- 中國樓市三問：老百姓如何才能住上房？
從兩會閉幕到如今，關于房地產的話題一直牽動著公眾敏感的神經。日前，“地王再現(xiàn)”、“央企退出”等新聞事件推波助瀾，進一步引發(fā)了社會各階層廣泛的議論。
房價到底會不會降？地王會不會消失？房改如何進一步深化？……自今日起，社會版“民生三問”欄目推出系列報道“追問中國樓市”，希望得到您的持續(xù)關注。
一問：
“遏制過快上漲”等于驟降？
編輯：我們注意到，近些年來一些地方的政府工作報告中刪除了“發(fā)揮房地產支柱產業(yè)”的表述。然而，房地產業(yè)在實際上是不是還是拉動經濟發(fā)展的重要產業(yè)？
王煒：無論政府文件或地方官員如何表述，在現(xiàn)階段，房地產業(yè)一定是拉動中國經濟發(fā)展的重要產業(yè)，這是客觀事實。住房制度改革以來，房地產業(yè)對中國經濟的貢獻有目共睹。
先說投資。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資的16.1%。
再說消費。我國社會消費品零售總額中，并沒有把買房的錢計算在內。但是算一筆賬會發(fā)現(xiàn)，2009年，商品房銷售額相當于全社會消費品零售總額的1/3。
再說稅收——近年來，房地產的直接稅收收入逐漸成為地方財政收入的主要來源。據(jù)2007年的一份統(tǒng)計，房地產稅收占全部地方稅收的比重不斷提高，平均達到20%以上。
此外，房地產業(yè)上下游相關產業(yè)達數(shù)百個，可以帶動建筑、建材、家電、裝飾等多個行業(yè)的發(fā)展。
編輯：可是，許多人希望房價有大幅度的降低。今年的政府工作報告中提出“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”、“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”，這可以解讀為降價的信號嗎？
王煒：房價無論暴漲暴跌，都會引發(fā)嚴重的經濟問題，也會引發(fā)嚴重的社會問題。房價穩(wěn)定、房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展是最理想的狀態(tài)。政府工作報告中提出的“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，不能簡單等同于降價。
房價快速大幅上漲的危害，近兩年人們已經普遍感受到了。普通購房者的購買力越來越差，金融機構的貸款風險增加，企業(yè)在盲目擴張的同時面臨更多風險。遏制房價過快上漲，非常必要。
然而，房價如果真的出現(xiàn)大幅下降，甚至像一些人預測的那樣出現(xiàn)“腰斬”，后果同樣不堪設想。從國民經濟的角度看，房價大幅下降，必然導致開發(fā)企業(yè)看空后市，房地產投資、新開工數(shù)量急劇下滑，導致上下游產業(yè)的經營、就業(yè)都出現(xiàn)影響。從地方經濟的角度看，開發(fā)商“不拿地”將導致土地出讓收入大幅減少，相關的稅收收入也明顯下降。地方政府會立刻感受到財政捉襟見肘。
孫小靜：上海的住房自有率比較高，雖然想買房的覺得房子太貴，但有房者卻并不很愿意房價大跌，這也是上海市民的一個矛盾心態(tài)。
李剛：房地產專家韓世同說，房地產大幅下跌，打擊最大的是銀行業(yè)�！熬牌呓鹑陲L暴”中香港樓市就是前車之鑒。
二問：
迅猛增勢能剎住嗎？
編輯：去年房地產市場火爆，房價增長迅猛，市場的慣性短期內會不會消失？
王煒：由于去年銷售火爆，開發(fā)商普遍看好今年一線城市的房地產市場。加上目前開發(fā)商的資金鏈仍然比較充裕，缺乏降價促銷的動力。因此，近期，各地房價又出現(xiàn)了新一輪的快速增長。從當前一線城市的情況來看，房價仍在慣性沖高。但是也要看到，一季度住宅成交量的大幅下降已為房地產市場的調整敲響了警鐘。
孫小靜：市場慣性不可能消失，居民的剛性需求依然存在，上海住房供應短時期內無法滿足這種需求。
