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　　“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。”12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的決定使得明年的樓市政策在一番爭(zhēng)論后落定。

　　政策細(xì)節(jié)應(yīng)盡快出臺(tái)

　　雖然政策已經(jīng)出臺(tái)，有市場(chǎng)人士對(duì)于該政策究竟是按全額還是差額征收。有疑問(wèn)，認(rèn)為需要細(xì)化。

　　之前的政策為從2005年6月1日起,國(guó)家開(kāi)始針對(duì)購(gòu)買(mǎi)不足5年出售的房屋全額征收營(yíng)業(yè)稅。但在2008年12月出臺(tái)的“國(guó)13條”中明確表示減免營(yíng)業(yè)稅，普通住房免征時(shí)限由5年降為2年,不足2年轉(zhuǎn)讓的則按差額征收，非普通住房差額征收的時(shí)限由5年降為2年。優(yōu)惠執(zhí)行日期為2009年1月1日至12月31日。也就是說(shuō),從今年1月到年底，不足2年轉(zhuǎn)讓的住房需要按差額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅。

　　此次營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,是否繼續(xù)在“國(guó)13條”基礎(chǔ)上進(jìn)行差額征收，還需進(jìn)一步明確。如果基準(zhǔn)不同，數(shù)百萬(wàn)房款的稅額會(huì)相差數(shù)萬(wàn)元。因此，業(yè)內(nèi)人士建議盡快出臺(tái)細(xì)則，以便已購(gòu)兩年內(nèi)普通住宅的消費(fèi)者盡快辦理完稅手續(xù)。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，解讀誤差將給這一政策的實(shí)際作用帶來(lái)非常大的變數(shù)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快予以明確。此外，雖然84號(hào)文件讓“黑白合同”無(wú)所遁形，但在實(shí)際交易中，“買(mǎi)賣(mài)雙方還是能夠在不影響貸款的前提下做低價(jià)格，因?yàn)槎愵~過(guò)大容易導(dǎo)致一些人想法避稅�！�

　　二手房納稅申報(bào)量上升

　　在政策公布后的這幾天，預(yù)期中的二手房市場(chǎng)交易量的井噴并沒(méi)有出現(xiàn)。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)12月10日和11日二手房網(wǎng)簽量分別為1823套和1454套，遠(yuǎn)低于11月交易的峰值。

　　在上海，寶山、黃浦、徐匯三區(qū)房地產(chǎn)交易中心雖然集結(jié)了大量辦交易過(guò)戶的二手房交易者，但與今年成交最火時(shí)整個(gè)交易大廳擠滿的人群相比，場(chǎng)面算不上火爆。

　　深圳、廣州、成都等地的二手房市場(chǎng)的交易量同樣比較平穩(wěn)。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于市場(chǎng)對(duì)取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠早有預(yù)期，所以新政策在11月已被提前消化了很大一部分。

　　雖然二手房交易量并沒(méi)有大幅增長(zhǎng)，但北京市多個(gè)地稅服務(wù)大廳這兩天卻出現(xiàn)了納稅新高峰。海淀地稅局相關(guān)工作人員表示，目前該局專(zhuān)門(mén)受理二手房納稅申報(bào)的第二稅務(wù)所出現(xiàn)了人流爆炸式增長(zhǎng)的受理高峰。對(duì)此海淀、朝陽(yáng)交易量大的兩個(gè)區(qū)的地稅部門(mén)啟動(dòng)緊急預(yù)案，紛紛采取增加辦公時(shí)間等措施應(yīng)對(duì)過(guò)戶高峰。

　　賣(mài)房人可能將營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房人

　　美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5年內(nèi)二手房成交已占北京11月市場(chǎng)總成交的房源的62%。他們預(yù)計(jì)取消優(yōu)惠將使得12月出現(xiàn)非常瘋狂的末班車(chē)現(xiàn)象。有可能出現(xiàn)二手房成交80%以上都為5年內(nèi)房源。

