有香港證券界人士對(duì)記者表示，碧桂園(2007.HK)因市場(chǎng)狀況不佳而延遲發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的同時(shí)，又遭遇連番的土地交易調(diào)查報(bào)道，使投資者對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)股的未來(lái)前景有所擔(dān)憂
資本市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)股的信心正在經(jīng)受一場(chǎng)嚴(yán)峻考驗(yàn)。部分最近上市的地產(chǎn)公司于近日接連遭遇股價(jià)慘跌。11月21日，中國(guó)奧園(3883.HK)報(bào)收5.08港元/股，已跌破其上限招股價(jià)5.20港元/股。而早在11月5日就發(fā)行4億美元優(yōu)先票據(jù)向亞洲、歐洲及美國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者展開(kāi)路演的雅居樂(lè)(3383.HK)，直到昨天發(fā)稿時(shí)止，仍未將明確的發(fā)債時(shí)間安排公布。早前有報(bào)道稱，雅居樂(lè)此番發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)預(yù)計(jì)本周稍后時(shí)間定價(jià)。
與此同時(shí)，雅居樂(lè)的股價(jià)在近一段時(shí)期出現(xiàn)大幅下跌。截至昨天下午15時(shí)30分，其股價(jià)在過(guò)去11個(gè)交易日中，除僅有的一天出現(xiàn)微漲外，其余時(shí)間均出現(xiàn)較大幅度的下跌，總體跌幅已超過(guò)28%。有香港證券界人士對(duì)記者表示，碧桂園(2007.HK)因市場(chǎng)狀況不佳而延遲發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的同時(shí)，又遭遇連番的土地交易調(diào)查報(bào)道，使投資者對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)股的未來(lái)前景有所擔(dān)憂。
與此同時(shí)，國(guó)土資源部在本周內(nèi)公布近期的土地監(jiān)察結(jié)果后，再與建設(shè)部聯(lián)手，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控，目標(biāo)仍指向土地。消息一出，昨日即引發(fā)A股上市的萬(wàn)科A(000002.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)及保利地產(chǎn)(600048.SH)等地產(chǎn)龍頭股出現(xiàn)較大幅度下跌，成為昨天的領(lǐng)跌板塊之一。
而香港的內(nèi)地地產(chǎn)股在出現(xiàn)回調(diào)趨勢(shì)之后，昨日下午開(kāi)盤(pán)后再次大幅下挫，中國(guó)海外(0688.HK)一度跌破10%以上。
成亦土地 敗亦土地
一位不愿透露姓名的證券界人士表示，碧桂園囤地太多，使得公司的拿地方法受到關(guān)注。他同時(shí)認(rèn)為，為控制地產(chǎn)過(guò)熱，控制地產(chǎn)商獲得更多的土地，相關(guān)方面已開(kāi)始采取措施。實(shí)際上，最近幾個(gè)月以來(lái)，證監(jiān)會(huì)已沒(méi)有審批過(guò)地產(chǎn)公司A股上市的申請(qǐng)。距離最近的地產(chǎn)公司A股上市已是今年6月之前。
“這將限制地產(chǎn)上市公司有更多的資金去拿地”，上述人士據(jù)此判斷，未來(lái)地產(chǎn)公司的融資步伐將被迫放慢。瑞銀國(guó)際日前發(fā)布的研究報(bào)告顯示，在香港上市的10家內(nèi)地房地產(chǎn)股中，在2000~2006年間，吸納的土地面積，持續(xù)多于竣工面積，這期間總共有5000萬(wàn)平方米的凈吸納量，“反映地產(chǎn)商普遍有囤地的現(xiàn)象，主要是預(yù)期地價(jià)會(huì)持續(xù)上升”。
中房指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟在其最新的博客中指出：值得注意的是，碧桂園土地儲(chǔ)備量達(dá)到5400萬(wàn)平方米，是碧桂園今年中報(bào)披露的數(shù)字，而在4月20日以前，其公布的土地儲(chǔ)備為1900萬(wàn)平方米，這就意味著，碧桂園土地激增180%是在很短的時(shí)間內(nèi)完成的。“土地出讓僅辦理相關(guān)手續(xù)就需要相當(dāng)一段時(shí)間，如此之快的土地儲(chǔ)備激增有無(wú)程序方面的瑕疵，就難免會(huì)引起民眾關(guān)注了�！�
近兩年上市的地產(chǎn)公司都出現(xiàn)了大規(guī)模拿地的情況，并將此作為吸引投資者、刺激公司股價(jià)的“籌碼”，借此不斷推高公司估值及股價(jià)。碧桂園自今年上市之后，都將公司的土地儲(chǔ)備作為最主要的信息對(duì)外發(fā)布，盡管其老板楊國(guó)強(qiáng)被認(rèn)為非常低調(diào)。此外，包括雅居樂(lè)、富力地產(chǎn)(2777.HK)及保利地產(chǎn)等等地產(chǎn)上市公司也將公司新增的土地儲(chǔ)備情況逐一發(fā)布。
當(dāng)然也有低調(diào)如合生創(chuàng)展(0754.HK)主席朱孟依，上市公司名下土地儲(chǔ)備雖不少，除必要外，公司極少披露關(guān)于拿地的信息。同時(shí)，由于珠江投資的存在，至今無(wú)人能準(zhǔn)確報(bào)出朱孟依控制下的土地儲(chǔ)備到底有多少。但據(jù)記者了解，在過(guò)去一段時(shí)間，朱孟依并沒(méi)有放慢拿地的腳步。
