和全國(guó)主要城市住房交易狀況相似，天津最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上半年住房?jī)r(jià)漲量跌，房?jī)r(jià)比去年上半年上漲16.6%，而成交量比去年上半年下降了6.8%，反映出市場(chǎng)供需分歧加大。下半年市場(chǎng)是否會(huì)延續(xù)這一態(tài)勢(shì)？記者采訪、總結(jié)了各界專(zhuān)業(yè)人士對(duì)下半年市場(chǎng)的分析預(yù)測(cè)，結(jié)果是——下半年房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力減弱，今年住房?jī)r(jià)格總體漲幅將在10%-15%之間。
上半年房?jī)r(jià)上漲10%以上
雖然年初時(shí)多數(shù)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)上漲幅度減小，消費(fèi)者更是期望在政策調(diào)控及股市資金分流影響下房?jī)r(jià)會(huì)降，但是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)天津區(qū)域分部等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)根據(jù)房管局公布的交易數(shù)據(jù)對(duì)天津上半年交易進(jìn)行統(tǒng)計(jì)顯示：今年上半年全市房?jī)r(jià)仍在上漲，上漲幅度超過(guò)10%。
今年1-6月全市商品房銷(xiāo)售421萬(wàn)平方米、245億元，銷(xiāo)售均價(jià)為5819元/平方米，比去年上半年上漲了16%以上。其中商品住宅成交362萬(wàn)平方米、201億元，均價(jià)為5552元/平方米，上漲16.6%。商品住宅均價(jià)比去年全年上漲16.4%。成交量方面，今年1-6月全市成交面積421萬(wàn)平方米，比去年上半年下降了5%，其中住宅成交量比去年上半年下降了6.8%。市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)漲量跌的背離走勢(shì)。
分析上半年房?jī)r(jià)上漲原因，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)天津分部、天津中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部及天津偉業(yè)顧問(wèn)等機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)人士分析認(rèn)為，上半年市場(chǎng)走勢(shì)主要緣自三個(gè)因素：
一是市場(chǎng)供應(yīng)量減少，特別是中低價(jià)房供應(yīng)量減少。由于銷(xiāo)售許可證管理力度加大等因素，與去年新盤(pán)上市量相比，今年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目比去年同期減少了一成左右，新開(kāi)工的住宅項(xiàng)目多數(shù)在下半年開(kāi)盤(pán)，這就造成了市場(chǎng)產(chǎn)品總量的減少，新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)上漲。如近期新開(kāi)盤(pán)的老城廂區(qū)域等市中心項(xiàng)目、邊緣別墅項(xiàng)目等開(kāi)盤(pán)價(jià)都超過(guò)了7500元/平方米，而中環(huán)到外環(huán)區(qū)域的新住宅開(kāi)盤(pán)價(jià)也在7000元/平方米以上。
二是在售商品房二期等新面市產(chǎn)品價(jià)格普遍提升。由于區(qū)域價(jià)值提高、產(chǎn)品升級(jí)，使多數(shù)在售樓盤(pán)二、三期等后期價(jià)格普遍上升。如中北鎮(zhèn)等邊緣區(qū)域，由于地鐵交通等因素，目前所有項(xiàng)目房?jī)r(jià)都上漲了20%左右。
三是拆遷量增大，造成了剛性需求。今年河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)一些舊房拆遷已經(jīng)全面啟動(dòng)，造成了新的剛性需求，在新房上市量減少的情況下，也對(duì)房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用。
住房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不平衡
