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一連串的數(shù)據(jù),體現(xiàn)了房產(chǎn)新政的調(diào)控決心,考驗的是樓市各方的耐心。
連續(xù)7周,申城商品住宅市場成交面積低于10萬平方米,成交量幾乎“降無可降”;部分二手房的掛牌價格,下跌了10%,而假如賣方不再作5%左右的讓步,就無法成交;絕大多數(shù)開發(fā)商的資金鏈正經(jīng)受考驗,但降價的不多。
前一周樓市統(tǒng)計顯示,外環(huán)以外的樓盤占據(jù)了總成交量的近9成,并且包攬了成交面積榜的前十,這一定程度上降低了成交均價。上周,均價低于2萬元/平方米的低端樓盤占總成交量的2/3,而均價5萬多元/平方米的高端樓盤僅成交了1004平方米。
幾乎所有人都在等待,但絕大多數(shù)人卻不知道,等來的會是什么——過去一個月,申城樓市的主題詞,就是“等待”。
“在等待房產(chǎn)稅出臺的過程中,申城樓市的拐點若隱若現(xiàn)!毕嚓P(guān)專家表示,如果房產(chǎn)稅細(xì)則相對嚴(yán)厲,則房價可能由3個月前的“漲!,變?yōu)?個多月前的“停漲”,再變?yōu)槎虅t6個月多則18個月的“下跌”。
一些樓盤刮“打折風(fēng)”
端午節(jié)3天假期,樓市交易非常低迷。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,6月14日至16日,上海商品住宅(剔除配套動遷)交易量分別為9610平方米、3346平方米、3959平方米,套數(shù)分別為90套、34套、35套,而端午節(jié)之前的一周,日均商品住宅成交量為105套,再前一周為114套。
這一局面并不僅僅反映在一手市場中,據(jù)上海中原地產(chǎn)東區(qū)某分行經(jīng)理反映,目前成交量相較于3、4月下跌了80%左右,帶看量下跌了約50%;西區(qū)某分行也反映成交量下降了60%左右,而同時掛牌量相對于二套房標(biāo)準(zhǔn)出臺前上升了20%左右,掛牌價下降10%左右,但交易并不積極。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理龔敏表示,盡管目前樓市中“打折風(fēng)”漸起,加快資金回籠的運作理念在不斷發(fā)酵,市場買賣雙方的動作卻并不積極。這一方面反映在推盤節(jié)奏依然遲緩,另一個就是折扣較小,無法形成真正吸引力。
目前,二手房價隨掛牌量增加不斷松動,新房市場也陸續(xù)有樓盤加入促銷行列,促銷力度開始放大。直接打折方式以綠地為代表,中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,綠洲康城親水灣93折優(yōu)惠;綠地薔薇九里甚至打出最低82折,最高優(yōu)惠39萬元;綠地布魯斯小鎮(zhèn)全面優(yōu)惠,最高91折。分析認(rèn)為,這樣的打折,多屬于前期價格猛漲后的價格理性回歸。
而一些別墅項目,開始以“贈送”為名打折,方式大部分為別墅項目,多為贈送地下室、花園面積。另外大部分公寓樓盤仍多為贈送家電及裝修款,其幅度在7-10萬元不等,其折后的幅度僅在5%左右。送面積較多的別墅項目有嘉寶紫提灣,附贈60平方米地下室,寶華櫟庭附贈100平方米地下室,東郊半島贈300平方米地下室。
“豪宅不跌”神話破滅
6月份的前16天,只有9個豪宅項目(成交均價5萬元/平方米以上樓盤)售出了20套房源,平均每天僅賣出1.25套,其中16日更是未見豪宅成交。中國房產(chǎn)信息集團的報告顯示,申城樓市“豪宅不跌”的神話破滅。
上半月,在申城樓市可售的45個豪宅項目中,有36個項目上半月未見成交,高達(dá)8成的豪宅零成交,迫使開發(fā)商通過裝修、建材、物業(yè)等方面提升產(chǎn)品附加值,個別樓盤甚至出現(xiàn)降價。
今年1至5月,豪宅的成交套數(shù)分別為157、73、108、321、82套。仔細(xì)分析可以看出,豪宅在4月樓市達(dá)到最高點時,集中推盤成交,之后就出現(xiàn)了大幅度的下滑。5月下旬,也就只成交了23套房源。因此,5月16日至6月15日的這一個月里,上海僅成交了43套豪宅,只相當(dāng)于4月份的13%。
