剛剛過去的10月份，廣州市國土房管局陽光家緣網(wǎng)站統(tǒng)計的十區(qū)新建商品住宅的均價又走上歷史最高點——11970元／平方米。房價高企的同時，成交量卻大幅縮水，數(shù)據(jù)顯示，10月份十區(qū)成交量僅為55萬平方米、4491套，環(huán)比和同比都下降了近兩成，樓市出現(xiàn)有價無市的局面。
而從各房地產(chǎn)代理中介獲得的信息，開發(fā)商目前急于高位出貨，一些房地產(chǎn)公司甚至開起了最高層領(lǐng)導(dǎo)出席的緊急會議，商討如何推動銷售。“開發(fā)商瀟灑的日子也許到頭了�！焙细惠x煌市場研究部首席分析師黎文江如是說。而經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部主任吳定金則稱，“開發(fā)商之前根本不在乎營銷的，如今也必須想盡各種促銷手段�！�
廣州樓市會否出現(xiàn)拐點從而房價一路跌落，還是在高位調(diào)整后開始平穩(wěn)發(fā)展？
【現(xiàn)象】
前10月發(fā)生什么事？
價漲4000元／平方米
投資型置業(yè)比重攀升
根據(jù)陽光家緣的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，到今年1月，廣州十區(qū)一手住宅市場均價為7524元／平方米，仍在7字頭，到2月份起突破8000元／平方米大關(guān)，7月份沖上9字頭，之后連跳高臺，9月份已過萬元大關(guān)。而剛剛過去的十月，更是以接近1.2萬元／平方米的價格創(chuàng)下歷史高位。
從去年5月底相繼出臺的國六條和國十五條開始，政府宏觀調(diào)控的大方向落在了結(jié)構(gòu)調(diào)整上，明顯的改變即是加大政府保障型住房的提供；此外，90平方米以下的住房要占各個城市住房建設(shè)總量的70%以上，并且建設(shè)限價房，形成多層次多品種的市場供應(yīng)。之后的一整年為各個地方對政策的執(zhí)行年。
在政府按照國家宏觀調(diào)控精神進(jìn)行著新社區(qū)的建設(shè)、雙競雙限地的出讓、增大土地供應(yīng)量的同時，市場本身也悄然發(fā)生著變化。樓價的繼續(xù)走高、股市的掘金，燃起了不少投資客的熱情。使得廣州樓市的購買需求呈現(xiàn)了變化。廣州市同創(chuàng)卓越投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文稱，廣州樓市的投資價值從2006年開始體現(xiàn)，并逐漸由“平民化消費”、“升級換代消費”，向“投資型”、“炒樓型”購房行為轉(zhuǎn)變。2006年以前，廣州樓市自住、自用型買家占80%以上，投資、炒樓型買家只占10%—20%。到今天，后者比例已經(jīng)上升到30%—40%。
合富輝煌市場研究部在“十一”前就已經(jīng)做出警示：房價持續(xù)快速上漲將同時伴隨著投資、投機(jī)資金大規(guī)模進(jìn)入，自住需求逐漸退出。由于目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)普遍存在流動性過剩，房地產(chǎn)價值可能高估，這種高估導(dǎo)致自住置業(yè)與投資置業(yè)比例倒轉(zhuǎn)，形成市場隱患。
這種“隱患”在國慶節(jié)期間已露端倪，數(shù)據(jù)顯示，整個“十一”黃金月的成交量僅僅比平時的淡季微多，開發(fā)商短期內(nèi)追漲起來的高價面臨空漲的危險。
【分析】
有價無市該何去何從？
從房地產(chǎn)自身發(fā)展的規(guī)律來看，廣州是否已經(jīng)到了上行周期的最頂點，要開始滑落了？記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，房地產(chǎn)市場不會再像前幾個月那樣快速瘋長，但也不會從此走上徹底向下的通道。而是一個高位調(diào)整期的小拐點：將之前非理性的漲價調(diào)低至市場可承受水平、擠掉之前非理性的投資、投機(jī)需求，之后再保持相對平穩(wěn)的發(fā)展。
房地產(chǎn)追隨宏觀經(jīng)濟(jì)形勢
“在目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)市場并不會出現(xiàn)大跌的跡象�！睆V東省房協(xié)市場研究部主任黃福新表示，整個宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境仍在一個上行通道，房地產(chǎn)市場也會跟隨這個軌跡。