價(jià)漲量跌反映出市場(chǎng)供需分歧加大，包括買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)價(jià)格預(yù)期的分歧和市場(chǎng)供應(yīng)與需求的錯(cuò)位，即供需結(jié)構(gòu)不平衡。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)天津分部王超及天津偉業(yè)顧問(wèn)李劍龍等專(zhuān)業(yè)人士介紹，去年以來(lái)，國(guó)家調(diào)控政策及股市資金分流的市場(chǎng)環(huán)境使很多消費(fèi)者產(chǎn)生了房?jī)r(jià)會(huì)下降的心理預(yù)期，并造成投資需求下降。而相對(duì)應(yīng)的是，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)天津定位和發(fā)展所產(chǎn)生的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期更高，所以無(wú)論市中心區(qū)項(xiàng)目還是邊緣普通房項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)價(jià)起點(diǎn)都較高，而且拉升速度也較快，新開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到了6000元/平方米以上，邊緣區(qū)域新房?jī)r(jià)格也向6000元/平方米靠近。可見(jiàn)供需心理預(yù)期的分歧很大。
在產(chǎn)品方面，由于大部分70/90戶型項(xiàng)目還沒(méi)有面市，所以市場(chǎng)上小戶型仍然短缺，而且由于價(jià)格提高較快，使70平方米-85平方米房型的總價(jià)超過(guò)40萬(wàn)元，這令中低收入者望房興嘆。記者對(duì)項(xiàng)目采訪了解到，目前市場(chǎng)上小戶型仍是需求的主力，無(wú)論市中心區(qū)域還是邊緣區(qū)域，100平方米以下的戶型都供不應(yīng)求，很多欲購(gòu)婚房者和拆遷戶仍找不到合適的房型。而很多邊緣區(qū)域的中檔大戶型不受歡迎，較難出售，也顯示出產(chǎn)品供需失衡。
中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌接受記者采訪時(shí)也分析說(shuō)，上半年中國(guó)主要城市房?jī)r(jià)全線上漲，5月份統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲6.4%，實(shí)際漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止如此，反映出市場(chǎng)供求仍不平衡。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中房屋需求的彈性很大，而供應(yīng)方面卻比較滯后，所以，怎樣適應(yīng)需求是也是房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步要著力解決的問(wèn)題。
住房市場(chǎng)將“高位盤(pán)整”
分析下半年市場(chǎng)走向，多數(shù)機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，天津住房市場(chǎng)下半年將呈現(xiàn)“高位盤(pán)整”的走勢(shì)，房?jī)r(jià)總體漲幅將在10%-15%。因?yàn)榫C合下半年市場(chǎng)漲跌因素，可以得出各影響因素基本持平的結(jié)果，所以全年市場(chǎng)將基本保持上半年的漲幅。
在漲價(jià)因素方面，首先，下半年的商品房仍將以較高的開(kāi)盤(pán)價(jià)面市，這一點(diǎn)從已經(jīng)亮相的市中心區(qū)每平方米近萬(wàn)元及邊緣區(qū)域近6000元/平方米的新項(xiàng)目中可以看出。其次，從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，雖然今年本市加大了計(jì)劃開(kāi)工量，但是目前仍有一些計(jì)劃上半年開(kāi)工的住宅項(xiàng)目還不能到位，新家園今年也難上市，所以，市場(chǎng)中低價(jià)產(chǎn)品仍將供不應(yīng)求。第三，70/90項(xiàng)目多數(shù)仍在開(kāi)工階段，不能大量上市，抑制了很多中檔總價(jià)房的需求。第四，天津城市發(fā)展將吸引更多有實(shí)力投資者投資天津，促使天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，居民收入提高，進(jìn)而使購(gòu)房者的心理預(yù)期進(jìn)一步提高。
在抑制漲價(jià)因素方面，首先，從目前價(jià)格基礎(chǔ)來(lái)看，上半年超過(guò)10%的漲幅已經(jīng)達(dá)到了較高水平，對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲起到了抑制作用；其次，從國(guó)家調(diào)控政策導(dǎo)向及股市分流資金的大環(huán)境來(lái)看，抑制房?jī)r(jià)快速上漲已經(jīng)成為政府管理的的主要任務(wù)之一，漲幅過(guò)快必然引起政府部門(mén)在政策等方面進(jìn)一步干預(yù)；而股市經(jīng)過(guò)洗禮后也將逐步穩(wěn)定，這對(duì)吸引和滯留部分投資資金起到促進(jìn)作用，從而削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資力度。第三，天津房屋租金的持續(xù)下降一方面抑制了投資型買(mǎi)房需求，另一方面也使一些急需住房的消費(fèi)者暫時(shí)放棄買(mǎi)房轉(zhuǎn)而租房。(王浙)