王煒：不過也要看到，近期中央和各地又出臺了一系列更嚴厲、更具體的調控政策。其中銀監(jiān)會出臺新政，將限制房地產開發(fā)貸款的發(fā)放。銀行對房地產業(yè)的信貸緊縮和住宅銷售量下降將對房地產商現(xiàn)金流造成重大影響，有利于遏制進一步抬高價格的趨勢。
編輯：擁有住房目前還是許多居民的剛性需求，如今的住房供應在多大程度上能滿足這種需求？缺口有多大？
王煒：今年1—2月，全國房地產投資和新開工、竣工指標都大幅上漲，加上各地打擊捂盤惜售、督促房地產企業(yè)銷售的措施得力，意味著在今后一個時期市場供應量將持續(xù)上升。供求面得到改觀，將起到穩(wěn)定價格，甚至拉動價格下降的作用。
但是，房價的調整或許不會立即展開。一方面住宅庫存水平較低,上海的可售房屋月數(shù)僅有不到4個月,蘇州、深圳、北京、杭州處于較高水平,但也在10個月附近的正常區(qū)間；另一方面房地產開發(fā)商的現(xiàn)金流充沛。
孫小靜：據(jù)中國房產信息集團測算，2010年上海市商品住宅的新增供應最多也只在1300萬平方米左右。以平均每戶100平方米的面積計算，供應量也就在13萬套左右，與上�，F(xiàn)有約710萬戶居民相比，“顯然占比很小”。
王煒：今年兩會期間，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新曾表示，由于我國處在快速城鎮(zhèn)化進程中，住房需求龐大，未來20年左右時間，住房都有可能處于供不應求的狀態(tài)。同時，我國經濟也處在快速增長的階段。因此，從中長期看，房價應該會持續(xù)增長。
三問：
老百姓如何才能住上房？
編輯：假如房價只是平穩(wěn)，不會驟降也不應驟降，那么，廣大老百姓還是望洋興嘆，無法實現(xiàn)“住有所居”的夢想。有人甚至提出，現(xiàn)在住房價格已經高到“和老百姓沒關系”了。這應當怎么解決？
王煒：應該看到，房改以來，城鎮(zhèn)居民的居住條件有了明顯改善。但高房價的問題現(xiàn)在這么突出，是因為商品房市場快速發(fā)展的同時，忽略了保障性住房的建設，尤其是針對廣大中等收入和中低收入家庭的住房供應持續(xù)短缺，離“住有所居”的目標還有一定的距離。所謂“住有所居”，并不意味著每個人都擁有一套住房，但應保障每個人都有合適的房子住。
目前，在政府相關投入還比較有限的情況下，除了不斷擴大廉租房、經濟適用房的覆蓋面，去年開始，各地通過大力建設限價房、公共租賃房等新的政策性住房品種，來解決群眾住房問題。
編輯：翻開歷年的政府工作報告，許多年份，在民生板塊和經濟板塊都可以看到“房地產”這一關鍵詞。房地產的定位，應該屬于一個產業(yè)，還是更應該給人們提供公共產品？
孫小靜：上海市市長韓正強調，建設保障性住房是政府的責任，“我們希望通過保障性住房的推出，能夠使上海面向廣大市民的住房改善進一步加大力度，使市民真正得到實惠�！�
李剛：廣州市市長張廣寧說，從本質上來看，房價問題的實質是關系安居的民生問題，是在市場化條件下住房資源公平、合理分配的問題。政府主要做好三件事：一是提供公共服務，包括對低收入住房困難群體的住房保障，對中等階層合理需求的鼓勵、支持和引導；二是維護市場秩序；三是宏觀經濟調控。
王煒：姓民生和姓經濟并不矛盾。在許多國家，住房都被看作和水、電、燃氣一樣，首先作為公共產品提供。我曾經在新加坡采訪，新加坡居民對本國政府實施的普遍保障的住房政策既滿意又自豪。在解決好住房問題的基礎上，居民才能將更多的錢用于消費，既提高生活質量，又拉動經濟增長，一舉多得。在許多住房保障搞得好的國家，商品房市場同樣繁榮發(fā)達。同時，也只有在保障的基礎上，商品房的居住和投資價值才能更充分地發(fā)揮出來。由于歷史欠賬較多，我國保障房的建設進度仍然不能讓老百姓滿意，群眾的住房問題在一定時期內還將存在；但政府也越來越意識到這一點，近年來保障性安居工程建設的力度在日益增強。
對話人：編 輯 李智勇 記 者 王 煒 李 剛 孫小靜
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