發(fā)表評論 春交會已經(jīng)落下帷幕，根據(jù)成交數(shù)據(jù)顯示，深圳地產(chǎn)行業(yè)專家認為開發(fā)商期望的“翻身仗”沒能飄紅，而部分開發(fā)商卻認為已經(jīng)搶占制勝“高地”，只待下一步的周詳“布陣”。在旁觀望的消費者卻仍舊沉重，讓他們覺得辛苦的是，房價依然高高在上。
據(jù)置業(yè)國際研究中心在春交會期間調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過九成的受訪者認為目前深圳的房價仍然偏高，近七成人看跌后市，五成人認為房價將跌破萬元。雖然樓市悲觀情緒彌漫，但調(diào)查顯示其價格承受能力逐年提高，單套總價已經(jīng)接近消費者的心理價位。
預(yù)期房價集中在6000～12000元
在春交會上，有三口之家的吳先生表示，雖然展會上有很多選擇，但是價位在1.2萬元以下的特區(qū)內(nèi)樓盤并不多，要不位置不合適，要不價格不合適，兩者總是難兼顧。已經(jīng)在福田擁有一套住房的吳先生，本來想要換房改善居住環(huán)境的，但是實際價格依然與起心理價格仍有2000-5000元／平方米的差距，不急于換房的他還是選擇觀望等待。
與吳先生一樣，由于實際價格未能達到心理價位，不少受訪的置業(yè)者表示會繼續(xù)持幣觀望。須等待到心理預(yù)期價位才會出手。置業(yè)國際研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，半數(shù)受訪者認為房價每平方米將跌破萬元，29%的受訪者認為會達到8000-9999元／平方米，25%的受訪者認為會達到6000-7999元／平方米；而認為未來一年深圳房價將會達到10000-11999元／平方米的只占26.1%。也就是說，有80.1%的受訪者認為深圳未來一年的價格會集中在6000-12000元／平方米。
“與此次調(diào)研結(jié)果接近，市場均價與消費者心理價位的接近，促成了4月份市場成交量的回升�！敝脴I(yè)國際研究中心的研究人員分析，深圳國土局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的4月市場均價11927元／平方米與6000-12000元／平方米的調(diào)查結(jié)果接近，看房量和成交量都出現(xiàn)上升趨勢，其中新房住宅銷售套數(shù)升至3124套，環(huán)比2月上升了51%，成交顯著放大。但其研究人員強調(diào)，要想真正恢復(fù)樓市人氣，房價還必須朝著置業(yè)者的預(yù)期往下調(diào)。
投資客被套資金達幾百億
與2007年秋交會調(diào)查數(shù)據(jù)相比，人們的投資需求有明顯的下降，但是下降幅度并不大。2008年春交會投資需求的比重為11%，自住投資兼顧需求的比重為20%，比2007年秋交會分別下降了3.7和10.9個百分點。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，目前深圳投資客被套資金達幾百億，許多人面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。在此背景下，投資者基本不敢輕易入市，而自住需求的，則表現(xiàn)得比較理性。
置業(yè)國際研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，70%的置業(yè)者是自住需求，或為改善居住環(huán)境、或為方便工作，或為結(jié)婚買房。目前投資需求僅占11%，即使加上自住投資兼顧的也只有30%。
這位業(yè)內(nèi)人士分析，如果以單價一萬元為考察標(biāo)準(zhǔn)的話，在不到兩年的時間內(nèi)，深圳新房交易均價目前已運轉(zhuǎn)了一個輪回。2006年8月，深圳新房成交均價突破一萬元，達到每平方米10669元，成為國內(nèi)城市中的首個“萬位城”；2007年10月新房成交均價達到每平方米17350元的歷史高位；而到了2008年4月30日，新房成交均價又重新回到起點，再次跌破一萬元大關(guān)。
由于房價大起大落，市場前景不明朗，超過93%的受訪者認為深圳房價調(diào)整時間還將持續(xù)半年以上，消費者對深圳樓市的未來境況多表示悲觀，投資者自然不敢越雷池一步。
近七成人看跌后市
“房價一旦進入下降通道，也不可能在短期內(nèi)快速止跌回升。如此而論，在眾人的普遍預(yù)期之下，深圳樓市繼續(xù)進行調(diào)整應(yīng)是理所當(dāng)然的事情。”一位資深地產(chǎn)觀察人士表示。
根據(jù)置業(yè)國際調(diào)查結(jié)果顯示，與往年相比，九成受訪者認為房價偏高，認為房價合理的則從2005年的35%下降到如今的9.6%，認為房價高的受訪者比重也由63%上升到90.1%，增幅達27.1%。
但是根據(jù)深圳市國土局公布數(shù)據(jù)顯示，2008年1-4月份，深圳商品住房銷售均價分別為15080元、16289元、13627元和11927元，總體趨勢呈現(xiàn)逐步下跌的狀態(tài)，跌幅達到20.9%。
在房價有明顯下滑的表現(xiàn)下，仍有90.1%的受訪者認為房價過高，研究人員分析，深圳房價經(jīng)過2007年瘋狂飆升之后，雖然開始逐步回歸理性，卻還沒有降到消費者能夠承受的合理區(qū)間，說明離消費者的心理預(yù)期尚有比較大的差距。
容易受到市場宏觀環(huán)境影響的置業(yè)者，2007年瘋漲的房價讓65.7%的消費者“看漲”，2008年跌跌不休的房價則有65.7%的消費者“看跌”未來一年的房價。整體市場環(huán)境容易引起消費者大喜大悲，但是變幻的市場也讓消費者的心理承受能力有所提高。
單價承受能力提升2000元
“雖然市場的定價變化不斷提高消費者的心理能力，但是最主要是消費者的收入水平提高了�！敝脴I(yè)國際的研究人員分析。據(jù)了解，2007年深圳人均GDP為79221元，人均可支配收入為24870元。這在某種程度上直接決定了人們購買住房的價位承受能力提升。
置業(yè)國際研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，約有八成的受訪者認為自己可以承受的單價在6000-10000元之間，能夠承受10000元以上單價的受訪者總共只有約兩成，接受14000元／平方米以上的僅有2.1%。
相比2005年秋交會，受訪者能夠承受的單價主要集中在4000-8000元／平方米之間，所占比重為82%。2008年受訪者的承受價格已經(jīng)提升到6000-10000元之間，每個區(qū)間平均提升2000元。
相對于單價而言，受訪者能夠承受的單套住房總價基本上處在120萬元以下，合計比重為94%。能夠承受121萬元以上總價的受訪者共計為6%。(李錦偉)
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