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　　據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》7時(shí)45分報(bào)道，最快2010年元旦起，浙江將在全省范圍內(nèi)推廣農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，逐步實(shí)現(xiàn)與城市國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”的流轉(zhuǎn)模式。這項(xiàng)政策，是否將在未來(lái)打破目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“地荒”局面，并對(duì)居高不下的樓市泡沫產(chǎn)生強(qiáng)烈沖擊？

　　浙江集體建設(shè)用地入市政策實(shí)現(xiàn)保障農(nóng)民利益

　　在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用制度改革方面，浙江的現(xiàn)行政策是：在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，允許農(nóng)民依法通過(guò)多種方式參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并保障農(nóng)民合法權(quán)益。

　　隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的逐步建立，政府將對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開(kāi)規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。這就意味著農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)與國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)一樣，有了轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利，具有了“同地、同價(jià)、同權(quán)”�！稗r(nóng)村集體建設(shè)用地平等化”使農(nóng)民擁有了集體土地的主體地位和土地出讓的收益權(quán)利，為推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)提供了一個(gè)巨大資金來(lái)源，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的一個(gè)重大制度安排，也是完善我國(guó)土地法律體系的一個(gè)必要環(huán)節(jié)。

　　浙江農(nóng)村宅基地入市的流轉(zhuǎn)途徑

　　浙江省的主要做法是對(duì)農(nóng)村宅基地的整理。發(fā)達(dá)沿海地區(qū)可謂“寸土寸金”，但在農(nóng)村，農(nóng)民住房空置率高達(dá)30%左右。以浙江嘉興為例，嘉興農(nóng)業(yè)用地保有率高達(dá)86%，但農(nóng)業(yè)產(chǎn)出僅占嘉興GDP不到6%的比重，非農(nóng)用地儲(chǔ)備不足的同時(shí)農(nóng)村建設(shè)用地較為浪費(fèi)。

　　2008年，嘉興開(kāi)始實(shí)行以土地使用制度改革為核心，包括戶籍制度、規(guī)劃管理制度、公共服務(wù)均等化、新市鎮(zhèn)建設(shè)等在內(nèi)的“十改聯(lián)動(dòng)”改革；率先取消農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口分類管理模式，全市城鄉(xiāng)居民戶口統(tǒng)一登記為“居民戶口”。還有一項(xiàng)重要內(nèi)容就是鼓勵(lì)農(nóng)村居民實(shí)施“兩分兩換” ，并在南湖區(qū)、平湖市等地試點(diǎn)�！皟煞謨蓳Q”，就是宅基地和承包地分開(kāi)、搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開(kāi)，在依法、自愿的基礎(chǔ)上，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)置換社會(huì)保障。

　　具體做法是取消農(nóng)業(yè)戶口，把目前的農(nóng)村宅基地置換為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，在城鎮(zhèn)集中建設(shè)新社區(qū)安置農(nóng)民，原村莊復(fù)墾為耕地，然后把多余出來(lái)的土地指標(biāo)挪到城市近郊用作工商業(yè)開(kāi)發(fā)。以嘉興三個(gè)試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為例，姚莊鎮(zhèn)戶均占有1.163畝，置換出3800畝左右的用地空間；龍翔街道通過(guò)宅基地置換，土地節(jié)約率將達(dá)到50%以上，可置換出約3000畝用地空間；七星鎮(zhèn)通過(guò)農(nóng)村宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)，戶均可節(jié)約用地0.736畝，可置換出2955畝左右的用地空間，節(jié)約率為71%。照此推算，整個(gè)浙江省可以整理、置換出來(lái)的用地將是非常大的一個(gè)數(shù)字。

　　嘉興市委書(shū)記陳德榮表示，宅基地置換后騰空出來(lái)的土地，有一部分將可用作工業(yè)用地和商業(yè)用地。換句話說(shuō)，浙江此番土地“新政”，意在充分挖掘農(nóng)村宅基地被差強(qiáng)人意的利用率所掩蓋的價(jià)值。嘉興模式最具有價(jià)值的地方，就是農(nóng)村集體所有的非農(nóng)業(yè)用地(目前僅限于宅基地)進(jìn)入土地市場(chǎng)，并逐步實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”的目標(biāo)。

