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　　由于擔(dān)心政策有變，“恐慌性購(gòu)房”導(dǎo)致12月樓市成交持續(xù)火爆。今年的樓市讓開(kāi)發(fā)商賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，如今手中資金充裕。在政策顯露調(diào)整變化的節(jié)骨眼兒上，許多開(kāi)發(fā)商并不急于推盤(pán)入市，新房市場(chǎng)供量銳減。二手樓市也因銀行停辦提前還貸，有貸房源無(wú)法交易，致使可售房源下降。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，明年1月，北京即將入市的項(xiàng)目?jī)H有22個(gè)，與前幾個(gè)月相比，開(kāi)盤(pán)數(shù)量減少了一大半。在這些項(xiàng)目中，首次開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)項(xiàng)目?jī)H為6個(gè)，其余項(xiàng)目均是老項(xiàng)目后期開(kāi)盤(pán)。從物業(yè)類(lèi)型上來(lái)看，即將入市的純新盤(pán)項(xiàng)目以公寓、商住樓為主，老項(xiàng)目以普通住宅項(xiàng)目居多。新盤(pán)項(xiàng)目呈郊區(qū)化、泛豪宅化。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，新年元月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銳減，主要是開(kāi)發(fā)商不差錢(qián)。此外，今年1月以來(lái)，伴隨樓市的回暖，商品住宅去存量化速度快過(guò)預(yù)期，1月底，可售期房商品住宅105683套，到11月底已經(jīng)降低為65773套。10個(gè)月4萬(wàn)余套可售房源“蒸發(fā)”，房源短缺，開(kāi)發(fā)商惜售。

　　12月20日北京市二手房可售房源總量為23319套，可售房源首次下降。美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為，這一變化主要原因是12月下旬銀行依照歷年的慣例暫停提前還貸，而近年來(lái)再交易的二手房大部分為有貸款未還清的房源，特別是購(gòu)買(mǎi)5年內(nèi)的房產(chǎn)因?yàn)榉績(jī)r(jià)比較高，超過(guò)一半有貸款。臨近年底無(wú)法解抵押使得這部分房源已經(jīng)無(wú)法上市。

　　樓市供量銳減將使明年1月份欲開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目呈現(xiàn)出明顯的“量減價(jià)增”。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在有開(kāi)盤(pán)均價(jià)記錄的項(xiàng)目中，明年1月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為20381元／平方米。這個(gè)價(jià)格比今年12月已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目均價(jià)上漲了5.5%。不僅如此，就連以前價(jià)格較低的五環(huán)外項(xiàng)目，明年1月的整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)也高達(dá)16311元／平方米。

　　房?jī)r(jià)之高、上漲速度之快，讓人咂舌。從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，明年1月五環(huán)外開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，均價(jià)在萬(wàn)元以下的項(xiàng)目已經(jīng)是鳳毛麟角了。例如，位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)的珠江拉維小鎮(zhèn)首次開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)僅為8500元／平方米，而明年1月份即將開(kāi)盤(pán)的均價(jià)達(dá)13500元／平方米，短短兩三個(gè)月的時(shí)間上漲了58.8%。

　　對(duì)此，高姍認(rèn)為，房?jī)r(jià)快速上漲，五環(huán)項(xiàng)目突破萬(wàn)元大關(guān)，這既說(shuō)明了當(dāng)前市場(chǎng)供需矛盾較為突出、地王頻現(xiàn)、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者均對(duì)樓市預(yù)期看好，給房?jī)r(jià)快速上漲提供了動(dòng)力。

　　而對(duì)于日前有媒體報(bào)道的二套房首付將由目前的四成提高到五成問(wèn)題，經(jīng)過(guò)記者電詢(xún)北京幾大房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)得到答復(fù)，央行表示并未發(fā)布類(lèi)似消息。

　　目前購(gòu)買(mǎi)二套房的貸款標(biāo)準(zhǔn)為：首付四成，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　盡管上述消息被稱(chēng)沒(méi)有得到證實(shí)，但正處于政策變化的節(jié)骨眼兒上，人們還是在算賬。據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，在12月中上旬北京二手房交易中，總住宅成交量已達(dá)到了24971套。日均1425套，而其中選擇貸款的比例高達(dá)71.5%。商業(yè)貸款達(dá)到54.8%。但是被認(rèn)定為2套房貸款的比例不足3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于實(shí)際市場(chǎng)成交中10%左右的二套房置業(yè)比例，且大部分未按照1.1倍的利率執(zhí)行。

　　由此看來(lái)，即便上述傳說(shuō)成立其影響非常有限。不少顧問(wèn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，與提高首付相比較，明確定義二套房的標(biāo)準(zhǔn)則更加重要。特別是最近中央一再提到要鼓勵(lì)自住及改善性購(gòu)房，確定二套住房的界定標(biāo)準(zhǔn)稱(chēng)為很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

　　目前可查的認(rèn)定二套房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，使依據(jù)央行與銀監(jiān)會(huì)規(guī)定，二套房貸款的界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，其余已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)住房的家庭，再向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款均按第二套房執(zhí)行。同時(shí)，已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，也應(yīng)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。各商業(yè)銀行將申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的貸款首付款比例下限提高至40%，其房貸利率也至少要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。

　　據(jù)房產(chǎn)顧問(wèn)公司反映，現(xiàn)在在實(shí)際房產(chǎn)交易中對(duì)于二套房貸款有很多細(xì)節(jié)尚待確定。

　　美聯(lián)物業(yè)根據(jù)實(shí)際操作中遇到的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題列出了九項(xiàng)：

　　第一，已有一套全款購(gòu)買(mǎi)的住房，且在購(gòu)買(mǎi)第二套房之前未貸款購(gòu)房，再貸款買(mǎi)房是否算購(gòu)買(mǎi)二套房？第二，夫妻雙方為外地人，且戶(hù)口本未顯示其已婚，因?yàn)槊裾�系統(tǒng)及房產(chǎn)交易系統(tǒng)尚未互聯(lián)，雙方分別貸款是否算二套房？第三，夫妻雙方為了購(gòu)買(mǎi)二套房而離婚，再分別貸款購(gòu)房是否算購(gòu)買(mǎi)二套房？第四，夫妻雙方分別同時(shí)用公積金及商業(yè)貸款購(gòu)房是否算二套房？第五，在目前的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中，人均面積低于當(dāng)?shù)厮�平再置業(yè)的算第一套標(biāo)準(zhǔn)，那么很多外地人在北京置業(yè)的，戶(hù)口均不在房本中，那么如何認(rèn)定人均面積？第六，已經(jīng)用商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)一套房的，再利用公積金購(gòu)房是否算二套房？第七，家庭中已經(jīng)有超過(guò)18歲成年子女，再購(gòu)房是否算二套房？第八，異地置業(yè)，如何確定人均面積，或者如果在一地利用公積金貸款，在另外一地再商貸購(gòu)房是否算二套房？第九，曾經(jīng)貸款購(gòu)首套房，再次購(gòu)房貸款前已經(jīng)將前一套房出售，是否算二套房？

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，11月來(lái)，全國(guó)各地的樓市成交瘋狂，如果僅出臺(tái)統(tǒng)一的提升貸款成數(shù)的政策很難抑制投資，而且會(huì)一定程度上打壓市場(chǎng)上改善性購(gòu)房的積極性。即使政府出臺(tái)提高首付的政策，也應(yīng)該給出界定二套房的細(xì)則。