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    經(jīng)適房“共有產(chǎn)權(quán)”前瞻:交易時間越早越好
2010年02月23日 09:44 來源:《瞭望》新聞周刊 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  共有產(chǎn)權(quán)”有利于解決地方政府的動力和激勵問題,有望為經(jīng)濟適用房的長期乃至永續(xù)開發(fā)提供可能性

  文/《瞭望》新聞周刊記者葉鋒

  在《住房保障法》的起草中,經(jīng)濟適用房“共有產(chǎn)權(quán)”的提法備受關(guān)注!肮灿挟a(chǎn)權(quán)”,能否確保經(jīng)濟適用房配售和退出的公平公正?能否加快屢屢滯后的經(jīng)濟適用房建設(shè)步伐?能否為經(jīng)濟適用房建設(shè)催生更多制度創(chuàng)新?連日來引起各方熱議。

  惠及真正需要保障的人

  在《物權(quán)法》中,共有產(chǎn)權(quán)是指:“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有!

  長期研究經(jīng)濟適用房制度的南京市建委城市建設(shè)與發(fā)展研究室高級經(jīng)濟師陸玉龍認(rèn)為,在“共有產(chǎn)權(quán)”制度下,中低收入家庭在沒有能力購買住房全部產(chǎn)權(quán)并符合政府提供補貼標(biāo)準(zhǔn)的前提下,盡自己所能出資購買住房的部分產(chǎn)權(quán),而獲得住房完全的占有權(quán)和使用權(quán);政府投資獲得住房的另一部分產(chǎn)權(quán)。當(dāng)受助家庭步入中高收入階段、不符合補貼標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)濟適用房可在市場公開出售、出租,雙方按產(chǎn)權(quán)比例分配收益,體現(xiàn)了“誰投資,誰所有,誰收益”原則和公共財政的公平公正原則。

  近年來,一些地方的經(jīng)濟適用房發(fā)揮了住房保障的積極作用,但也暴露出諸多問題。比如,在一些地方,一方面是大量低收入乃至中等收入家庭面臨居住困難,一方面卻是本該用于住房保障的經(jīng)濟適用房成為投資投機客名下的不動產(chǎn),一旦轉(zhuǎn)手便獲利豐厚。住房保障制度的制定和實施之間存在巨大偏差,一個重要的原因是:一旦申購成功,經(jīng)濟適用房往往成為個人實際上的“恒產(chǎn)”,且經(jīng)濟適用房的配售和退出都缺乏合理的機制,導(dǎo)致問題從生。

  《住房保障法》起草小組專家成員、清華大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心副教授王洪亮說,此次立法的一大亮點是:通過共有產(chǎn)權(quán)來壓縮牟利者的利潤空間,惠及真正需要保障的人。

  經(jīng)濟適用房的共有產(chǎn)權(quán)是指出資的地方政府和保障對象共同擁有經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán),共有產(chǎn)權(quán)的房屋在5年后可以上市出售,出售后的資金按出資比例進行分配!叭绻幢壤碛薪(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán),經(jīng)濟適用房上市時就要按比例將利潤分配給政府,這樣會擠壓獲利空間,從而抑制違規(guī)購買經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象。”

  上海于去年11月啟動的首批經(jīng)濟適用房申購中,雖沒有明確使用“共有產(chǎn)權(quán)”之名,但已經(jīng)在“行其實”。

  這首批試點的三處房源位于徐匯、閔行兩個區(qū),其每平方米銷售基準(zhǔn)價在4800~5200元之間,相當(dāng)于目前同一區(qū)位普通商品房價格的四五成左右。但享受低價的購房者獲得的是“有限產(chǎn)權(quán)”:三處房源取得房地產(chǎn)權(quán)證5年后,購房家庭轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的,轉(zhuǎn)讓的總價款將由個人和政府“三七開”:個人拿70%,其余30%上繳政府。

  上海經(jīng)濟適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán),其產(chǎn)權(quán)份額為購買經(jīng)濟適用住房時購房價格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場價格的一定比例,在《經(jīng)濟適用住房預(yù)(出)售合同》中約定,并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。

  上海市房管局住房保障處處長李東說,上海經(jīng)濟適用房制度的核心內(nèi)容之一就是“共有產(chǎn)權(quán)”,對個人來說,“有限產(chǎn)權(quán)”的住房將使投資獲利的空間大為減少。

  “形成一個資金上的循環(huán)”

