如果一切順利，4月20日，廣東碧桂園集團(tuán)(2007.hk)在香港聯(lián)交所掛牌上市，中國(guó)房地產(chǎn)界一個(gè)新的資本神話又將誕生。
預(yù)計(jì)當(dāng)天碧桂園集資額將在100億~130億港元之間，并極有可能以高達(dá)860億港元的市值，一舉成為內(nèi)地頭號(hào)民營(yíng)房企大鱷。
如今，人們似乎對(duì)碧桂園老板楊國(guó)強(qiáng)25歲的女兒楊惠妍能否成為內(nèi)地首富頗感興趣。而市場(chǎng)更關(guān)注的則是碧桂園上市后何以為繼，因?yàn)檫@反映了這個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。
從3月底開始，香港股市中成千上萬的投資客都為此怦然心動(dòng)。不過，對(duì)兩位見慣大場(chǎng)面的香港頂級(jí)富豪——“亞洲股神”恒基地產(chǎn)(0012.hk)主席李兆基和新世界發(fā)展(0917.hk)主席鄭裕彤來說，真金白銀各自掏腰包拿出10億元搶購(gòu)碧桂園股份之舉，相信并不僅僅是沖著這個(gè)神話而來。
成本優(yōu)勢(shì)受市場(chǎng)追捧
凱基證券指出，碧桂園集團(tuán)的土地儲(chǔ)備以及良好的成本控制能力，是其受到市場(chǎng)熱烈追捧的主要原因。
按碧桂園招股書中所述，截至2007年1月底，該集團(tuán)土地儲(chǔ)備可建筑面積達(dá)1900萬平方米，其中97%已獲土地使用證。從公開資料對(duì)比，這一儲(chǔ)地規(guī)模在國(guó)內(nèi)開發(fā)商中排名第四。
較低的土地價(jià)格更成為其引以自豪的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。碧桂園總裁兼執(zhí)行董事崔健波在4月3日香港舉行的上市記者會(huì)上表示，2004年~2006年之間，集團(tuán)開發(fā)樓盤土地成本占每單位平均售價(jià)比例分別為9.2%、7%及7.5%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，廣州大開發(fā)商土地成本比例普遍在20%左右，近兩年地價(jià)飆升，廣州市區(qū)拍出的部分住宅地塊，地價(jià)成本甚至達(dá)到平均售價(jià)的50%！
“比自己蓋房子更便宜!”這是廣州碧桂園最新樓盤假日半島打出的廣告語。驚人低廉的土地成本造就了碧桂園可觀的利潤(rùn)率，2004年~2006年之間，該集團(tuán)毛利率保持在30%上下。同時(shí)招股書表明，這三年間碧桂園每年?duì)I業(yè)額及純利的復(fù)合增長(zhǎng)，分別達(dá)到驚人的56.5%和141.1%。
此次上市保薦人之一瑞銀方面的研究報(bào)告指出，2006年碧桂園集團(tuán)落成物業(yè)面積達(dá)132萬平方米，銷售額為79億元，在所有香港上市的內(nèi)地房企中，分別排在前3位和前5位。這份報(bào)告還預(yù)計(jì)，2008年碧桂園物業(yè)落成量將達(dá)到300萬平方米，毛利率40%，純利將升至56.76億元。
從“地方諸侯”到“嫡系部隊(duì)”
2005年以前，碧桂園發(fā)展足跡不出珠三角地區(qū)，盡管實(shí)力強(qiáng)橫，通常仍被視為“地方諸侯”。2003年前后，碧桂園曾嘗試進(jìn)軍上海，拓展長(zhǎng)三角市場(chǎng)，由于各種原因未能如愿。
2005年起，碧桂園集團(tuán)戰(zhàn)略提速，由“一年一個(gè)碧桂園”變?yōu)橥瑫r(shí)開發(fā)數(shù)個(gè)樓盤，不僅在珠三角二三線城市儲(chǔ)備了不少土地，占地2700畝的湖南長(zhǎng)沙項(xiàng)目、23萬平方米上海項(xiàng)目都在同時(shí)開發(fā)，今年天津也成為其目標(biāo)城市。
急劇擴(kuò)張也帶來更大的財(cái)務(wù)壓力。碧桂園財(cái)務(wù)總監(jiān)黃德銓表示，截至2006年底集團(tuán)負(fù)債40億，凈負(fù)債對(duì)股本比為160.1%。雖然楊國(guó)強(qiáng)一再?gòu)?qiáng)調(diào)“我們現(xiàn)在有能力還清所有負(fù)債，借錢主要是為了提高回報(bào)”，但有熟知碧桂園的業(yè)內(nèi)人士表示，目前碧桂園的負(fù)債率仍是歷史最高點(diǎn)。此次上市成功后，手握上百億元融資的碧桂園加快各地布點(diǎn)，力爭(zhēng)成為全國(guó)性地產(chǎn)商，幾乎是板上釘釘?shù)氖铝恕?/p>