廣州市統(tǒng)計局最新發(fā)布的信息顯示：2007年1—3季度，廣州市經(jīng)濟(jì)延續(xù)了一季度和上半年以來的發(fā)展態(tài)勢，繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，呈現(xiàn)出“生產(chǎn)較快、需求旺盛、結(jié)構(gòu)趨優(yōu)、質(zhì)量提升”的特點。全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4996.96億元，比上年同期增長14.5%，增速比今年一季度加快1.2個百分點，比今年上半年加快0.5個百分點，是近三年同期最高水平。其中，房地產(chǎn)市場活躍。1—3季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長28.6%，增幅同比加快11.3個百分點。商品房銷售面積840.01萬平方米，增長15.6%，增幅同比提高11.7個百分點。伴隨房屋銷售面積的增加，空置商品房繼續(xù)減少。9月末，全市空置商品房為383.73萬平方米，比上月減少50萬平方米，是2000年以來空置面積跌破400萬平方米的首月，同比降幅在上月6.5%的基礎(chǔ)上迅速擴(kuò)大到16.0%。
房地產(chǎn)發(fā)展本輪周期或到2010年
廣州樓市已經(jīng)經(jīng)歷過一輪的漲跌。1993年到1997年的上升期過后，一直到2003年，廣州樓價一直處于“陰跌”狀態(tài)，2003年廣州十區(qū)商品房均價4439元／平方米，達(dá)到歷史低位。2004年開始，廣州的房地產(chǎn)市場才重新進(jìn)入上行通道，每年的同比漲幅均超過兩位數(shù)。
2004年新一輪上漲周期開始后，廣州市房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷了將近4年的洗禮。目前是否已經(jīng)到了房價的波峰？中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，從整體的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢看，只要中國的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境依舊向上，房地產(chǎn)市場就沒有往下走的可能；加上2008年的奧運會、2010年的亞運會，都會給房地產(chǎn)市場一個有力的支撐�！斑@個周期至少持續(xù)到2010年�！秉S韜說，在此之前，廣州房價會波狀上升，而在此之后，則會波狀下降。
而省房協(xié)市場研究部主任黃福新則表示，這一輪周期的長短無法預(yù)測，只能拭目以待。但在目前整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境和流動性過剩的大背景下，房地產(chǎn)市場還沒有呈現(xiàn)出崩盤的跡象。
近期將現(xiàn)高位調(diào)整期小拐點
盡管對上升期何時結(jié)束存在不同觀點。但業(yè)內(nèi)人士卻幾乎達(dá)成共識：目前的樓市需要一個高位上的調(diào)整期，將近期非理性上漲的價格調(diào)低，將其被過高估值的價格還原，以符合市場規(guī)律。黃韜甚至預(yù)計，如果11月份沒有出現(xiàn)很猛的房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓成交量再持續(xù)降低，那將出現(xiàn)2010年之前的房地產(chǎn)波狀上行圖中下降的“一筆”，房價在此期間將調(diào)低5%到10%。
在國慶黃金周之后，開發(fā)商通過各種促銷“暗降價”的信息即傳開。一些久違的促銷手段再次進(jìn)入公眾視野。市民成先生近1個月收到了大量的房地產(chǎn)促銷短信，最多的一日收到18條。其中包括前幾名贈送首付一成、前幾名打9字頭折扣等，記者計算下來，白云區(qū)某小區(qū)每平方米均價折扣低了3000多元／平方米。
“房價若繼續(xù)如前幾個月般沖高，確實會擴(kuò)大樓市泡沫至破裂、崩盤�！崩栉慕硎荆�好開發(fā)商及時“懸崖勒馬”，房價已在“收韁”。黃金周市場淡靜似一盤冷水，讓開發(fā)商們打了一個冷顫。這是樓市順從市場規(guī)律進(jìn)行的自我調(diào)節(jié)。
黃福新則指出，這個高位調(diào)整期要經(jīng)歷很長一段時間。市場不再可能出現(xiàn)近期每個月漲幾千元的情況。高位調(diào)整的意義在于，一方面開發(fā)商不能像之前那樣盲目樂觀，一拍腦袋就提價一兩千元，市場變得理性，他們也必須理性。另外一方面，調(diào)整期的信號也向投資者和投機(jī)者發(fā)出警告：“樓市有風(fēng)險，投資須謹(jǐn)慎�！痹谶@個調(diào)整期擠掉一些非正常的市場需求，才能得以讓樓市繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展下去。（記者 張睿）
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