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　　編者按：

　　2009年的樓市“小陽春”猶在眼前，去年初，在金融危機的重創(chuàng)下，世界經(jīng)濟深陷衰退，中國經(jīng)濟跌入低迷谷低，但令人意想不到的是，中國樓市卻上演了乾坤大反轉(zhuǎn)，成交量持續(xù)攀高，由回暖到炙熱；而今三月，在經(jīng)歷了短暫的政策觀望期后，地王頻出，地價房價輪番推高暴漲，價量齊升，人們恐慌入市，業(yè)內(nèi)連稱“瘋了”，這個“小陽春”再現(xiàn)時已經(jīng)有點令人恐怖了。為此，本報編發(fā)了這組報道，希望從各個側(cè)面描繪2010年樓市“小陽春”的真實圖景，提出警醒思考：房地產(chǎn)是否真的將危及中國經(jīng)濟的健康發(fā)展，調(diào)控政策是否要再出狠手？

　　-本報記者 周雪松

　　地王頻出，一手房市一夜“入夏”，二手房價格創(chuàng)下新高，京滬樓市上演最后的瘋狂？還是真正又一次迎來了“小陽春”？

　　在樓市版圖中，京滬樓市有著舉足輕重的地位，其走勢勢必對其他城市樓市產(chǎn)生一定的影響，因而事關(guān)全局。未來樓市最大的不確定性，是與調(diào)控有關(guān)的政策性因素。

　　土地市場太過瘋狂

　　3月29日， 北京暫停了原定在4月10日前交易的全部居住用地，包括原定3月底上市的400公頃土地在內(nèi)。國土部門有關(guān)負責(zé)人表示，此舉是按照國土部的要求，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃編制公布前，不得出讓住房用地。據(jù)悉，北京會在4月10日向社會公開供地計劃后，將恢復(fù)土地市場交易。

　　來自北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度北京土地交易額，遠超2009年一季度的113%，達到2009年全年土地出讓金的52%。

　　考慮到去年全年北京土地出讓金實際只有494.17億元，今年一季度土地交易額已經(jīng)接近這一數(shù)據(jù)。不僅總交易額猛增，而且溢價率也已達到120.8%，環(huán)比去年的2%，上漲了60倍，即使相比2008年也上漲了2倍。樓面均價則上漲到了7314.6元／平方米，相比去年上漲了339%。

　　今年1月，上海市中心接連拍出3塊天價地王，最高的樓面地價超過5.28萬元／平方米；進入3月以來，北京地王更是接連粉墨登場，一天之內(nèi)就產(chǎn)生了3個地王。在北京，繼3月15日一天賣出6塊地、土地出讓金高達143.5億元之后，17日土地出讓雖然有兩塊流標，但還是再次獲地了大豐收，當(dāng)天共獲得土地出讓金76.25億元，兩天收入即接近220億元，實為罕見。

　　一線樓市近期回暖

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測九城市調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：上周(3月19日-3月25日)一線城市中的廣州住宅成交量環(huán)比增幅超八成，呈強勁回暖態(tài)勢。同期從國土資源部傳出消息，國土部在融資方面將參與對包括實力型標桿房企的所有開發(fā)商進行審核，且審核力度不斷加大。業(yè)內(nèi)分析，此消息同國家近期對各地土地市場進一步加強調(diào)控的大環(huán)境遙相呼應(yīng)，這將給市場后期走勢變化帶來不確定因素。

　　中原監(jiān)測的9個重點城市新建住宅成交數(shù)據(jù)顯示，上周各地住宅成交量回暖勢頭不減。繼之前二線城市初顯“小陽春”之后，上周該趨勢也逐步擴大到一線城市，而且環(huán)比反彈態(tài)勢強勁。不過，反彈程度有強有弱。除廣州成交量環(huán)比增幅超八成外，北京成交量環(huán)比增幅也超過了四成以上，總成交量達到30 萬平方米以上，并且超過了1 月的平均水平；深圳和上�；厣�幅度則相對較小。另外二線城市繼續(xù)延續(xù)之前的回暖勢頭，天津、成都、杭州、重慶、武漢等城市成交量均有不同程度的回升。

