近段時間全國土地市場天價地王頻頻出現(xiàn)，和以往不同的是，地產(chǎn)大鱷們不僅對回報高、回報快的住宅用地下手，就連利潤低至每平方米百元的限價地也大打出手，可以說不管“肥瘦”只要是地就一定要拿下來，正所謂手中有地心中不慌。而此情此景不禁讓人聯(lián)想起2004年8月31日土地正式實行招、拍、掛時的情景，“每天看地簽轉(zhuǎn)讓土地合同”的景象三年后再次重演，據(jù)有關(guān)資料顯示，在2004年8月短短的一個月里，北京市一共私下協(xié)議出讓了357宗土地，土地面積大約8000萬平方米，時下這些土地除少數(shù)由于拆遷等因素沒能進行開發(fā)外，其他已基本入市，“彈盡糧絕”后的開發(fā)商們必將展開新一輪的購地大戰(zhàn)。歷史往往在不斷地重演，今天地王的頻現(xiàn)也許正是歷史的重復(fù)，然而不同的是現(xiàn)在拿地要比三年前付出更大的代價。
重點城市房地產(chǎn)供地不足
短時間內(nèi)出現(xiàn)如此多的地王，清華房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，這主要是由于土地的有效供應(yīng)不足導(dǎo)致的。幾天前全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會Reico工作室在其發(fā)布的二季度房地產(chǎn)報告中也指出，今年上半年全國一線重點城市中，除北京土地供應(yīng)同比增長外，上海、深圳、廣州等地區(qū)的土地供應(yīng)出現(xiàn)了大幅度下降，直接導(dǎo)致了二季度全國土地價格上漲13.9%。
雖然從Reico報告中可以看到北京今年土地供應(yīng)同比上漲了91.4%，但是大部分供應(yīng)的全是保障性住房用地。據(jù)北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，北京今年已成交土地、正在交易土地和即將入市土地塊數(shù)為115塊，土地面積為1474萬平方米，規(guī)劃建筑面積為1361萬平方米。在上半年出讓的33塊土地中，包含涉及住宅性質(zhì)的土地共有19塊，其中豐臺區(qū)有5塊，昌平區(qū)、海淀區(qū)各有3塊，石景山區(qū)有2塊，其余均分布在遠郊區(qū)縣。此外，國土部門透露，北京在上半年已完成全年“兩限房”土地供應(yīng)量的80%，包括已交易的3塊和正處于競標中的3塊限價用地。
根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，2007年1至6月，北京市土地交易市場成交土地326公頃，其中住宅用地(含兩限普通商品房)288公頃，成交均價為2500元/平方米，同比下降25%。分析人士稱，住宅用地郊區(qū)化是地價下降的主因。據(jù)中大恒基不動產(chǎn)監(jiān)測，在下半年擬入市的土地中，除王府井海港城項目未規(guī)劃土地使用性質(zhì)外，其他5塊地幾乎均用作商業(yè)用地。“可見，今年北京中心城四區(qū)基本都不會供應(yīng)住宅用地，而這種情況則可能使得中心城四區(qū)的現(xiàn)有住宅更具升值空間。”思源顧問總經(jīng)理李國平則認為，北京地價下降并不代表市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變。以招標、掛牌為主要拿地形式，將在一定程度上避免出現(xiàn)拍賣模式下開發(fā)商不冷靜而導(dǎo)致的地價攀升。
但是陳國強認為，由于大部分土地屬于政策性用地，并不能緩解房地產(chǎn)用地的緊張；而且更重要的是，2007年已經(jīng)快過8個月了，今年的土地供應(yīng)計劃還沒有出臺，這對開發(fā)商拿地非常不利，在一定程度上也助長了地價的上漲。
土地上市價格翻50倍
房地產(chǎn)用地供應(yīng)不足，直接導(dǎo)致了地價上漲和地王的頻繁出現(xiàn)，究其根本原因，社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認為，這主要是由于三年前國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了71號文件，要求各地在2004年8月31日前將“土地歷史遺留問題加以界定并處理完畢”，此后不得再以協(xié)議的方式出讓土地。
牛鳳瑞指出，按照國土部門的初衷，實行土地的“招、拍、掛(招標、拍賣、掛牌)”的出讓方式，旨在防止國有土地使用權(quán)在出讓過程中出現(xiàn)的主觀隨意性、主觀意識作用等人為因素對出讓價格的干擾，杜絕腐敗的產(chǎn)生。從中可以看出，國土資源部是想通過招、拍、掛的形式保護國有用地，讓土地以更公平合理的價格出讓。這樣就產(chǎn)生了一個矛盾，一方面城市快速的發(fā)展需要大量的建設(shè)性用地，而從近幾年政策出臺的目的來看，國家在嚴格地限制建設(shè)性用地的增長，特別是房地產(chǎn)用地的增長，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)用地的緊張。
但是牛鳳瑞認為，從目前的土地情況來看，城市建設(shè)用地的供應(yīng)還是比較充足的，即使把全國80%的人口集中到城市中，其占用的土地也只有全國土地量的1.2%，所以出現(xiàn)這樣的情況主要是由于土地制度存在著一定的缺陷性。
天則經(jīng)濟研究中心主任張曙光也指出了目前土地制度方面的缺陷，他介紹說，在我國存在兩種不同的公有制土地，一個是國有制，另一個是農(nóng)村集體所有制，在現(xiàn)行的兩種公有制土地制度中，國有制土地是可以直接上市交易的，而農(nóng)村集體所有制必須要轉(zhuǎn)換成國有制土地后才可以上市交易。以上海市為例，農(nóng)村集體制土地在轉(zhuǎn)為國有土地時每畝土地只有3萬多元，而國有制土地再變成房地產(chǎn)用地時每畝的價格則達到150萬元，幾乎翻了50倍。
嚴查違法土地加大供應(yīng)
既然土地量可以滿足城市用地需求，而地產(chǎn)用地只占城市用地的40%，那為什么會出現(xiàn)土地供應(yīng)不足的現(xiàn)象呢？牛鳳瑞認為，一方面是土地整理上市需要一定的時間，同時土地在開發(fā)過程中也需要一定的過程，而更重要的是大量已經(jīng)出讓的土地被開發(fā)商囤積，而且在土地利用過程中還存在著大量的違法用地。
據(jù)中國房地產(chǎn)TOP10研究組公布的2007年中國房地產(chǎn)百強研究報告顯示，僅2006年百強房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備就高達381萬平方米，同比增長30.8%，相當(dāng)于北京市去年公開交易土地面積的40%，可見囤地現(xiàn)象已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)的潛規(guī)則。
同樣來自北京市國土局去年的一份報告也證明了囤地的嚴重性，據(jù)統(tǒng)計，2004年已供用地但目前尚未形成實際住宅供應(yīng)的住宅面積中，“8·31”協(xié)議出讓項目規(guī)劃住宅總建筑面積大約為2600萬平方米，占當(dāng)年規(guī)劃住宅用地的58%，而在2006年上半年清查的結(jié)果顯示：2600萬平方米的住宅項目無一上市交易。
不僅開發(fā)商囤地現(xiàn)象嚴重，同樣違法用地也是造成土地供應(yīng)不足的一個重要原因。根據(jù)北京市國土局信息科技處利用衛(wèi)星遙感和測量的科技手段調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在順義、通州、懷柔、平谷區(qū)已確定有400個變化圖斑地塊可能是違法用地。(賴大臣)
