近期，調控政策頻頻“亮劍”，房地產板塊應聲持續(xù)調整。但是，受行業(yè)景氣高漲以及人民幣持續(xù)升值等利好因素的影響，未來2至3年內，房地產行業(yè)的整體業(yè)績有望持續(xù)增長。與此同時，業(yè)內專家也指出，趨緊的調控將使房地產行業(yè)凈利潤增長率將有所放緩，而且，在資本市場的推動下，土地、資金等各種要素資源將向優(yōu)勢企業(yè)集中。
前三季度增長八成
今年前三季度，房地產業(yè)仍然是業(yè)績增長最快的行業(yè)之一。據(jù)本報信息數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，1至9月，房地產上市公司實現(xiàn)營業(yè)總收入738.03億元，同比增長36.08%；實現(xiàn)營業(yè)利潤151.88億元，同比增長70.32%；實現(xiàn)凈利潤103.16億元，同比增長78%；行業(yè)加權平均每股收益為0.21元，同比增長40%。
業(yè)內專家指出，房地產上市公司業(yè)績的高增長，主要得益于行業(yè)景氣度的高漲。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國房地產開發(fā)投資增長進一步加快，前三季度共完成16814億元，同比增長30.3%，增速比1至8月上升1.3個百分點，高于同期城鎮(zhèn)投資增速3.9個百分點。“國房景氣指數(shù)”9月繼續(xù)上行至104.99點，自2季度以來連續(xù)6個月環(huán)比攀升；10月份，“國房景氣指數(shù)”為105.74，又比9月份上升0.75點，同比上升2.34點。數(shù)據(jù)顯示，我國房地產行業(yè)持續(xù)高位景氣。
而今年以來房價一路走高。國內70個大中城市的房價每個月以5%以上的速度上漲，一線城市房價的月度漲幅超過10%。商品房銷售面積和銷售額同比分別增長34%和51%，市場需求旺盛。
中信證券研究員王德勇指出，房地產價格的上漲，直接導致上市公司銷售凈利潤率的明顯上升。他預計，未來2至3年，房地產板塊的銷售凈利潤率仍將維持較高水平。
日信證券研究報告指出，房地產行業(yè)的凈利潤增長遠高于主營業(yè)務收入增長的主要原因是，房價的快速上漲使得房地產企業(yè)在成本費用變動相對不太大的情況下得到更多的利潤；而一些長期股權投資房產項目以及資本市場的投資，使得企業(yè)的投資收益實現(xiàn)了快速增長。
一般而言，房地產行業(yè)開發(fā)周期長，資金回流情況要視后續(xù)房屋銷售情況而定，回收速度一般較慢。但近年來房地產市場銷售狀況持續(xù)火爆，從上市公司應收賬款周轉率可以看出，行業(yè)周轉率速度越來越快，已經接近上市公司的整體水平。
全年業(yè)績“有底”
對于房地產企業(yè)而言，除了當期結算收入外，預收賬款也在不斷增加，這是已經實現(xiàn)但尚未結算的銷售收入。三季報中，預收賬款項目的良好形勢已經保證了房地產行業(yè)上市公司的未來業(yè)績。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，按申萬行業(yè)分類，三季度末，可統(tǒng)計的102家房地產上市公司的預收賬款為989.6億元，同比增長102%。
預收賬款在100億元以上的公司有兩家，為萬科A(000002)和保利地產(600048)。二者分別以287.99億元、104.5億元居于領先地位，合計占據(jù)全行業(yè)預收賬款的39.66%；預收賬款在1億元以上的公司有61家，占了可比行業(yè)內公司的59.8%。
同時，三季報顯示，25家公司宣布全年業(yè)績預增在100%之上。如市場預期，行業(yè)龍頭保持了平穩(wěn)增長的趨勢，萬科預計全年凈利潤增長150%，保利地產預計全年凈利潤增長100%以上。也有部分公司有望實現(xiàn)業(yè)績的大幅增長，如渝開發(fā)(000514)公告全年業(yè)績預增80倍。
平安證券研究員劉細輝認為，當前支撐房地產景氣的因素仍然存在，市場總體向上的趨勢沒有改變。盡管以北京、廣州、深圳為代表的部分區(qū)域房價上漲偏快，結構性泡沫初顯。不過，從全國來看，在成本拉動、供給限制、需求推動和房地產行業(yè)壟斷屬性等因素共同作用下，房價仍然具備上漲動力。
行業(yè)洗牌將加速
在調控趨嚴、加息頻仍的背景下，行業(yè)洗牌將加速。市場將上演“強者愈強”的馬太效應。主流房地產企業(yè)業(yè)績高增長和市場占有率將更為突出。
顯然，擁有多元融資渠道的房地產企業(yè)將在競爭中逐漸顯露優(yōu)勢，加快土地資源的獲取，迅速擴大市場份額。這種優(yōu)勢在房地產龍頭企業(yè)上體現(xiàn)得尤為明顯。從某種意義上講，宏觀調控對優(yōu)質地產股而言可能是機會大于風險。未來房地產股出現(xiàn)結構性的分化在所難免。
今年以來，眾多房地產企業(yè)或增發(fā)股票，或借殼上市，大力開拓融資的有效途徑。在資本的助力之下，行業(yè)內部的整合正在加速，土地市場的競爭也日趨激烈，隨著行業(yè)進入門檻的提高，并購重組案例逐步增多。
申銀萬國江征雁指出，資金實力是房地產行業(yè)競爭和可持續(xù)發(fā)展的首要因素，而能否以多元化方式獲取土地則是房地產企業(yè)未來發(fā)展的關鍵。在此背景下，兩類公司值得看好：一是行業(yè)的龍頭，公司良好的成長性可以賦予其更高的價值；二是資產注入類，由于公司存在潛在或者已經完成了資產注入，目前股價尚未反映注入資產的價值，具備提升的空間。
雖然目前市場環(huán)境仍比較良好，大部分企業(yè)都有生存空間，但是隨著調控壓力的加重，一些管理水平差、產品定位不清晰的企業(yè)有遭受淘汰的可能，而具備憂患意識的品牌公司往往具備先發(fā)優(yōu)勢和核心競爭力。(記者 林喆)
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