　　另據(jù)中房信數(shù)據(jù)顯示，上周，上海新上市商品住宅達到37萬平方米，為去年11月以來新高，同期全市商品住宅僅成交20.8萬平方米，未超過去年10月下旬紀錄。不過最近的3月29日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)一手房簽約套數(shù)突然達到1510套，創(chuàng)下2007年8月25日1867套以來的31個月新高；28日成交量也高達1325套，接近去年10月28日的1438套水平，上海樓市似乎一夜之間由冬入夏。

　　二手房價再創(chuàng)新高

　　一季度，北京二手房成交量同比上漲。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與去年一季度北京二手房總成交量38001套、二手住宅36704套相比，今年在宏觀調(diào)控政策頻出的情況下，截至3月28日成交量達到了44058套，其中住宅40969套，同比漲幅分別為16%和12%。

　　北京中原三級市場部預(yù)計，一季度成交量有望分別達到47500套、44000套，同比漲幅將分別達到25%、20%。交易均價方面，2009年一季度北京二手房均價不足9300元／平方米，2010年二手房交易均價穩(wěn)定在14000元／平方米左右，上漲幅度達到了50%。

　　一季度北京二手房市場網(wǎng)簽總成交量為14005套，其中住宅僅為12726套，分別下跌了66.4%、67.6%。2月份更是僅成交9118套，創(chuàng)2009年2月來最低點。3月樓市迅速回暖，截至28日，成交量達到了20935套，繼2009年12月后再次突破2萬套。當(dāng)前北京二手房均價14650元／平方米左右，環(huán)比漲幅達8.8%。

　　熱錢炒樓豪宅升溫

　　據(jù)中房信透露，最近位于上海浦東花木板塊的四季雅苑新推盤，成交兩棟均價14.5萬元／平方米的天價別墅，而買家就是住在浦東附近的高端人群。中房信分析師薛建雄指出。資金囤積在手上的買家，需要尋找保值升值的出路，這也是近期溫州投資者仍在長三角團購房源的主要原因。

　　在地王及頂級豪宅的帶動下，今年一季度上海豪宅的成交量也在大幅放大。中房信數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，今年均價5萬元／平方米以上的豪宅已成交315套，4萬—5萬元／平方米的高檔房也成交了349套，這兩項數(shù)據(jù)分別是去年同期的15.8倍和4.5倍。其中，一些熱銷的豪宅價也在朝湯臣一品的16.7萬元／平方米靠攏。

　　去年已經(jīng)完成價格三級跳的徐匯濱江豪宅尚海灣，3月份該案成交的房源均價已達7.5萬元／平方米；該案去年8月以前的售價還不到4萬元／平方米。去年8月以5萬元／平方米開盤的綠城黃浦灣，趕在新年的1月底再次推盤，當(dāng)月成交10套房源的均價達到8.59萬元／平方米，至今年3月25日已成交25套。同月開盤的仁恒河濱城也從原先的4萬元／平方米上調(diào)到了5萬元／平方米，而這個去年初售價還只有3萬元／平方米的樓盤，在今年3月至25日成交的26套房源均價已經(jīng)達到5.36萬元，預(yù)期將要推出的新一批房源報價更是高達6.8萬元／平方米。

　　中房信分析師薛建雄認為，隨著新一輪供應(yīng)高潮和成交高潮的到來，上海樓市小陽春已經(jīng)到來，眾多樓盤在熱銷的帶動下，價格會向區(qū)域標桿樓盤的價格靠攏，大面積的樓盤補漲局面也將在二季度全面體現(xiàn)。

　　不過，薛建雄同時指出，房價會不會進入新一輪的全面上漲，還是要看未來幾個月的供需關(guān)系。如果未來幾個月仍出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，房價不太可能出現(xiàn)全面上漲，但要是出現(xiàn)較大幅度的供不應(yīng)求，房價上漲在所難免。另外，在政府擔(dān)心資產(chǎn)沫泡化的情況下，樓市回暖過快導(dǎo)致價格上漲，必然招致政策的更嚴厲調(diào)控。