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　　近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在接受記者采訪時表示，鑒于目前經(jīng)濟(jì)回暖、房地產(chǎn)市場向好的形勢，去年出臺的一系列樓市優(yōu)惠政策有可能在年底到期終止。

　　政策到底是終止，還是延續(xù)？已經(jīng)成為近期房地產(chǎn)業(yè)輿論界最熱門的話題，一些擔(dān)心政策取消的購房人，被迫放棄觀望，入市購房；同時，近期資本市場對此亦有明顯反應(yīng)，地產(chǎn)股經(jīng)歷10月中旬的大漲后，近期迎來一波調(diào)整。決策部門對此亦非常重視，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以及各地房產(chǎn)部門頻頻召開相關(guān)調(diào)研會議，聽取各界意見。

　　王玨林副主任的看法，在一定程度上代表了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的意見，但由于最終決定并未形成，到底終止哪些政策，又會延續(xù)哪些政策，現(xiàn)在尚無明確說法。那么，又該如何看待這一問題？筆者簡要談三點(diǎn)。

　　首先，房地產(chǎn)政策變動將看宏觀經(jīng)濟(jì)政策“眼色”。中央經(jīng)濟(jì)工作會議快要召開了，但明年經(jīng)濟(jì)政策思路大致已定，“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、防通脹”，可能還是最為核心的三個調(diào)控目標(biāo)。與此相適應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)作用，還將繼續(xù)發(fā)揮，今年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長17.7%，比去年同期回落8.8個百分點(diǎn)，與全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)33%左右的增幅相比，房地產(chǎn)投資增幅依然偏低，國家依然會鼓勵其進(jìn)一步增長，這方面政策明年絕不會改變。本輪增幅高點(diǎn)可能會達(dá)到30%左右。

　　而投資若想持續(xù)增長，商品房銷售不能“掉鏈子”，所以還會支持住宅需求中的合理的自住需求，也即針對首次置業(yè)中的普通住宅交易；去年出臺的部分貸款和稅收優(yōu)惠，極有可能會延續(xù)下去。然而，由于中央開始擔(dān)心通貨膨脹的到來，不希望包括房價在內(nèi)的資產(chǎn)價格過快上漲，于是抑制住宅市場中的投資投機(jī)需求將成為調(diào)控方針。

　　其次，去年出臺的政策存在中央和地方的不同。在國家層面，明確注明截止日期為2009年12月31日的，其實只有“131號文”中規(guī)定的兩個政策：一是對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。二是對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；另外，對于個人購買非普通住房也有優(yōu)惠。

　　這就意味著，只要政府不再出臺新的文件，上述兩條優(yōu)惠政策將自動終止；而其它優(yōu)惠政策由于沒有規(guī)定時限，是否能延續(xù)就存在很大的模糊空間。去年以來，地方政府也出臺了很多優(yōu)惠政策，其中是落實中央相關(guān)政策，其它是新加的。比如上海就曾推出過“14條”、“滬八條“等，新增加的優(yōu)惠如：”個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負(fù)擔(dān)個人所得稅。”而上海當(dāng)初規(guī)定截止日期為今年年底的政策有多條，如果不另發(fā)新文，則意味著將終止。

　　再次，中央和地方在調(diào)控政策上面存在一定差異。中央注重的全國房地產(chǎn)市場發(fā)展整體，而地方只關(guān)注自己的區(qū)域市場。國家層面，在調(diào)控過程中，既要發(fā)揮房地產(chǎn)的支柱作用，又會考慮與民生的關(guān)系，比如加強(qiáng)住房保障建設(shè)，努力穩(wěn)定房價。而地方政府追求的首要目標(biāo)，是推動樓市快速發(fā)展，以求獲取較多的土地出讓金和房地產(chǎn)稅收，其次才是民生與房價問題。

　　因此，基本上可以預(yù)測，為了抑制房價過快上漲，減少樓市中的投資投機(jī)需求，“131號文”中明顯規(guī)定期限的那兩條政策，會在年底終結(jié)。而其它政策，能否執(zhí)行，主動權(quán)限掌握在地方政府和商業(yè)銀行手中。比如房貸政策，即使銀監(jiān)會一再提醒風(fēng)險控制，要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，但商業(yè)銀行為了自己的利益，還是會放松限制；所以，國家是否會取消七折房貸利率優(yōu)惠，并不重要。（楊紅旭）