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最近,記者常聽到市民惋惜和迷惑。惋惜的是:要是在2009年年初買房就好了;迷惑的是,2010年的樓市將上演怎樣的劇情?省社科院昨天發(fā)布的《浙江藍(lán)皮書(2010)》(經(jīng)濟(jì)卷)預(yù)測(cè),2010年房?jī)r(jià)小幅走低的可能性較大。
浙江商品房銷售額增速全國第一
當(dāng)2009年1、2月份,樓市還沉靜在半寐半醒狀態(tài),嗅覺靈敏的溫州人已經(jīng)出手了,2009年,1~2月溫州商品房銷售面積22.84萬平方米,同比遞增32.9%,每平方米售價(jià)超過1.1萬元,到了8月每平方米商品房銷售均價(jià)達(dá)19860元,超過北京、上海、深圳,位列全國各城市第一。隨著樓市被攪動(dòng),加上各類利好政策的催化,樓市徹底“醒”了,一直活躍到2009年底。
1~11月,浙江銷售商品房4703.98萬平方米,銷售額3652.31億元;浙江商品房銷售額增速136.2%,位列全國第一,其次為上海135.6%,此后依次為貴州省130.2%、北京市128.4%、江蘇省124.8%。
“浙江在商品房?jī)r(jià)上,是全國省區(qū)的高臺(tái),相對(duì)溫州,杭州則是這個(gè)高臺(tái)的凹地,將溫州等高臺(tái)高點(diǎn)的購買力引入。2009年1月~11月杭州商品房銷售額占浙江的37.1%!闭憬∩缈圃貉芯繂T王永太說,在調(diào)研中,不管是城市還是農(nóng)村,住房仍然是消費(fèi)的第一需求。
現(xiàn)在炒房風(fēng)險(xiǎn)很大
2008年底至2009年2月購入杭州房產(chǎn),如11月、12月售出,獲利甚豐,但如果現(xiàn)在進(jìn)去風(fēng)險(xiǎn)就大了。
省社科院經(jīng)濟(jì)研究員王永太給記者舉了個(gè)例子:2009年1、2月份買套80萬的房,當(dāng)時(shí)不少商業(yè)銀行都在推零首付,按揭20年,每個(gè)月大概只需付4800元左右。11月份賣掉,杭州市郊漲30%是沒問題的,按價(jià)格104萬賣掉,除掉交給銀行4.8萬,賺了接近20萬。
“低價(jià)商品房的購買者,首付20%、貸款期限在20年以上,多數(shù)可以獲得300%上下的利潤;零首付、貸款期限20年以上,獲利甚至可以超過1000%!蓖跤捞f,這讓很多人躍躍欲試。但是,現(xiàn)在這樣的機(jī)會(huì)已經(jīng)沒了,首先零首付時(shí)代已過去,首套房首付至少20%,第二套房要求首付40%,很容易就被套進(jìn)去了。
區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的衰盛通常以售房?jī)?chǔ)蓄比來衡量,即區(qū)域年度房產(chǎn)銷售總額和居民儲(chǔ)蓄存款額比率關(guān)系。
據(jù)《藍(lán)皮書》公布的數(shù)據(jù),2004年至2009年浙江售房?jī)?chǔ)蓄比始終運(yùn)行在12.88%至23.55%之間。2009年1~11月,浙江省售房?jī)?chǔ)蓄比為21.08%,而杭州售房?jī)?chǔ)蓄比已達(dá)到33.58%,說明杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)熱于浙江其他城市,已經(jīng)處在過熱狀態(tài),需要降降溫了。
房?jī)r(jià)小幅走低可能性較大
經(jīng)過調(diào)研分析,《藍(lán)皮書》預(yù)測(cè)2010年9月前,浙江商品房?jī)r(jià)格同比將為增長(zhǎng); 11月、12月,同比會(huì)有小幅下降。2009年商品房銷售甚好,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金充盈,大幅度降價(jià)售房不太可能。
房貸從嚴(yán)控制將導(dǎo)致商品房交易量大幅下降。2009年便利的獲得20%首付甚至零首付,2010年將十分困難。對(duì)于投機(jī)者而言,首付為40%,一旦房?jī)r(jià)下降,幾乎沒辦法規(guī)避損失,故炒房者將大為減少。
房?jī)r(jià)過高、預(yù)期房?jī)r(jià)下降,投資者、自住購買者也會(huì)大幅減少。
“2010年商品房交易量將進(jìn)入低谷期。”王永太說,2009年,土地出讓金首付為20%,杭州還推出土地出讓金首付10%,余款18個(gè)月內(nèi)交付的政策,讓房地產(chǎn)商壓力大大減小。2010年,土地出讓金首付要求達(dá)到50%,原本以20%甚至10%首付獲得土地出讓權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè),如負(fù)債率很高、融資不暢,其資金壓力將超出預(yù)料。
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