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　　1月12日，央行時(shí)隔一年半后突然上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，盡管并非專門針對(duì)樓市，但對(duì)房企、樓市影響的分析預(yù)測(cè)卻鋪天蓋地而至。

　　結(jié)合之前出臺(tái)的“國十一條”及一系列調(diào)控政策，對(duì)樓市又形成一個(gè)利空。那么在眾多利空的重重圍剿下，高高在上的房價(jià)還能夠撐多久？

　　此前，業(yè)界人士認(rèn)為房價(jià)向上的主要?jiǎng)恿χ�一就是通脹及資產(chǎn)升值預(yù)期，以及依然寬松的信貸資金。而此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率已顯示出政府對(duì)通脹預(yù)期以及資產(chǎn)價(jià)格過高的擔(dān)憂，意在相應(yīng)地減弱銀行的放貸能力，使今年的信貸能夠平衡增長。這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)來自銀行的信貸資金增量將減緩。

　　“房地產(chǎn)本質(zhì)上是一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)，資金流動(dòng)性因素對(duì)價(jià)格影響非常大”，上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)指出，此前五部委已將開發(fā)商的土地首付款提高到50%，因而今年開發(fā)商的融資環(huán)境總體相對(duì)緊縮，開發(fā)成本增加，這對(duì)于在很大比例依靠銀行信貸杠桿進(jìn)行開發(fā)的房企造成壓力。

　　除去資金因素的影響，有專家指出，今年供需結(jié)構(gòu)逐漸趨于平衡也會(huì)促使價(jià)格理性回歸。2009年房價(jià)瘋漲的原因之一就是在刺激政策和信貸資金的推動(dòng)下，不管是自住性購房者還是投資者大量入市，造成需求與供應(yīng)的時(shí)間差在短期內(nèi)迅速拉大，出現(xiàn)巨大的供應(yīng)缺口。而今年這種狀況將明顯轉(zhuǎn)變。

　　從供給層面看，保障性住房的大量增加將分流市場(chǎng)上一部分需求壓力。住建部日前明確提出，今年保障性住房開工建設(shè)的套(戶)數(shù)要比去年增加三分之一。

　　許多一線城市目前已經(jīng)提出了今年的保障性住房建設(shè)計(jì)劃。北京2010年計(jì)劃開工建設(shè)政策性保障住房13.4萬戶。深圳市某高官也于近日表示，2010年深圳將建5萬套保障性住房，這個(gè)數(shù)量相當(dāng)于2009年深圳新房成交總量的7成。而保障性住房的增加無疑要覆蓋一部分原來打算買商品房的購房人群，從商品房市場(chǎng)抽走部分購買力。

　　另外，盡管2009年1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比下降15.4%，但政府打擊屯地、捂盤惜售的力度已經(jīng)加大。按照《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。這意味著，去年土地火熱時(shí)眾多房企拍得的大量土地今年就要開工，在期房預(yù)售制度下就會(huì)產(chǎn)生大量房源增加供給。有研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持較快增長，全年增長15%左右。

　　盡管我國房價(jià)的主導(dǎo)因素是由于地價(jià)成本推動(dòng)還是消費(fèi)端的供求關(guān)系決定仍在爭論之中，但供求結(jié)構(gòu)的變動(dòng)對(duì)市場(chǎng)的變化卻是影響顯著。從需求角度講，今年政策預(yù)期對(duì)投資性需求的抑制，保障性住房增加進(jìn)一步對(duì)需求的稀釋以及去年剛性需求集中釋放透支的購買力，都構(gòu)成了房價(jià)回落的條件。

　　顯然，房價(jià)回調(diào)來自兩方面動(dòng)力，一是投資者由購房轉(zhuǎn)為拋房，政策調(diào)控形成的預(yù)期本身就能增加供給，改變供需格局，促使房價(jià)回落；另一方面如果成交量低迷，開發(fā)商資金緊張，就會(huì)下調(diào)房價(jià)促使成交量上升。

　　現(xiàn)在來看，盡管政策明顯奏效還需要一段時(shí)間，但調(diào)控對(duì)于購房者心理尤其對(duì)投資者的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，并隨之反應(yīng)到成交量上。

　　在北京市西城區(qū)租房的小戴2010年準(zhǔn)備買房結(jié)婚。盡管工作四年的積蓄加上父母的資助已經(jīng)攢足了首付款，但小戴在看了幾套房子后，還是決定再等一等，將租房期限延長了半年�！艾F(xiàn)在是賣房的急，買房的不急”，盡管買房自住，但關(guān)注政策的小戴仍然不愿意接市場(chǎng)的最后一棒�！胺績r(jià)估計(jì)再大漲很難了，但是如果真的跌了就太虧了”。而對(duì)于像小戴這樣的普通白領(lǐng)階層而言，北京一套100平米的房子價(jià)格即便僅下降1000元/平米，就相當(dāng)于減少了10萬元的支出。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2010年1月1日至9日，北京共成交新房商品住宅2957套，成交面積334477平方米，比上月同期分別下降47.15%、45.31%。佑威·樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)也顯示：1月4日至10日，上海市商品房成交面積與前周相比減少了25%，成交均價(jià)環(huán)比前周下跌了6%。

　　盡管成交量下滑已成定局，但有分析人士指出，開發(fā)商短期還不具備降價(jià)出售的動(dòng)力，在去年樓市的火爆行情中眾多開發(fā)商已經(jīng)賺得盆滿缽滿，儲(chǔ)備了大量的資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在由中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心等機(jī)構(gòu)推出的2009年中國房企銷售前20強(qiáng)中，20家房企去年的銷售額均超百億元。但如果樓市進(jìn)入一個(gè)較長時(shí)間的觀望期，投資者退場(chǎng)，那么開發(fā)商的資金壓力以及房價(jià)回調(diào)的可能性就大大增加了。

　　我國樓市已經(jīng)有了太多“可能”，但是市場(chǎng)屢次給出“但是”的答案。而且值得注意的是，開發(fā)商實(shí)際掌握著降價(jià)的主動(dòng)權(quán)。也許到了博弈的最后，房價(jià)不是按照市場(chǎng)規(guī)律該不該降的問題，而是掌握主動(dòng)權(quán)的開發(fā)商要不要降價(jià)的問題。