很難真正了解樓盤的實(shí)際價(jià)格變化。
本報(bào)記者對(duì)北京目前市場(chǎng)上銷售活躍的30個(gè)樓盤月度成交均價(jià)進(jìn)行調(diào)查,調(diào)查樓盤集中在銷售報(bào)價(jià)15000元—20000元/平米的住宅,以及銷售報(bào)價(jià)在25000元/平米以上高檔住宅,結(jié)果顯示5月為樓盤成交價(jià)下跌的重災(zāi)區(qū),而這時(shí)期恰恰是上半年交易量最好的一個(gè)月。
5月成交均價(jià)降幅最大
今年樓市呈現(xiàn)兩邊倒的局面,一邊是新入市的低價(jià)位樓盤熱銷,在樓市整體冷淡的大勢(shì)下,仍舊出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房的局面,以金隅7090、紫金新干線等為代表的新盤,開盤價(jià)在7000—10000元/平米之間,雖然地處較遠(yuǎn)區(qū)域,但因其低價(jià)具有殺傷力,而得到購(gòu)房者的追捧。另一邊是售價(jià)在25000元/平米以上的住宅,雖然受大環(huán)境影響賣得不如從前,但交易量基本能夠保持穩(wěn)定,售價(jià)也呈緩慢上升趨勢(shì)。
“主要是單價(jià)在15000元—20000元/平米的房子出現(xiàn)了滯銷,甚至部分項(xiàng)目在悄悄地降價(jià)銷售!北本┞(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h告訴記者。
記者有針對(duì)的調(diào)查結(jié)果顯示,該區(qū)間的30個(gè)在售樓盤實(shí)際成交均價(jià)都出現(xiàn)下降。四五月是北京房?jī)r(jià)正式松動(dòng)的開始,5月份以后的3個(gè)月,北京多個(gè)該區(qū)間樓盤的價(jià)格直線下降,而在此之前成交均價(jià)的波動(dòng)比較大,呈起伏狀。記者調(diào)查的30個(gè)樓盤中,有10個(gè)樓盤從4月份開始直線下降,占調(diào)查樓盤的33%,有16個(gè)從5月份開始下降,占調(diào)查樓盤的53%,還有4個(gè)樓盤在緩慢漲價(jià)或價(jià)格穩(wěn)定。也就是說該區(qū)間至少有86%的樓盤成交價(jià)出現(xiàn)了下降,僅14%的樓盤價(jià)格保持穩(wěn)定或略有上升。
“5月份,北京樓市銷售價(jià)格才開始大面積松動(dòng)!北本┬涝瓨I(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理羅園表示。按照調(diào)查結(jié)果和羅園的分析來看,今年春節(jié)過后,開發(fā)商普遍認(rèn)為樓市的觀望很快會(huì)結(jié)束,扛過4月交易便會(huì)回暖,因此年初幾個(gè)月價(jià)格變化不大,但之后的市場(chǎng)表現(xiàn)出乎開發(fā)商意料,北京多數(shù)開發(fā)商均未經(jīng)歷過這種局面,5月一到便開始了降價(jià)行動(dòng)。以四惠橋的壹線國(guó)際為例,該項(xiàng)目去年12月成交均價(jià)16991元/平米,今年1月份為15965元/平米,4月份達(dá)16934元/平米,從5月份開始,該項(xiàng)目的成交均價(jià)持續(xù)下降,當(dāng)月為16008元/平米,6月份降至15700元/平米,7月份則下落到15367元/平米。
銷售量和降幅成正比
單個(gè)樓盤的銷售量和價(jià)格下調(diào)幅度關(guān)系密切。之前業(yè)內(nèi)認(rèn)為,樓盤價(jià)格越下調(diào)購(gòu)房者越觀望,因?yàn)榇蟛咳硕假I漲不買跌。并非如此,從單個(gè)樓盤的成交情況來看,價(jià)格略有松動(dòng)其交易量就會(huì)直線上升。在調(diào)查的30個(gè)樓盤中,有24個(gè)樓盤五六月交易走旺,而正是這兩個(gè)月價(jià)格開始大幅松動(dòng)。比如潤(rùn)楓水尚成交均價(jià)最高的是1月,該月成交均價(jià)為20052元/平米,本月銷售簽約18套,而6月份銷售簽約69套,為今年以來賣得最多的一個(gè)月,成交均價(jià)從5月份的19071元/平米降至17185元/平米。
