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- 中國青年報：商品房預售制度站在存廢的十字路口
如一石擊水，南寧將試點取消商品房預售制度的消息，引發(fā)了輿論的普遍關注。人們據(jù)此認為，商品房預售制度將就此走向終結。但時隔一周后，1月30日、31日相繼有媒體報道說，住房和城鄉(xiāng)建設部否認要取消商品房預售制度。
今天，記者從住房和城鄉(xiāng)建設部一位相關負責人處了解到，目前在南寧試點取消商品房預售制度，就是要看看取消這項被公眾批評的制度，會給房地產(chǎn)開發(fā)建設帶來什么樣的影響。
雖然現(xiàn)在判定這項制度將被取消為時尚早，但無論如何商品房預售制度已經(jīng)站在了存廢的十字路口。
商品房預售制度有哪些問題
與北京、上海、廣州、深圳這些一線城市相比，南寧在房地產(chǎn)方面并沒有多少吸引眼球的新聞。但在1月23日之后，這里卻一下成為關注的焦點。
在1月23日召開的廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，廣西住房和城鄉(xiāng)建設廳黨組書記宋繼東在工作報告中提出，將在今年選擇南寧作為取消商品房預售制度的試點。
關于這個試點，廣西住房和城鄉(xiāng)建設廳并沒有進一步解釋。但這條消息卻迅速成為熱點，有些媒體據(jù)此作出了商品房預售制度將在全國取消的判斷。
廣西住房和城鄉(xiāng)建設廳辦公室的一位工作人員告訴記者，他們接到了住房和城鄉(xiāng)建設部的通知，要求進行試點工作，現(xiàn)正與南寧市進行相關工作的對接。
“目前還沒有確定別的地方進行這樣的試點。”住房和城鄉(xiāng)建設部的一位相關負責人告訴記者，商品房預售制度運行十幾年來確實存在一些問題，以致公眾認為開發(fā)商是鉆制度的空子，空手套白狼。
這位負責人表示，商品房預售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項制度，運行到目前這個階段，想在一個地方做一些檢驗，試點取消預售制度，看看對房地產(chǎn)市場會帶來什么影響。如果取消了這項制度，房地產(chǎn)開發(fā)建設就難以進行，那么說明這項制度還沒有到取消的合適時機；如果取消對房地產(chǎn)開發(fā)建設沒什么影響，那就應該考慮這項制度是否有必要繼續(xù)存在。
在這位負責人看來，商品房預售制度與當前公眾反應強烈的高房價并沒有直接關系，但開發(fā)商還沒有建好房子就開始賣，確實讓公眾覺得不舒服。
商品房預售制度始于1994年，當年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》第44條、45條出現(xiàn)了“商品房預售”的字眼。
1994年，《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施，新的住房制度正在醞釀形成，發(fā)展商品房市場是基本的思路。
“這個時期國家對商品房市場還沒有經(jīng)驗，開發(fā)商一哄而上，但資金不足，實行預售制度就是為了解決房地產(chǎn)開發(fā)建設的資金難題�！敝袊嗣翊髮W商法研究所所長劉俊海說。
由于這項制度允許開發(fā)商在房屋未建設完工之前就進行銷售，使得開發(fā)商的資金能夠迅速回籠。這項制度很快就成為全國各地商品房銷售的主要方式。
但這項制度導致的問題也逐漸顯現(xiàn)。
從商品交易方式上看，房屋未建成就銷售，購房人對房屋本身的質量、特點缺少足夠了解，即使交房時有問題多數(shù)也只能被迫接受；從預售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，樓盤就可能爛尾，但貸款買房的購房人卻要繼續(xù)還銀行的月供，開發(fā)商的風險轉移給了購房人。
由于資金已經(jīng)通過預售回籠，開發(fā)商沒有了銷售、資金的壓力，捂盤囤房成為可能。
有人曾總結了商品房預售的若干宗罪，認為這項制度對消費者不公平，也造成了房地產(chǎn)市場的泡沫。
“在我們接手的商品房糾紛案件中，幾乎所有糾紛都是因為商品房預售制�！北本┦芯┤A律師事務所律師徐斌告訴記者。