從零成交豪宅的樓盤數(shù)來看,4月份僅有8個樓盤未見成交,而5月份增加到了25個,6月上半月則有36個豪宅未見成交。滯銷的豪宅數(shù)目眼下直線上升,可見本輪調(diào)控對豪宅的影響力之大。
實際上,二手豪宅已經(jīng)出現(xiàn)了大幅下跌,翠湖天地雅苑4月成交的房源均價高達(dá)8.48萬元/平方米,5月只有6.19萬元/平方米,跌幅高達(dá)26.9%;御翠豪庭從4月的5.15萬元/平方米跌到5月的4.52萬元/平方米,跌幅高達(dá)12%,目前掛盤最低的房源只有4.29萬元/平方米;世茂濱江花園、靜安楓景等知名豪宅5月份的跌幅也都超過10%,6月份掛牌的一些低區(qū)房源價格比這個平均水平也還是要低出10%以上。雖然,考慮到樓層、位置、景觀等因素,各豪宅的實際房價跌幅沒有統(tǒng)計的數(shù)據(jù)那么大。但從二手市場上各大知名豪宅的成交情況來看,豪宅在樓市調(diào)控的2個月里已下跌不少。
中房信分析師薛建雄透露,仁恒河濱城在5月中旬時成交的房源均價達(dá)到5.98萬元/平方米,而6月成交的2套房源均價只有5.15萬元/平方米;香梅花園5月成交的2套房源均價5.76萬元/平方米,而6月成交的8套房源均價只有4.99萬元/平方米。這導(dǎo)致了一批新上市樓盤的預(yù)期售價也大幅下調(diào),預(yù)期報價高達(dá)5-6萬/平方米的百匯園5月推盤以來成交的28套房源,實際均價只有4.83萬元/平方米。
本輪調(diào)控反應(yīng)最迅速
房價的漲跌,不僅牽動著買房人的心。4月份以來,滬上一些房屋中介企業(yè),已處于虧損狀態(tài),部分大型企業(yè)完全依靠樓市火爆時積攢的“老底”在支撐著。
擔(dān)憂“關(guān)門潮”的到來,使中介企業(yè)員工的心態(tài)也發(fā)生了變化。昨天一天,3家中介分別致電一名客戶,推薦打浦橋區(qū)域的一套房源。不過,同一套房屋,3家中介分別報出了490萬、498萬和510萬元。這使得接到電話的客戶不知所措!斑@樣下去誰還敢委托中介買房子?”這名客戶投訴說:“房東出一個價,中介把價格抬高,動輒就是20萬元……”
有效供應(yīng)不足,也考驗著房價。佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示:上周上海商品住宅新增供應(yīng)面積為12.9萬平方米,環(huán)比上周上漲了24%,但仍然只相當(dāng)于年均水平的一半。
上周新增供應(yīng)的樓盤全部都是外環(huán)以外的項目,報價大多低于1.5萬元,而最近數(shù)周,在供應(yīng)面積稀少的情況下,別墅項目、內(nèi)環(huán)內(nèi)高端公寓,以及過于偏僻的郊環(huán)外樓盤都在供應(yīng)量中占據(jù)了不小的比例,有效供應(yīng)可以說相當(dāng)有限。
這一波的“量價齊跌”,究竟會發(fā)展到什么樣的地步呢?根據(jù)方方地產(chǎn)出示的一份報告顯示,與2005年、2008年兩次調(diào)控相比,本輪調(diào)控的市場反應(yīng),最為迅速。
2005年調(diào)控后首月住宅成交量為104萬平方米,環(huán)比降44%,調(diào)控后3個月內(nèi)出現(xiàn)有效降價,4個月后成交量達(dá)到最低點,為50萬平方米。
2008年調(diào)控后首月住宅成交量為100萬平方米,環(huán)比降5%,調(diào)控后4個月內(nèi)出現(xiàn)有效降價,7個月后成交量達(dá)到最低點,為44萬平方米。
而本輪調(diào)控后,首月住宅成交量為31萬平方米,環(huán)比大降62%,調(diào)控后1個月內(nèi)就出現(xiàn)有效降價。在成交量方面,今年市場反映非常迅速,第一時間就有大批客戶離場。房價方面,僅僅一個月內(nèi),就出現(xiàn)了通過兩成左右降幅、快速消化產(chǎn)品的案例。
對申城樓市未來數(shù)月的變化,各方人士有不同觀點。但綜合來看,如果房產(chǎn)稅細(xì)則出臺的話,比較樂觀的看法是“房價跌幅在20%以內(nèi),而現(xiàn)在已經(jīng)跌到位了”,而也有一部分專家認(rèn)為,房產(chǎn)稅出臺將導(dǎo)致房價出現(xiàn)新一波的跌幅,近階段漲幅較大的房源,可能出現(xiàn)超過30%的跌幅。本報記者 晏秋秋
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