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　　對(duì)歷史的回顧，是為了更好地面對(duì)未來。

　　與去年年終不同的是，地產(chǎn)業(yè)是以“痛并快樂著”的心情回顧這一年。宏觀經(jīng)濟(jì)v形反轉(zhuǎn)，明年繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，購(gòu)房?jī)?yōu)惠繼續(xù)等決策，奠定了宏觀基礎(chǔ)。開發(fā)端，踏實(shí)耕耘的開發(fā)商們，寒冬時(shí)期那些悲觀的表情、失落的心情、艱難的談判隨著樓市迅速?gòu)?fù)蘇一掃陰霾，集體性昂首挺胸迎接新十年的開端�！皣�(guó)字號(hào)”央企全國(guó)擴(kuò)張、品牌開發(fā)商扎堆上市、二線開發(fā)商發(fā)力二圈層城市，預(yù)示了地產(chǎn)來年的劍拔弩張。消費(fèi)端，步入適婚年齡的青年男女與改善性需求的購(gòu)房人群，目擊了全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的大幅上漲，痛心沒有在樓市低谷期入市。而投資性和投機(jī)性需求占位后，全國(guó)多個(gè)城市驚現(xiàn)“一房難求”的賣房市場(chǎng)。年末，二手房營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，土地出讓金首付比例提高到50%，“國(guó)四條”等調(diào)控政策密集出臺(tái)。中央的態(tài)度很明顯：保增長(zhǎng)、防通脹、調(diào)預(yù)期、促穩(wěn)定將是明年工作的重中之重。在此基調(diào)下，明年樓市更多的應(yīng)該是維穩(wěn)，而不是延續(xù)09年的狂飆。

　　-央企“搶地”

　　引發(fā)國(guó)進(jìn)民退質(zhì)疑

　　隨著全國(guó)各地樓市的回暖，沉寂了一年多的中國(guó)土地市場(chǎng)再度火爆，不僅一線城市土地流拍現(xiàn)象絕跡，多數(shù)地塊大幅超出底價(jià)成交。在一些業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑和擔(dān)憂中，北京、上海、重慶、武漢等地土地市場(chǎng)，“地王”頻現(xiàn)。 從成都中澤置業(yè)19.6億元拿下奧運(yùn)村地塊、保利地產(chǎn)38.1億元斬獲重慶洪恩寺地塊、中化方興40.6億元將京城廣渠路地產(chǎn)收入囊中，再到大龍地產(chǎn)斥資50.5億競(jìng)得北京順義區(qū)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)地，折合樓面價(jià)29859元/平米。12月22日，以富力領(lǐng)銜的民企聯(lián)合體和保利率領(lǐng)的國(guó)企聯(lián)合體，就廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目展開了激烈的廝殺，最終富力聯(lián)合體以255億元的整體拍賣成交價(jià)奪得中國(guó)總價(jià)地王。

　　“國(guó)資背景企業(yè)占多數(shù)”是此輪地王熱潮區(qū)別于2007年的最大標(biāo)志，未來更多的擁有信貸和融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)有企業(yè)將逐步提升在地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)份額。國(guó)企之所以敢于天價(jià)拿地，最重要的原因就在于其雄厚的資金實(shí)力。央企大規(guī)模進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是在剛剛經(jīng)歷了結(jié)構(gòu)性回調(diào)，樓市、地市一度低迷，各城市相應(yīng)的控制供地的情況下，必然快速推高一些熱點(diǎn)中心城市的土地成交價(jià)格，進(jìn)而傳導(dǎo)到樓市。區(qū)別于2007年“地王頻出，樓市火爆”的情況，這一輪由央企扮演主角的樓市上漲有其不同之處。

　　只是在開發(fā)商的一次次舉牌中，各地“地王”紀(jì)錄被一次次刷新的過程中，將是地價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)還是房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)呢？這一次次被刷新的地王將成為房地產(chǎn)振興的助推器還是成為開發(fā)商的雞肋？似乎一切都在勝券在握的“地霸”開發(fā)商手里。

　　-內(nèi)地房企香港扎堆上市

　　隨著國(guó)際金融危機(jī)影響的減弱和香港資本市場(chǎng)信心的逐漸恢復(fù)，也得益于自身實(shí)力的增強(qiáng)和壯大，眾多內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)又開始了重啟赴港IPO之路，去年赴港上市鎩羽的陰霾被一掃而空。今年下半年以來，來自北京、上海、廣州及福建等地的開發(fā)商，不約而同地紛紛公布了上市計(jì)劃或者實(shí)施掛牌的事宜。新一輪房企赴港上市高潮再次殺到。廈門禹州地產(chǎn)11月2日掛牌；恒大地產(chǎn)11月5日掛牌；明發(fā)集團(tuán)11月13日掛牌；龍湖地產(chǎn)11月19日掛牌；深圳花樣年集團(tuán)11月25日香港掛牌；12月10日，佳兆業(yè)香港上市……11-12月，是內(nèi)地房企赴港上市融資的密集高峰期。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前正準(zhǔn)備赴港上市的內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)近40個(gè)。

　　房企上市一方面在規(guī)范公司管理的同時(shí)，在資本市場(chǎng)募集的資金將助推上市房企對(duì)土地市場(chǎng)的控制力，不排除拉高地價(jià)進(jìn)而抬高房?jī)r(jià)的可能。對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來說，更多具備超強(qiáng)資金實(shí)力開發(fā)商的誕生，總體上利大于弊。

