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　　在今年兩會(huì)期間，關(guān)于“土地價(jià)格降，房?jī)r(jià)就會(huì)跟著降”的觀點(diǎn)在各代表委員當(dāng)中達(dá)成了某種共識(shí)。然而也就是在這種共識(shí)下，今年仍是“地王”頻現(xiàn)。對(duì)于為何在調(diào)低地價(jià)的呼聲中為何仍會(huì)出現(xiàn)天價(jià)土地，地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)認(rèn)為，“一定是供求關(guān)系惡化的結(jié)果，如果土地像商場(chǎng)中的電視機(jī)一樣有充分的攻擊并可以隨時(shí)購(gòu)置，會(huì)有天價(jià)地嗎？如果不是為了謀求最大收益而采用拍賣的舉牌方式，而是將拍賣換成更有效的招標(biāo)方式，會(huì)有這種天價(jià)嗎？也許仍有天價(jià)地(因?yàn)樘靸r(jià)地的衡量標(biāo)準(zhǔn)變了)，但會(huì)有這樣的高價(jià)和這樣的社會(huì)轟動(dòng)效應(yīng)嗎？會(huì)對(duì)現(xiàn)有的樓盤與二手房產(chǎn)生這樣大的沖擊與拉動(dòng)嗎？為什么政府只控制面包的價(jià)格，而不調(diào)控面粉的價(jià)格呢？”

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的調(diào)查顯示，7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.0%，環(huán)比上漲0.9%。環(huán)比增幅創(chuàng)自2007年11月以來20月新高。

　　任志強(qiáng)在其個(gè)人博客中指出，解決土地供給的制度性問題是防止天價(jià)地出現(xiàn)的根本，而不應(yīng)將板子打在開發(fā)商屁股上。“也許正是政府在有意的為謀求第二財(cái)政而在吹泡沫�！�

　　據(jù)介紹，國(guó)土部公布了620個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)情況，試圖用土地出讓時(shí)的價(jià)格占房?jī)r(jià)中的比例來說明不是土地在推動(dòng)房?jī)r(jià)，而是房?jī)r(jià)在推動(dòng)地價(jià)。而任志強(qiáng)則認(rèn)為，其實(shí)土地所占房?jī)r(jià)中的比例與房?jī)r(jià)是否增長(zhǎng)根本無(wú)關(guān)，而只能證明房?jī)r(jià)中政府借土地出讓而獲得的收益的比重和份額。對(duì)此，他指出三方面問題：

　　首先，國(guó)土部公布了土地出讓金在房?jī)r(jià)中所占的比重，但為什么不公布土地出讓價(jià)格在房?jī)r(jià)中所占比重的增減變化。“如果幾年前土地出讓金所占房?jī)r(jià)的比重是5%或10%，今天是23%，明天是40%，那么不就可以清楚的看出是土地在推動(dòng)房?jī)r(jià)嗎？如果土地所占比重是從40%下降為23%，還有人會(huì)說是地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)嗎？”

　　其次，不管土地價(jià)格所占比重有多少，還要看房?jī)r(jià)中的哪一部分的費(fèi)用在增長(zhǎng)、哪一部分的增長(zhǎng)最高，這部分的增長(zhǎng)就是推動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的主要原因，而與所占比重毫無(wú)關(guān)系�！叭绻�增長(zhǎng)的主要是房?jī)r(jià)組成中的土地價(jià)格，而非建安、建材或稅費(fèi)，那么房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的原因與比重?zé)o關(guān)，而只與土地那部分成份在快速上漲有關(guān)(人工、建材等也會(huì)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)的漲幅小于土地)。

　　另外，土地價(jià)格的上漲導(dǎo)致重置成本的上漲，必然產(chǎn)生房屋價(jià)格的“加速度”作用。“假定同樣的土地，原價(jià)2000萬(wàn)元，現(xiàn)價(jià)5000萬(wàn)元。表面看用原價(jià)2000萬(wàn)元購(gòu)買了土地的開發(fā)商借土地的漲價(jià)可以多獲利3000萬(wàn)元，但除非這個(gè)開發(fā)商借此而收手不干了，那么這個(gè)開發(fā)商就可以與稅務(wù)局共同分配這3000萬(wàn)元的稅外利潤(rùn)了。如果這個(gè)開發(fā)商要繼續(xù)投資開發(fā)，那么這3000萬(wàn)元就會(huì)在重置成本中重新回到政府的口袋里。如果稅務(wù)局從中分走了一部分，那么開發(fā)商的收益則在賬面盈利之后獲取土地的能力減弱了。被社會(huì)認(rèn)為是發(fā)了暴利財(cái)?shù)拈_發(fā)商，原來?yè)碛惺�畝地的資本而現(xiàn)在反而只能買八畝地了。這個(gè)被稱為是暴利的地主土地反而更少了，土地的出讓價(jià)格暴漲中財(cái)產(chǎn)縮水了，再買同樣的土地時(shí)低價(jià)也許又漲了7000萬(wàn)元。

　　如果開發(fā)商的資產(chǎn)要想不縮水，那么就必須在同樣的土地漲價(jià)了3000元之后迅速的讓樓盤漲價(jià)，不但要超越3000萬(wàn)元賺出一個(gè)土地增值稅和利潤(rùn)所得稅的錢，還要有額外的利潤(rùn)，否則無(wú)法讓同樣的十畝地盈利后變成十畝地以上的土地。而這種土地漲價(jià)造成的重置成本的漲價(jià)“加速度”，就不是可以用土地所占的房?jī)r(jià)比重來衡量的。但市場(chǎng)并不接受這種“加速度”，絕不是可以用土地所占的房?jī)r(jià)比重來衡量的。

　　任志強(qiáng)表示，土地部門可能只管土地的初始出讓價(jià)格，不管因此而產(chǎn)生的其它成本和稅費(fèi)，而這些都應(yīng)該是土地成本中的一部分。“土地部門根本未考慮重置成本的實(shí)際漲價(jià)中要扣除各種稅費(fèi)而產(chǎn)生的樓價(jià)‘加速度’影響。但無(wú)論如何都不能因土地占房?jī)r(jià)的比重來推卸土地漲價(jià)時(shí)房?jī)r(jià)漲價(jià)的‘罪源’。土地出讓金是國(guó)家收取的所有權(quán)租金，這部分組合在取得之初就必須交納3—4%的契約稅，而進(jìn)入房?jī)r(jià)之后又再次收取了房?jī)r(jià)中的契約稅。這種費(fèi)上費(fèi)、費(fèi)上稅的重復(fù)性征收都是因土地而產(chǎn)生的成本中的一部分。重要的不是土地占房?jī)r(jià)中的比例，而是其合理性與增長(zhǎng)動(dòng)力對(duì)房?jī)r(jià)的影響�！�(記者 李晶)