  一個不容回避的事實是:多年來一些地方政府對經(jīng)濟適用房并不熱衷,經(jīng)濟適用房的建設(shè)屢屢滯后。供地方面,現(xiàn)有的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示,去年1至11月,我國保障性住房用地供應(yīng)27.54萬畝,僅完成年度計劃供應(yīng)量的46.66%。投資方面,全國人大財政經(jīng)濟委員會的調(diào)研報告顯示,截至2009年8月底,當(dāng)年全國保障性住房建設(shè)完成率只有23.6%。2009年國家下達的保障性住房建設(shè)計劃,全國共需投入1676億元,其中中央投入493億元,占29.4%;地方配套1183億元,占70.6%,“但落實困難”。本刊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),雖然近年來先后規(guī)定一定比例的土地出讓金、閑置公積金等均需用于保障性住房建設(shè),但由于執(zhí)行、“盤子大小”等因素,承擔(dān)經(jīng)濟適用房建設(shè)“大頭”的地方政府普遍“叫窮”。

  另有一些地方政府建設(shè)的經(jīng)濟適用房,“經(jīng)濟”卻不“適用”。在“土地財政”之下,地方政府用于經(jīng)濟適用房建設(shè)的往往是低價格、較偏遠的土地,大多遠離主城區(qū),交通落后,學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套設(shè)施不完備,周圍區(qū)域產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達,就業(yè)機會也少。而經(jīng)濟適用房的“目標(biāo)家庭”本就普遍面臨收入低、就業(yè)難、就學(xué)難、就醫(yī)難等問題。這樣的經(jīng)濟適用房自然不適合中低收入家庭的居住需求。

  有關(guān)專家認(rèn)為,之所以出現(xiàn)上述問題,是因為沒有解決地方政府的動力和激勵問題。陸玉龍說,由于政府以往用于補貼經(jīng)濟適用房的財政支出放棄了應(yīng)有比例的房屋產(chǎn)權(quán),財政資金投入住房保障“有去無回”,即使受助人變成“百萬富翁”,也無法收回。盡管規(guī)定經(jīng)濟適用房在一定年限后上市轉(zhuǎn)讓時,政府要收回一定比例的差價收益,但收回多少、怎么收回差價收益,因缺乏房屋產(chǎn)權(quán)依據(jù),難以操作。

  從專家的分析看,在“共有產(chǎn)權(quán)”制度之下,政府用于經(jīng)濟適用房建設(shè)的財政性支出(主要是減免的土地出讓收益和稅費),轉(zhuǎn)化為投資,政府即可按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利,政府擁有的產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住房保障機構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利,并分享經(jīng)濟適用房的升值收益。

  “共有產(chǎn)權(quán)”有望為經(jīng)濟適用房的長期乃至永續(xù)開發(fā)提供可能性。一些地方已關(guān)注到這一點。李東介紹,如申購的經(jīng)濟適用房5年后用于轉(zhuǎn)讓并有獲利,政府同樣有權(quán)利獲得約定比例的增值收益,政府獲得這部分轉(zhuǎn)讓收益后,將投入后續(xù)的住房保障工作,“形成一個資金上的循環(huán)”。

  “交易時間越早越好,次數(shù)越多越好”

  “共有產(chǎn)權(quán)”使經(jīng)濟適用房制度有了更多想象和創(chuàng)新空間。比如,在權(quán)責(zé)進一步明確之后,起草中的《住房保障法》還將凸顯政府問責(zé),也就是說,各級政府如對住房保障不力,將被追究法律責(zé)任。王洪亮說,其中的具體要求包括,政府要落實土地、建設(shè)和預(yù)算等規(guī)劃;在政府工作報告上單獨列出,以形成壓力;在理論上要劃定比例;還要對負責(zé)人采取問責(zé)制等。

  “如果是共有產(chǎn)權(quán),能不能將經(jīng)濟適用房用地由行政劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)楣_的‘招拍掛’綜合評標(biāo)方式供應(yīng),讓更多民營開發(fā)商也有機會參與經(jīng)濟適用房建設(shè)?”上海一民營房企負責(zé)人說。

  有專家還建議,在“共有產(chǎn)權(quán)”制度下,在經(jīng)濟適用房的“受助者”條件改善,不再符合受助標(biāo)準(zhǔn)時,應(yīng)鼓勵盡快上市交易?梢允菇(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)整體出讓,由政府和受助者按比例分配售房收入;也可以由政府出資收購產(chǎn)權(quán),收回經(jīng)濟適用房的占用和使用權(quán);還可向受助者出讓政府產(chǎn)權(quán),政府收回現(xiàn)金,再投入經(jīng)濟適用房建設(shè)?傊敖(jīng)濟適用房交易時間越早越好,次數(shù)越多越好”。

  此外,還可以改變補貼方式,由減免土地出讓金及稅費的單一補貼方式,轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N比例的補貼方式。比如,根據(jù)“中低收入者”的具體收入情況,從低到高,采取分級補貼標(biāo)準(zhǔn),同時由“暗補”向“明補”、由“土地稅費貼補”向“貨幣化貼補”轉(zhuǎn)變,提高政策透明度,為擴大住房保障面創(chuàng)造條件。

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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