　　-“樓”氏系列先后現(xiàn)世

　　住房質(zhì)量引起全民關(guān)注

　　今年的“樓市奇觀”令人嘆為觀止：從上海閔行區(qū)蓮花河畔錦院的住宅連根“臥倒”之后，“樓倒倒”、“樓脆脆”一夜成名，并成為“樓xx”系列的鼻祖。此后，全國(guó)各地涌現(xiàn)“樓”氏系列報(bào)道,如武漢的“樓高高”，哈爾濱的“樓停�！保�浙江的“樓薄薄”……一系列影響惡劣的違規(guī)操作不斷見諸媒體，原本就口碑欠佳的房地產(chǎn)開發(fā)商更是成了眾矢之的。這些事件不僅直接損害了業(yè)主的權(quán)益，也間接導(dǎo)致了一場(chǎng)社會(huì)信任危機(jī)，讓購(gòu)房者對(duì)房屋質(zhì)量產(chǎn)生了懷疑。進(jìn)一步說，此事所導(dǎo)致的后果已不僅僅是商業(yè)道德的撻伐，而是觸及到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督機(jī)制和問責(zé)機(jī)制的運(yùn)行問題。

　　事實(shí)證明，我們?nèi)鄙俚牟皇侵贫�，而是�?duì)制度的落實(shí)。制度如果只是“寫在紙上、說在嘴上、掛在墻上”，就會(huì)變成擺設(shè)。再完美的制度設(shè)計(jì)，如果缺少監(jiān)督機(jī)制，也只會(huì)徒具形式而無威力。而問責(zé)機(jī)制的缺失，又將助長(zhǎng)種種“不作為”、“亂作為”現(xiàn)象——這正是諸多工程腐敗案件爆發(fā)的根源。事實(shí)上，“樓脆脆”董事長(zhǎng)侵吞4000多萬國(guó)有資產(chǎn)，已經(jīng)說明了問題。

　　-銀監(jiān)會(huì)

　　重申收緊二套房貸政策

　　今年6月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，再次重申要嚴(yán)格遵守第二套房貸有關(guān)政策，嚴(yán)格貸前檢查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。11月21日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康明確表示，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動(dòng)搖。嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。近日，各大媒體熱炒的“二套房貸首付將提高至50%”，至今尚未得到官方答復(fù)。

　　從近兩月各地房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，各地的銷售量并未出現(xiàn)明顯的下滑趨勢(shì)。一方面說明上半年絕對(duì)多數(shù)的購(gòu)房者為剛性需求客戶，同時(shí)說明房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性并未像某些專家學(xué)者鼓吹的那么明顯。但此政策對(duì)房地產(chǎn)過熱趨熱、對(duì)熱錢流向房市有明顯的抑制作用。

　　-國(guó)四條

　　是調(diào)控的開始而非結(jié)束

　　在部分城市飛漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為眾矢之的時(shí)候，政府終于出手了。14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，明確提出要遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，并提出被稱為“國(guó)四條”的具體措施：增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措�？傮w來說，“國(guó)四條”是對(duì)金融危機(jī)以前國(guó)家抑制房?jī)r(jià)過快上漲一系列措施的重申和完善�！皣�(guó)四條”是從住房供給、需求、監(jiān)管等方面對(duì)畸高房?jī)r(jià)打出的組合拳。接下來要做的是迅速對(duì)“組合拳”進(jìn)行分解細(xì)化，使其更具操作性。對(duì)于當(dāng)前深陷“高燒”的樓市來說，“國(guó)四條”釋放了清晰信號(hào)，這一劑“退燒藥”有望為樓市清熱去火，但能否“藥到病除”還需觀察。我們相信本次調(diào)控是開始而非結(jié)束，希望未來政策調(diào)控能進(jìn)入常態(tài)，期盼中的房?jī)r(jià)應(yīng)該是和股市一樣有漲有跌，從此種意義上看，“國(guó)四條”理應(yīng)成為良好的期待。

　　-保險(xiǎn)資金可投不動(dòng)產(chǎn)

　　新修訂的《保險(xiǎn)法》10月1日正式實(shí)施，明確保險(xiǎn)資金“可投資不動(dòng)產(chǎn)”，這無疑給正在尋求更好投資效益的險(xiǎn)資帶來了新的希望和機(jī)會(huì)。在投資額度方面，按其他國(guó)家的慣例，房產(chǎn)投資比例預(yù)計(jì)不超10%，并假設(shè)其中30%投資于海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，則保險(xiǎn)資金對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額度約為1500億元。在投資方向方面，保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人袁力曾多次表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)主要是購(gòu)買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不允許進(jìn)行房地產(chǎn)的炒作。因此，保險(xiǎn)行業(yè)的投資只是對(duì)商業(yè)、辦公樓等幾方面有直接的影響，而對(duì)住宅則有間接的影響。至于這種影響有多大，讓我們拭目以待。

　　-購(gòu)房?jī)?yōu)惠

　　大部分政策明年繼續(xù)

　　去年底至今年初，在金融危機(jī)席卷全球的關(guān)鍵時(shí)期，中央和各地政府相繼出臺(tái)一系列旨在支持購(gòu)房、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策。密集出臺(tái)的樓市優(yōu)惠政策惠及大部分首次置業(yè)和改善型需求的購(gòu)房者，使他們結(jié)束觀望，帶動(dòng)了樓市回暖。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未全面回暖的情況下，12月7日在北京閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年將保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。隨后在9日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。至此樓市眾所關(guān)注的政策懸念已然揭曉。

　　政策的調(diào)整無論以怎樣的形式出現(xiàn)，目標(biāo)似乎都十分明確——平抑部分城市過高的房?jī)r(jià)，努力消除泡沫，讓市場(chǎng)逐漸回歸理性，健康平穩(wěn)發(fā)展。