合理價位到底是多少?
由于“五一”各樓盤積極的促銷策略使一度冷眼觀望的置業(yè)者迅速恢復(fù)看樓熱情,一方面反映了廣州樓市剛性需求依然旺盛,另一方面也表明調(diào)整后的樓價,已經(jīng)進入主流置業(yè)者價格承受范圍。
合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江說,本次“五一”小黃金周促銷意愿強烈的樓盤銷售價格較去年 “十一”有較大幅度回落,不少樓盤推出超預(yù)期低價單位,如均價8000元的嶺南新世界優(yōu)悅居、均價7500元的云山詩意竹風(fēng)居,引起置業(yè)者極大關(guān)注。
從“五一”小黃金周成交表現(xiàn)突出的光大花園水岸榕城、萬科金色康苑二期和部分推出特價單位的樓盤來看,性價比正在成為商品房成交決定性因素。此外,新增供應(yīng)熱點樓盤也以90/70戶型和中低價位產(chǎn)品居多。
樓市處于新循環(huán)初期?
專家指出,今年“五一”是樓市調(diào)整半年后首次出現(xiàn)整體性氛圍回暖,多數(shù)置業(yè)者進一步了解產(chǎn)品、把握市場需要時間,廣州樓價全線調(diào)整后走勢未明,整體成交量須經(jīng)歷一個窄幅波動階段方有更大幅度回升。
從房地產(chǎn)市場規(guī)律來看,樓價從高位回落,成交復(fù)蘇和回升過程需從中低端住宅產(chǎn)品起步,隨著價格穩(wěn)定、上行,主流成交面才開始向中高端產(chǎn)品延展。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,當(dāng)前階段廣州樓市處于新循環(huán)初期,產(chǎn)品性價比將決定成交走勢。“五一”期間100平方米以下的中小戶型產(chǎn)品占供應(yīng)總量五成,比去年“五一”、“十一”均有明顯的增長。這有利于確保總體性價比優(yōu)勢,契合主流置業(yè)者需求,預(yù)計“五一”后成交量將持續(xù)釋放。
買方市場特征已彰顯?
整體而言,目前宏觀經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境已漸趨穩(wěn)定,房價深度調(diào)整后進入窄幅波動,將有助于發(fā)展商和置業(yè)者恢復(fù)市場信心,深度調(diào)整后的樓市也進入筑底階段,“穩(wěn)定價格,促進成交”將是這一階段房地產(chǎn)企業(yè)與市場發(fā)展的主題。
廣州樓市未來供應(yīng)依然充足,預(yù)計到今年底持續(xù)約有3.5萬套新貨上市。雖然隨著資本市場回暖和前4個月的銷售回款,發(fā)展商資金鏈已有所緩和,但由于當(dāng)前供求關(guān)系轉(zhuǎn)變,廣州樓市買方市場特征將進一步顯現(xiàn),對發(fā)展商的營銷策略和產(chǎn)品創(chuàng)新提出了新命題。比如,營銷方面如何在五六月承接“五一”小黃金周積淀下來的客源,在中小戶型供應(yīng)充足的背景下突破同質(zhì)化競爭局面,把握陸續(xù)入市的置業(yè)者促成實際成交。全新的端午節(jié),中秋節(jié)等小黃金周營銷節(jié)點尤其值得市場期待。
產(chǎn)品方面,為適應(yīng)主流自住置業(yè)者的性價比要求和總價承受力的制約,發(fā)展商可能要放棄裝修部分的增值空間,推出更實惠的裝修標(biāo)準(zhǔn)或毛坯房;一度盛行的追高求大風(fēng)潮將逐漸邊緣化!拔逡弧逼陂g已有不少樓盤都對90/70產(chǎn)品進行了創(chuàng)新改良,擴大實際使用空間,預(yù)計后市此類創(chuàng)新將更多。
此外,目前階段高端住宅市場并非成交主流,調(diào)價促銷亦不適應(yīng)該層次置業(yè)者需求,預(yù)計價格會繼續(xù)堅挺,靜待通脹壓力下的高端置業(yè)者垂青。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,伴隨房地產(chǎn)新政策的不斷落實,市場整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化,適應(yīng)市場主流置業(yè)需求的產(chǎn)品將有效促進市場成交,在8月份或因“奧運熱”而出現(xiàn)暫時沉寂,但2008年第四季度依然會是需求釋放的小旺季。(趙燕華、鄭裕鴻)
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