11月21日，廣州市國(guó)土房管局發(fā)出3份動(dòng)工建設(shè)催告函，對(duì)囤地開(kāi)發(fā)商發(fā)出“最后通牒”。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年前9個(gè)月，廣東省土地購(gòu)置面積2219.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.83%，但土地開(kāi)發(fā)面積僅1733.99萬(wàn)平方米，同比僅增長(zhǎng)3.65%。
據(jù)了解，廣州市國(guó)土房管局最近規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須在付清全部地價(jià)之日起12個(gè)月內(nèi)，對(duì)被出讓土地進(jìn)行動(dòng)工開(kāi)發(fā)，在交付土地之日起30個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目建設(shè)。此外，廣州正研究擬定新規(guī)定，今后無(wú)論賣(mài)出多高的地價(jià)，中標(biāo)者必須在買(mǎi)地10天內(nèi)付清地價(jià)。在此之前，國(guó)土資源部針對(duì)囤地已出臺(tái)了相關(guān)文件。
而雅居樂(lè)在土地儲(chǔ)備已高達(dá)2500萬(wàn)平方米的情況下，此番發(fā)債的主要用途仍鎖定為購(gòu)買(mǎi)新的土地。按照瑞銀國(guó)際的測(cè)算，以2007年的竣工量為標(biāo)準(zhǔn)，雅居樂(lè)的土地儲(chǔ)備亦足夠其未來(lái)17年的開(kāi)發(fā)之用。
市場(chǎng)短期受壓
在“政府發(fā)出的信息及言語(yǔ)都更為強(qiáng)硬”的情況下，瑞銀集團(tuán)亞洲地產(chǎn)及休閑產(chǎn)業(yè)聯(lián)席主席王震宇在香港接受采訪時(shí)表示，由于內(nèi)地可能再推出樓市調(diào)控措施，例如限定樓盤(pán)一定要在限定年期內(nèi)竣工，將迫使持有大量土地的地產(chǎn)商“減倉(cāng)”。他同時(shí)認(rèn)為，持有大量土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)商，面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)已越來(lái)越大。
實(shí)際上，從今年國(guó)慶節(jié)之前央行宣布二套房四成首付開(kāi)始，對(duì)地產(chǎn)商已產(chǎn)生影響，各主要城市的成交量下跌明顯，觀望氣氛濃重。上述證券界人士認(rèn)為，碧桂園涉嫌違規(guī)土地交易的一系列報(bào)道必定會(huì)使國(guó)家相關(guān)部門(mén)越來(lái)越關(guān)注地產(chǎn)商的拿地方法是否合法，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃及發(fā)展方向的審批也將會(huì)更嚴(yán)格。
國(guó)務(wù)院辦公廳也已下發(fā)通知，要求總投資5000萬(wàn)元以上的新開(kāi)工項(xiàng)目必須在發(fā)改委建立管理檔案，定期報(bào)送項(xiàng)目信息。此外，之前市場(chǎng)關(guān)于加息的預(yù)期落空，致使業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，將有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)。
雖然碧桂園聲稱延遲發(fā)債不會(huì)對(duì)公司運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響，但原定發(fā)債購(gòu)置新土地的資金仍需進(jìn)行重新安排。但目前，銀行方面已出現(xiàn)全限貸的情況，尤其是開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款。因此，在資本市場(chǎng)融資受挫的情況下，一些開(kāi)發(fā)商未來(lái)或許只能依靠公司旗下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售回款來(lái)維持。
國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪投資服務(wù)公司亦認(rèn)為，雖然全球信貸收縮對(duì)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商并無(wú)影響，但他們?nèi)杂袕?qiáng)大的資金需求，宏觀調(diào)控措施收緊行業(yè)借貸，意味著開(kāi)發(fā)商要依賴售樓收益作其經(jīng)費(fèi)，所以，開(kāi)發(fā)商制訂的高收入目標(biāo)將在未來(lái)12個(gè)月為其帶來(lái)執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。
信誠(chéng)證券聯(lián)席董事連敬涵亦建議，近期內(nèi)地不斷傳出消息稱，可能會(huì)有針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施出臺(tái)，如果投資者在內(nèi)地房地產(chǎn)股方面持有重倉(cāng)，應(yīng)該減持一部分，只留下最優(yōu)質(zhì)的股份，以免內(nèi)地房地產(chǎn)股出現(xiàn)大幅度的調(diào)整。
實(shí)際上，到昨天為止，富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、碧桂園以及雅居樂(lè)等港股上市的主要內(nèi)地地產(chǎn)股份，在過(guò)去10個(gè)交易日中已下跌超過(guò)20%。(翟宇)
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