　　北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總裁胡景輝認(rèn)為，由于優(yōu)惠政策的取消是為打擊投機(jī)行為，而房產(chǎn)交易歷來(lái)是賣(mài)方市場(chǎng)，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消后，賣(mài)房者肯定會(huì)將此轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上，轉(zhuǎn)嫁不出去的，就會(huì)“賣(mài)轉(zhuǎn)租”，用租房的形式度過(guò)繳稅期限，畢竟，房齡2~5年的房子涉稅占比40%，對(duì)購(gòu)房者還是有很大的影響。所以很多購(gòu)房者還是會(huì)在優(yōu)惠取消前加緊過(guò)戶交易。

　　招商地產(chǎn)董秘劉寧對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠可能會(huì)使二手房交易量在12月份繼續(xù)放大，尤其是3-5年年限的二手房持有者很可能會(huì)將手上的房源加緊上。但明年二手房?jī)r(jià)格是上漲還是下跌還要看市場(chǎng)的具體情況。各地方不同地區(qū)情況都會(huì)不同。如果當(dāng)?shù)厥琴I(mǎi)房者占優(yōu)勢(shì)地位，那賣(mài)房人就可能自己承擔(dān)一部分營(yíng)業(yè)稅的成本，甚至降價(jià)銷(xiāo)售，如果是房源供不應(yīng)求，那出售房子的業(yè)主肯定就要提高房屋售價(jià)，畢竟羊毛出在羊身上。營(yíng)業(yè)稅帶來(lái)的成本賣(mài)方肯定不愿意承擔(dān)�！�

　　明年房?jī)r(jià)如再暴漲將面臨調(diào)整

　　國(guó)家發(fā)改委主任張平亦9日表示，國(guó)家將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位房和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購(gòu)房。

　　其中取消二手房交易的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策是就是高層刺破高房?jī)r(jià)泡沫，打擊炒房行為的第一記重拳。也有分析人士指出，取消二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠還不足以平抑高房?jī)r(jià)。有專(zhuān)家甚至認(rèn)為，由于各地二手房市場(chǎng)公認(rèn)的規(guī)則是由購(gòu)房者承擔(dān)所有的稅費(fèi)，取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠等于進(jìn)一步增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，事實(shí)上不僅沒(méi)有給房?jī)r(jià)降溫，反而提高了房?jī)r(jià)。

　　北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌黉h對(duì)記者表示，“只要向市場(chǎng)投放的貨幣數(shù)量繼續(xù)增加，就會(huì)繼續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)上商品價(jià)格的上漲�！�

　　劉寧認(rèn)為，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限從2年恢復(fù)到5年表明政府很在意這種投機(jī)行為對(duì)市場(chǎng)的影響，但最多也只是一次溫和打擊。

　　而對(duì)于一手房市場(chǎng),　劉寧表示：“根據(jù)招商自己樓盤(pán)的統(tǒng)計(jì)，前來(lái)購(gòu)房的業(yè)主分為三類(lèi)，一類(lèi)是首次置業(yè)的，第二類(lèi)是二次置業(yè)，也就是改善性住房，而第三類(lèi)就是投資客，這三類(lèi)購(gòu)房團(tuán)體各占總銷(xiāo)售量的30%。其中受新政策影響的只有投資性購(gòu)房者，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消帶來(lái)的出售成本會(huì)讓他們?cè)谕顿Y新的房產(chǎn)時(shí)更多的考慮之后出售的情況。也就是占30%銷(xiāo)售量的投資性購(gòu)房明年應(yīng)該會(huì)減少，也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響，但由于剩下兩類(lèi)占60%多的購(gòu)房者還會(huì)享受到政策延續(xù)的優(yōu)惠，所以說(shuō)房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議顯示，明年房地產(chǎn)政策面依然偏暖，導(dǎo)致明年房?jī)r(jià)下跌的可能性變小，預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)將以平穩(wěn)態(tài)勢(shì)為主。

　　劉寧最后表示：“這次中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議氣氛讓人感覺(jué)比較寬松，會(huì)議提出要繼續(xù)政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性，也就是說(shuō)在2010年的上半年，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期還是樂(lè)觀的，而下半年究竟怎樣則要看明年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況而定�！�

　　而建設(shè)部一熟悉政策出臺(tái)內(nèi)幕人士也對(duì)媒體表示，雖然只調(diào)整了營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)發(fā)商也不要開(kāi)心得太早，市場(chǎng)如果持續(xù)高燒，4個(gè)月之內(nèi)微調(diào)房貸政策也有可能。