在經(jīng)歷了一系列房地產(chǎn)調(diào)控之后，如何“求生”成為一些開發(fā)商面臨的難題。為此，開發(fā)商們也采取了不同的應(yīng)對之道，或謀求資本運(yùn)作，或繼續(xù)圈地擴(kuò)張，或以收購合作經(jīng)營，目的便是化解壓力，獲得持續(xù)發(fā)展。
招數(shù)1 資本運(yùn)作
如今我國的房地產(chǎn)業(yè)已確立起“資金為王”的理念，并且隨著資本市場的不斷規(guī)范、融資渠道的不斷拓寬，開發(fā)商們也更加注重資本運(yùn)作。
表現(xiàn)之一是IPO。從今年4月碧桂園在香港成功上市，到10月SOHO中國再度沖刺上市并獲得成功，房地產(chǎn)企業(yè)接連走上IPO之路。正如經(jīng)歷過一次境外上市失敗的潘石屹所說，前一次是抱著試試看的態(tài)度，后一次則是“怕掉隊”。
表現(xiàn)之二是借殼上市。華遠(yuǎn)地產(chǎn)借殼SST幸福成功過會在今年鼓舞了開發(fā)商的借殼士氣。事實(shí)上，從去年下半年開始，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)就通過資產(chǎn)重組、定向增發(fā)等方式，走上了一條相對便捷的融資路。有資料顯示，目前在滬深約100家房地產(chǎn)企業(yè)中，真正通過IPO上市的約40家，原上市公司更改主業(yè)變身房企的約10余家，其余基本都是通過借殼上市。
表現(xiàn)之三是再融資。增發(fā)、配股、發(fā)債……通過這些方式，萬科、綠城中國等上市房企今年都在不斷進(jìn)行再融資。有分析稱，在行業(yè)出現(xiàn)劇烈變動的時期，這些成本相對較低的融資方式，對于上市公司而言更為安全。
此外，不少開發(fā)商也醞釀?wù)w上市、回歸A股等，資本運(yùn)作如今在開發(fā)商眼中已成為再正常不過的經(jīng)營手段。
招數(shù)2 圈地擴(kuò)張
錢和地是開發(fā)商生存的兩大基本要素，有了錢之后，下一步自然是買地。雖然今年前三季度，房價與地價交錯上攻，但這絲毫沒有影響開發(fā)商的拿地態(tài)度。
今年下半年以來，高調(diào)拿地的開發(fā)商就有很多，上市房企更是其中的主力軍。今年7月，萬科以26.8億元拿下東莞塘廈大坪地塊；8月，萬科又以4.2億元拿下廣州番禺沙灣地塊；同在8月，經(jīng)過近300輪競價，蘇寧房地產(chǎn)以44.04億元摘得上海黃浦區(qū)163號地塊，該地塊以近6.69萬元每平方米的樓板價成為國內(nèi)“單價地王”；9月，廣州一塊底價僅3200萬元的小型住宅用地被地產(chǎn)巨頭們抬高到1.8億元，最終由富力地產(chǎn)拿走……
對于那些實(shí)力較弱的中型開發(fā)商來說，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市成為其生存之道。“在一線城市開發(fā)是做品牌，但如今拿地越來越困難，如果和那些上市公司、大企業(yè)等‘硬碰硬’，勝算很小�！庇虚_發(fā)商表示�！ �
招數(shù)3 行業(yè)整合
一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策讓房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的跡象越發(fā)明顯。從今年的市場局面可以看到，隨著土地增值稅清算的實(shí)施、土地使用稅的上調(diào)等，許多小開發(fā)商迫于資金壓力不得不轉(zhuǎn)讓股權(quán)或土地等。
如從年初開始，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的不少信息就開始為市場所關(guān)注，上海萬錦置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)、上海林匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80%股權(quán)、上海金城房地產(chǎn)投資咨詢公司55%股權(quán)……多家房企掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)、項目、土地。
大開發(fā)商倒樂于“趁虛而入”。如本月初上海嘉通建設(shè)開發(fā)有限公司將其下屬的4家負(fù)責(zé)11號線嘉定城北站配套工程項目的企業(yè)整體產(chǎn)權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌總價達(dá)12.7億元，目前中信泰富正與其積極接洽。
通過并購方式合作開發(fā)經(jīng)營的成功案例也有不少。如萬科今年初以協(xié)議方式獲取恒大集團(tuán)在上海三林世博會區(qū)域的5個項目，總建筑面積42.3萬平方米，收購價格12.9億元；凱德置地以3325萬元認(rèn)購上海廣南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司95%的股份，由此獲得該公司名下一幅14.19萬平方米的青浦住宅用地。
看來，行業(yè)整合已成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢，甚至可以說是一種動力。 (李和裕)
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