在徐斌看來，商品房預售制度導致購房人看不到房子就交錢，一旦房子出現(xiàn)問題，往往又沒有足夠的懲罰開發(fā)商的措施。
“上海倒樓事件就是一個典型的例子，消費者已經(jīng)買了房子，但這個房子沒有建成就倒了，購房人該怎么辦？”徐斌說，在我國目前的法律框架內(nèi)，對開發(fā)商的懲罰措施不夠，往往會因為預售制度出現(xiàn)一些奇怪的案件。原本30萬元的房子建成后很可能價格已漲到了80萬元，這個時候有些開發(fā)商就會違約不賣給原來的購房人，打官司最多只能獲得兩倍的賠償，開發(fā)商依然獲利。
完善監(jiān)管能否堵住預售制度漏洞
商品房預售制度給購房人帶來巨大的單邊法律風險和財務風險，同時，這項制度也對銀行的信貸造成了不小的沖擊。
2005年，人民銀行發(fā)布報告，稱“很多市場風險和交易問題都源于商品房的預售制度”，建議取消商品房預售制度。
面對央行的建議，原建設部新聞發(fā)言人作出了不能取消的回應。
在房價不斷上漲的過程中，商品房預售制度的欠缺日益引人關注。在每年的兩會上，都會有取消這項制度的提案或建議。
“如果取消預售制，房價會暴漲�！北本⿴煼洞髮W房地產(chǎn)研究中心主任董藩告訴記者，如果南寧市取消這項制度，南寧人買房會受影響。因為沒有了這項制度，開發(fā)商會因為資金的問題退出南寧的房地產(chǎn)市場，沒有了供應，價格會大漲。
在董藩看來，預售制度存在的基礎是供應短缺，老百姓擔心買不到房子才愿意提前交錢。預售放大了投資的規(guī)模，極大促進了住房的供應。由于資金很快回籠，開發(fā)商可以用1億元資金去做五六億元的項目，如果取消這項制度，1億元資金只能做1億元的事，那么開發(fā)商就沒有那么多的錢去建那么多的房子，這對住房的供應是很大的打擊。
“只有房地產(chǎn)市場真正穩(wěn)定下來，才能實現(xiàn)現(xiàn)房銷售。”董藩說，目前住房的供應依然短缺，如果取消預售制度，房價可能上漲幅度更大。
在董藩看來，預售制度本身并不是罪惡，關鍵在于政府部門要承擔起責任，制定監(jiān)管，完善懲罰措施。
持有類似觀點的還有我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總胡景暉。他認為，當前國家還處在需要擴大房地產(chǎn)供應的階段，而擴大開工、擴大供應又是我國現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展的需要，當前還不宜完全取消預售制度。
胡景暉告訴記者，歐美國家房地產(chǎn)市場已經(jīng)比較穩(wěn)定，每年新增需求很少，所以不需要實行預售制度來促進開發(fā)建設，只用現(xiàn)房銷售的方式就能解決住房問題。
“預售制度現(xiàn)有的問題能不能在這個制度內(nèi)部解決？”胡景暉說，預售制度造成的法律風險等問題可以通過加強相關配套制度的建設來解決，取消預售制度恐怕也很難完全消除現(xiàn)有的問題。
預售制度并非我國獨有，在西方國家中，也存在一部分預售商品房。但與我國商品房預售制度不同的是，在國外，預售制度都伴隨著嚴格的監(jiān)管措施。
“在國外，預售制實行第三方監(jiān)管�！焙皶熣f，預售取得的資金并不是一次性地交給開發(fā)商，而是由律師行、銀行等機構代為監(jiān)管，根據(jù)開發(fā)商建設的不同階段按比例付給開發(fā)商。
但是在我國，預售制度規(guī)定將資金一次性全部交給開發(fā)商。
徐斌認為，由于目前與預售制度配套的法律法規(guī)缺失，堅持預售制度弊大于利。
“地方政府為什么這么熱衷于房地產(chǎn)開發(fā)建設？因為賣地就能賺錢，不斷拆遷不斷賣地，土地財政帶來了巨大的收益�！毙毂笳f，在這樣的利益驅動下，政府并沒有太多興趣去完善對房地產(chǎn)的監(jiān)管體系，這也是與預售制度相關的配套法律法規(guī)缺失的重要原因。
徐斌認為，在這樣的情況下，還是應該先取消預售制度，等到相關配套法律法規(guī)完善了之后再考慮實行預售制度。 (李松濤）
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