當(dāng)然,在調(diào)查的個(gè)盤中也有特例。少數(shù)項(xiàng)目7月份成交均價(jià)均達(dá)到今年以來最低點(diǎn),同時(shí)交易量也幾乎成為今年以來的最低。公園2008成交均價(jià)由2月份的15363元/平米,降到7月份的14270元/平米,但房產(chǎn)交易網(wǎng)上顯示7月該項(xiàng)目?jī)H簽約兩套。同樣,壹線國(guó)際7月的交易量也是兩套,美景東方則只有5套。
7月份多數(shù)樓盤成交均價(jià)為今年最低,為什么交易量卻無多大起色!斑@主要是隨著奧運(yùn)的臨近,購(gòu)房者普遍認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)后北京房?jī)r(jià)會(huì)有變化,這種變化就是房?jī)r(jià)再降。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為,購(gòu)房者有這樣的心理預(yù)期,其購(gòu)買釋放就會(huì)再次緊縮。
今年上半年的交易量和房?jī)r(jià)降幅成正比!斑@進(jìn)一步說明北京樓市的購(gòu)買需求仍舊堅(jiān)挺!绷_園指出,從市場(chǎng)的實(shí)際情況也可以看出來,只有在售住宅的價(jià)格同比該區(qū)域均價(jià)降15%—20%,這個(gè)樓盤基本都會(huì)熱銷。位于朝青板塊的銀谷美泉?jiǎng)t是最好的案例,該項(xiàng)目以13800元/平米的均價(jià)開盤,雖然該項(xiàng)目為毛坯房,但同比該區(qū)域動(dòng)輒20000元/平米的精裝修樓盤來說,仍具有巨大的沖擊力,開盤不到一個(gè)月首批樓盤就全部售罄。
降價(jià)要趁早
房?jī)r(jià)到底跌了沒有?跌了多少?這個(gè)問題最近不斷地被人提起。大家平時(shí)看到的樓盤和項(xiàng)目報(bào)價(jià),似乎并沒有跌,依然買不起。而根據(jù)本報(bào)的調(diào)查,真實(shí)的成交價(jià)格確實(shí)降了。5月份是北京房?jī)r(jià)下跌的重災(zāi)區(qū),也是今年成交量上揚(yáng)的一個(gè)月。
這說明一個(gè)問題,降價(jià)是有效的,關(guān)鍵看是否降到位。目前許多項(xiàng)目都在打折、送車、團(tuán)購(gòu)、面議,但就是不肯爽快地說“我降價(jià)了,你覺得合適就買”。開發(fā)商們還沒有意識(shí)到,已經(jīng)錯(cuò)過了最好的降價(jià)時(shí)機(jī)。就像萬科,去年就開始降了,在那個(gè)市場(chǎng)還處于瘋狂末梢的時(shí)候,只要降一點(diǎn)點(diǎn),馬上就見效了。
保利和碧桂園,也同樣聰明。保利在廣州的樓盤緊隨萬科降價(jià),早就回收了。碧桂園在珠三角一直埋頭推低價(jià)盤,他們的資金回流速度同樣很快。
今年以來,北京的很多項(xiàng)目把房?jī)r(jià)微調(diào)了,但還是賣不動(dòng),開發(fā)商們很著急。奧運(yùn)會(huì)馬上要開了。他們對(duì)于奧運(yùn)之后的房?jī)r(jià)心里也沒底。購(gòu)房人也覺得要等等看,奧運(yùn)后再說。
作為一個(gè)連續(xù)幾個(gè)月賣不出幾套房的項(xiàng)目老總,你怎么辦?與其坐以待斃,不若趁著奧運(yùn)會(huì),來一輪勁爆促銷來得劃算。大家都知道,北京的房子有多少是賣給了外地人。趁著奧運(yùn)會(huì),打打降價(jià)牌,而且直接打到目標(biāo)客戶那里去,可以考慮吧。
本報(bào)記者 張曉玲
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