隨著房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控逐步深入，地產(chǎn)行業(yè)的兼并整合之勢(shì)正在形成。而越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)一改以往“地下”尋求買(mǎi)家的方式，紛紛進(jìn)入公開(kāi)的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)掛牌。根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所等官方掛牌機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前約有超過(guò)50%的房地產(chǎn)公司通過(guò)交易所掛牌完成股份的產(chǎn)權(quán)交易，其中國(guó)有性質(zhì)的股權(quán)交易比例占六成，而非國(guó)有性質(zhì)的中小企業(yè)掛牌數(shù)量正在逐步增加。
國(guó)有房企股權(quán)掛牌占60%
9月18日，一則上海城開(kāi)(集團(tuán))有限公司(下稱上海城開(kāi))19%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的信息出現(xiàn)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所官方網(wǎng)站上，掛牌價(jià)格15.68億元。消息一出，立即引來(lái)業(yè)內(nèi)矚目。因?yàn)橛猩蠈?shí)控股收購(gòu)上海城開(kāi)40%股權(quán)在先，此次掛牌是否意味著上實(shí)控股將進(jìn)一步增持上海城開(kāi)股權(quán)至59%，成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。資料顯示，上海城開(kāi)為國(guó)有絕對(duì)控股有限責(zé)任公司，目前上海市徐匯區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)持股60%，此次出讓19%股權(quán)后，徐匯區(qū)國(guó)資委持股比例將降至41%。
除上海城開(kāi)外，一批國(guó)有控股或參股的房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)出讓信息近日在北京、上海、重慶等地產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站集中出現(xiàn)。例如，8月底，國(guó)有參股企業(yè)北京華正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司49%股權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，雖然評(píng)估值只有2485.8533萬(wàn)元，掛牌價(jià)格卻高達(dá)48550萬(wàn)元。9月初，國(guó)有控股企業(yè)北京華源京都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司91.7%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，同期掛牌出讓的還有昆山倚林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司36%股權(quán)、北京建國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3.33%股權(quán)及上海益流置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)。上述企業(yè)均為國(guó)有控股或參股企業(yè)。
非國(guó)有企業(yè)選擇通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓的情況也在增加。“此前，大量中小房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)地下中介賣(mài)地賣(mài)項(xiàng)目，因?yàn)椴⒎枪_(kāi)透明，一些在談判時(shí)難以盡辨的項(xiàng)目背景甚至債權(quán)債務(wù)問(wèn)題都無(wú)法全面厘清，再加上中介收費(fèi)不一，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)地下交易市場(chǎng)的混亂，并影響行業(yè)發(fā)展速度。”一位在上海從事土地地下中介的咨詢公司總裁告訴記者。
“目前房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)有產(chǎn)權(quán)與非國(guó)有產(chǎn)權(quán)掛牌比重為60%對(duì)40%�！鄙虾Ｂ�(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所副總裁吳紅兵介紹說(shuō)，隨著房地產(chǎn)業(yè)整合趨勢(shì)的形成，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓意識(shí)的成熟，未來(lái)中小企業(yè)通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓的數(shù)量將持續(xù)增加。“不完全統(tǒng)計(jì)顯示，所有房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)交易中，有50%進(jìn)入到產(chǎn)權(quán)交易所平臺(tái)�！眳羌t兵表示。
房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓透明意識(shí)增強(qiáng)
業(yè)內(nèi)人士介紹，根據(jù)《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》，國(guó)有性質(zhì)的企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓都必須在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)進(jìn)行。尤其是大型國(guó)企的股權(quán)變化，需要通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所這個(gè)公開(kāi)平臺(tái)接受社會(huì)的監(jiān)督，履行告知責(zé)任。而非國(guó)有企業(yè)可以選擇產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓，也可以不選擇掛牌方式。
但是，一些非國(guó)有企業(yè)在私下談好交易后，仍然會(huì)通過(guò)交易所走掛牌流程�！半m然這些私營(yíng)企業(yè)已經(jīng)談好買(mǎi)家，但仍然希望在交易所掛牌，主要是通過(guò)公開(kāi)掛牌再檢驗(yàn)一下市場(chǎng)行情，若有更高出價(jià)者，也不排除另尋買(mǎi)主的情況。”業(yè)內(nèi)人士介紹。
宏觀調(diào)控催生掛牌量
對(duì)于近期比較集中的房企掛牌現(xiàn)象，吳紅兵表示，目前的房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓數(shù)量還處于正常狀態(tài)，且房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓占全部行業(yè)10%，對(duì)產(chǎn)權(quán)交易所的利潤(rùn)貢獻(xiàn)比例也在10%左右�！�2006年上半年曾有過(guò)一段集中掛牌的現(xiàn)象，主要是宏觀調(diào)控伊始，開(kāi)發(fā)企業(yè)希望快速轉(zhuǎn)型�！�
業(yè)內(nèi)人士分析，隨著行業(yè)整合的逐步深入，中小企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成必然。深圳某大型房地產(chǎn)公司總裁告訴記者，目前房企融資途徑是其生存根本，如果無(wú)法實(shí)現(xiàn)股市融資，單純依靠銀行貸款，可能遇到越來(lái)越收緊的信貸政策。這也是大量房企通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式退出市場(chǎng)的原因。
而樓市價(jià)格高漲之時(shí)，又是房企“逢高”套現(xiàn)的最好時(shí)機(jī)�！胺科蠊蓹�(quán)評(píng)估價(jià)格的核心之一是現(xiàn)有項(xiàng)目的市值，如果目前樓板價(jià)較高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估值就會(huì)比較高，因此企業(yè)多會(huì)選擇在樓市行情較好時(shí)退出套現(xiàn)�！睂＜冶硎尽６鄶�(shù)被采訪人士都認(rèn)為，北京、上海等地的土地出讓價(jià)格和樓板價(jià)在最近幾個(gè)月處于較大幅度攀升階段。(記者 于兵兵）
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