高房價以及房地產市場亂象能否得到糾正,是本次“兩會”不容置疑的最大熱點之一。房地產,既關乎宏觀經濟,更關乎民生,是一個糾結復雜的市場,牽一發(fā)而動全身,加之以前的數(shù)次調控,效果均不明顯。所以,對于此次調控新政的最終結果,持懷疑觀望態(tài)度,也不是不可以理解。但是,有充分的理由認為,政府此次調控,有確鑿的勝算依據(jù)。
首先是信心。所謂“上下同欲者勝”。去年底的國務院常務會議,溫總理“兩會”前在新華網與網友的交流,以及上周五的政府工作報告,都發(fā)出了堅定的信號:抑制部分城市房價過快上漲的趨勢。要知道,這一部分城市,是全國的標桿,一旦標桿變化,全國房價都會隨之起舞的。相關的國土、財政、稅務、銀行、住建等部門,均已經表態(tài),而且已有實質性動作出臺。進入新年后,多數(shù)城市的房屋成交量和成交價格,都有一定程度的下降,特別是成交量。觀望態(tài)勢已經形成。
為什么說,要相信政府的決心和態(tài)度?因為高房價,在相當程度上,妨礙了經濟的健康增長和民生的改善。如果要把拉動經濟的力量轉到內需上,就必須將過高的房價降下來,提高居民的消費能力。房價還關乎一代甚至幾代年輕人的生存狀態(tài)和夢想,關乎社會的和諧。如果房價不能穩(wěn)定,我們將會面臨增長方式轉變、民生改善的更大困難和壓力,這是我們的“不能承受之重”。
其次,政府有足夠的手段。
實證分析表明,流動性與房價之間,存在高度相關和因果關系。流動性泛濫致房價上漲,是最近幾年的規(guī)律。去年過分寬松的信貸投放,對房價的飆升,有直接的推動作用。
流動性泛濫,要靠兩個東西吸收,一是通貨膨脹,二是資產價格泡沫?墒,2007年以來,國內產能嚴重過剩,而出口又持續(xù)低迷,加之國際大宗商品價格總體穩(wěn)定,盡管CPI逐步上漲,并最終于去年底轉正,但是,明顯的通脹沒有發(fā)生。所以,資產價格上漲,如股市和房市在去年的火爆,有“在所難免”的性質。
在今年以及今后的幾年,發(fā)生明顯通脹的可能性都不大,所以,為抑制房價繼續(xù)上漲,必須收緊流動性閘門。今年1月信貸投放高達1.3萬億元,是因為去年底的很多項目轉到今年所致,并非常態(tài)。2月信貸,就下降到了7000億元的水平。根據(jù)多年的慣例,商業(yè)銀行信貸投放總是前高后低,即從第一季度到第四季度遞減,則今年信貸總量約為7至8萬億元左右,下降明顯。房地產企業(yè)屬典型的信貸依賴型,盡管可以進行股權和債券融資,但失去了信貸融資,房地產企業(yè)的拿地和投資沖動勢必減弱。
同時,銀監(jiān)會也要求商業(yè)銀行調整貸款結構,支持新能源、低碳和環(huán)保產業(yè)和技術創(chuàng)新。從各大銀行負責人的表態(tài)看,沒有一家銀行繼續(xù)增加房地產貸款,這對房地產企業(yè)應該是個提醒。
財政政策,也在調整。首先是營業(yè)稅的優(yōu)惠基本取消。其次,央企的紅利上交,在停頓14年之后,正在恢復。央企1萬多億元利潤,部分投入了房地產,有60%的“地王”是央企。今后,隨著紅利上交制度的完善,“地王”將越來越少,越來越小。
土地政策也在調整,比如房地產企業(yè)利用“杠桿”手法,用一點自己的資金,借助銀行貸款就可以撬動一大筆投資,現(xiàn)在,房地產企業(yè)要拿地,至少要有50%的自有資金,而且需要在一年內全部交清。
更重要的,溫總理在政府工作報告中,提出今年將投入630多億元,建造300萬套保障性住房,對200萬套棚戶區(qū)進行改造。這是治本之策。
有人說,住房是剛性需求。其實不準確。對居民來說,有房住,才是剛性的。有房住不是擁有房子,有的最低標準應該是租。任何政府不可能實現(xiàn)讓每個公民都有一套自己的房子。房子的基本屬性是商品的,商品的價格應取決于供求,而若是正常需求,便會隨價格的提升而下降。之所以會出現(xiàn)房價高企,卻買不到房的怪現(xiàn)象,那是因為有過多的人,把房子當作投資品來炒作(在這里,投資和投機的性質是一樣的)。商品是為了消費而購買,投資品是為更高價出售而買,投資品的價格高低,僅僅取決于人們對于未來的判斷,只要價格能夠再高,現(xiàn)在的價格就是低的。而“人人擁有自己的住房”,是形成房價只漲不跌的預期的重要因素。
因此,必須打掉人們對于房價將繼續(xù)明顯上漲的預期,炒作之風才會降溫。說到底,房子多了,房價才會下降。當前,房子的供給是不充分的。政府的責任和義務,在于“安居”。無論是發(fā)達如美國,現(xiàn)代化如新加坡,還是高房價城市如香港地區(qū),政府在為公眾提供租賃房上,都算盡力。如果我們增大保障房建設力度,而且堅持數(shù)年,效果定然顯現(xiàn)。
(王福重 作者系中央財經大學政府與經濟研究中心主任)
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