事實(shí)上，前年先后赴港上市的廣東老鄉(xiāng)富力地產(chǎn)(hk2777)、雅居樂地產(chǎn)(hk3383)“鯉躍龍門”的故事，可以為外界勾勒出碧桂園未來發(fā)展的清晰軌跡。
2003年，富力地產(chǎn)與碧桂園集團(tuán)年度銷售總額均為40億元，當(dāng)時(shí)富力剛剛跳出廣州，北上京城。此后富力連連發(fā)力，尤其是2005年7月掛牌港股后，更一發(fā)不可收拾，在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市大手圈地，由蝸居一隅的地方性房企迅速成長(zhǎng)為炙手可熱的全國(guó)一線開發(fā)商。2006年，富力集團(tuán)總銷售額超過120億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離碧桂園。
如果說富力整個(gè)發(fā)展模式與碧桂園還有明顯差異的話，雅居樂地產(chǎn)簡(jiǎn)直就是碧桂園的同胞兄弟：前者從中山起家，后者發(fā)源于順德，都長(zhǎng)期植根珠三角并依靠郊區(qū)大盤開發(fā)成名，而且均非常重視開拓香港市場(chǎng)。
去年雅居樂除在成都、海南等地繼續(xù)開發(fā)大盤外，還先后進(jìn)入上海、南京等城市中心城區(qū)拿地，開發(fā)高端項(xiàng)目。“這將令我們的開發(fā)投資組合更完善，抗風(fēng)險(xiǎn)性也更強(qiáng)�！痹摴疽恢袑尤耸勘硎�。
世茂房地產(chǎn)(0813.hk)和綠城中國(guó)(3900.hk)去年年中在香港上市后，從長(zhǎng)三角殺向全國(guó)的速度同樣大大提高。李兆基、鄭裕彤以及淡馬錫等數(shù)家著名機(jī)構(gòu)投資者看好碧桂園的發(fā)展后勁，也屬理所當(dāng)然。
主攻二三線城市 延續(xù)低成本擴(kuò)張模式？
在當(dāng)日的上市記者會(huì)上，楊國(guó)強(qiáng)曾自信地表示：“我們以往可以做到的，現(xiàn)在都可以做到，全國(guó)都一樣，我們?nèi)ツ?0月在湖南開盤的一個(gè)項(xiàng)目，銷售速度與以往差不多。”但對(duì)碧桂園走出廣東后，未來是否仍有能力以較低價(jià)格大片拿地，并由此繼續(xù)其一貫的郊區(qū)大盤戰(zhàn)略，部分市場(chǎng)人士持保留態(tài)度。
凱基證券分析認(rèn)為，碧桂園過去一段時(shí)間在天津、北京等城市及江蘇、湖南等省區(qū)拿下不少郊區(qū)地塊，僅沈陽一地便圈地多達(dá)7000畝，又多采用分期付款方式取得，土地成本依然較低，可供未來一段時(shí)間開發(fā)之用。但隨著各地土地出讓走向成熟規(guī)范，同行間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，碧桂園上市后的發(fā)展戰(zhàn)略必須有所調(diào)整。
去年9月，碧桂園在廣州商務(wù)中心區(qū)珠江新城破天荒以高價(jià)4.8億元，拿下一幅住宅用地，也許這正是其開發(fā)戰(zhàn)略多元化調(diào)整的信號(hào)。
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，碧桂園無須盲目復(fù)制同行的成長(zhǎng)模式，與其冒險(xiǎn)進(jìn)入土地成本高且市場(chǎng)波動(dòng)劇烈的城市，還不如繼續(xù)沿用現(xiàn)有套路，更多選擇地價(jià)較低、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和而前景樂觀的二三線城市。
從種種跡象判斷，這一思路更接近楊國(guó)強(qiáng)本人的想法。反觀“同胞兄弟”雅居樂，上市不過一年，土地儲(chǔ)備接近翻番，由1150萬平方米飆升到2100萬平方米(均以可建面積算)，其中仍以二三線城市為主。富力、世茂、綠城的情況與此大同小異。(龍飛)