　　分析：此舉將在一定程度上緩解高房?jī)r(jià)

　　近來(lái)，種種跡象表明，國(guó)土資源部土地新政在禁止囤地行為。9月4號(hào)，國(guó)土部下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知》，調(diào)查內(nèi)容包括建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)以及來(lái)源于儲(chǔ)備土地的情況等，調(diào)查目標(biāo)直指開(kāi)發(fā)商囤地問(wèn)題。

　　本月12號(hào)，國(guó)土資源部又正式出臺(tái)文件，針對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限，要求大城市不能超過(guò)20公頃。這一政策有望解決土地有限，供應(yīng)不足問(wèn)題，遏制大宗地王。

　　有分析人士認(rèn)為：國(guó)土資源部的新一輪土地調(diào)控政策，還遠(yuǎn)不止于此。浙江的試點(diǎn)，很可能是為國(guó)土資源部推廣農(nóng)村集體建設(shè)用地入市鋪路。那么，浙江的 “農(nóng)地入市”政策對(duì)于打壓囤地和高房?jī)r(jià)將起到多大的作用？昨晚，中國(guó)人民大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心況偉大教授在接受中國(guó)之聲《新聞縱橫》值班編輯采訪時(shí)說(shuō)，引入農(nóng)村集體建設(shè)用地就等于在土地市場(chǎng)引入了有效競(jìng)爭(zhēng)，勢(shì)必會(huì)使土地價(jià)格進(jìn)入合理空間。

　　況偉大：因?yàn)檗r(nóng)地入市自然而然增加了土地的供給，供給增加之后就產(chǎn)生了競(jìng)爭(zhēng)。一方面是價(jià)格下降，另一方面會(huì)提高資源配置的效率，能夠把土地真正的用到那些需要土地的人手中。所以我認(rèn)為，如果農(nóng)地入市的話，對(duì)提高土地資源的利用效率、抑制目前高房?jī)r(jià)是有一定作用的。

　　以北京市為例，官方統(tǒng)計(jì)，今年10月份，北京新建住房中，四環(huán)以內(nèi)期房均價(jià)達(dá)19750元，五環(huán)至六環(huán)期房均價(jià)也達(dá)到了每平方米10314元，均價(jià)50000元/平方米的豪宅也不在少數(shù)。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，北京城市建設(shè)用地僅占全市土地的兩成，農(nóng)村集體所有土地卻占到了八成，其中農(nóng)村集體建設(shè)用地也有相當(dāng)?shù)谋壤�。如果農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，將在一定程度上緩解北京的高房?jī)r(jià)。

　　那么，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)、實(shí)現(xiàn)與城市國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”還有多遠(yuǎn)呢？它是否將是未來(lái)土地資源配置的一個(gè)走向呢？昨晚，中央黨校研究室副主任周天勇在接受中國(guó)之聲《新聞縱橫》采訪時(shí)表示，推廣農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，實(shí)現(xiàn)與城市國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”將是大勢(shì)所趨。

　　周天勇：早晚都會(huì)的，必須得走這一步。因?yàn)檗r(nóng)村建設(shè)用地“同地、同價(jià)”，不能因?yàn)樗�有制不同，價(jià)格就不一樣，這是不對(duì)的。而且農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)這是十七屆三中全會(huì)作的決定，一定要把政府壟斷的招、拍、掛的市場(chǎng)制度改革為國(guó)有土地全部統(tǒng)一上市的這樣一種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，這才是合理的。

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，雖然將緩解目前土地供應(yīng)緊張的局面，地價(jià)抬高房?jī)r(jià)的問(wèn)題得到一定程度的緩解。但是，畢竟，這種土地政策的改革涉及諸多方面的利益，改革的過(guò)程中也可能遇到意想不到的復(fù)雜問(wèn)題，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文在接受中央臺(tái)記者采訪時(shí)表示，在農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的過(guò)程中要嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)定，確保我國(guó)18億畝農(nóng)業(yè)耕地不被占用。