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　　最近上海樓市熱鬧非凡，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)全面走好，上海本地區(qū)域性利好信息也不斷涌現(xiàn)：南匯劃歸浦東新區(qū)構(gòu)筑“大浦東”格局，“大虹橋”開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，長(zhǎng)江隧橋通車(chē)，迪士尼在滬項(xiàng)目塵埃落定，世博會(huì)明年即將召開(kāi)……在此背景下，就連房貸優(yōu)惠政策將在年底剎車(chē)這個(gè)不利消息也產(chǎn)生了短期“利好”效應(yīng)。就這樣剛要進(jìn)入傳統(tǒng)淡季的上海樓市，在一系列利好消息的刺激下重新催熱。

　　10月樓市一路攀升

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月商品房成交量30131套，共計(jì)成交面積285.7萬(wàn)平方米，環(huán)比9月增幅17.8%；其中商品住宅(包含動(dòng)遷以及配套商品房項(xiàng)目)成交量22887套，共計(jì)成交面積238.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上揚(yáng)21%。10月商品房成交已經(jīng)達(dá)到日均千余套水平，最后三周成交集中放量，單日商品房成交頻頻創(chuàng)新高，在10月28日達(dá)到最高點(diǎn)1603套。

　　自迪士尼確定落戶(hù)上海消息的一出，帶動(dòng)周邊樓盤(pán)價(jià)格上揚(yáng)，大浦東繼續(xù)擴(kuò)大領(lǐng)頭羊的領(lǐng)先趨勢(shì)，成交量激增，商品住宅成交8727套，已逼近9千套，較9月翻了三番，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出位居第二的寶山區(qū)逾兩倍的成交量。

　　在成交量走勢(shì)一路上行的帶動(dòng)下，成交均價(jià)繼續(xù)維持走穩(wěn)，商品住宅10月成交均價(jià)1.68萬(wàn)元。但10月整體供應(yīng)環(huán)比回落，商品房供應(yīng)較9月有所下降，環(huán)比萎縮19%，推出面積共計(jì)175萬(wàn)平方米，商品住宅供應(yīng)相應(yīng)回落16%，全月供應(yīng)商品住宅125萬(wàn)平方米。

　　搜房網(wǎng)分析師張茜指出，房貸優(yōu)惠政策年底結(jié)束的傳聞對(duì)整個(gè)10月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的影響無(wú)疑是深遠(yuǎn)的。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)，09年8月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅供銷(xiāo)比為1.05比1，9月基本維持1比1的穩(wěn)定狀態(tài)，10月供銷(xiāo)比則為0.98比1，在市場(chǎng)需求量旺盛的影響下，供應(yīng)量稍顯不足，部分購(gòu)房者迫于預(yù)算等資金問(wèn)題，想趕“政策優(yōu)惠末班車(chē)”，急于出手買(mǎi)房，促使整月樓市成交一路攀升。

　　迪士尼效應(yīng)長(zhǎng)期看好

　　迪士尼項(xiàng)目歷經(jīng)十年艱苦談判，終獲國(guó)家有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)�！暗鲜磕岬貕K”川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊，以11.9億元的天價(jià)被廈門(mén)國(guó)企-----象嶼置業(yè)奪得，264%的溢價(jià)水平超過(guò)了之前上海地王趙巷10號(hào)地塊的水平。14024元/平方米的樓板價(jià)已經(jīng)超過(guò)川沙最貴樓盤(pán)的售價(jià)。

　　迪士尼項(xiàng)目落定和新地王的出現(xiàn)，必然導(dǎo)致樓市的短期過(guò)熱。據(jù)易居中國(guó)CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，川沙板塊目前在售的項(xiàng)目中，普遍價(jià)格位于12000元/平方米左右，最高的是鼎鑫名流苑達(dá)到14000元/平方米左右，較低的主力在售樓盤(pán)天和湖濱花園成交均價(jià)僅8600元/平方米左右。

　　剛剛拍出的川沙A08-03地塊的樓板價(jià)就達(dá)到14024元/平方米，比周邊最高檔的樓盤(pán)還要貴，比周邊普通樓盤(pán)的價(jià)格更是高出六成之多。

　　易居中國(guó)分析師薛建雄分析指出，該地塊總建筑面積84855平方米、容積率1.5，只能建成一個(gè)中型社區(qū)。從社區(qū)規(guī)模來(lái)看，很難通過(guò)一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)來(lái)改變區(qū)域的居住水平和生活配套。那么，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)提升產(chǎn)品層次和社區(qū)水平，以提高售價(jià)能力。從這點(diǎn)來(lái)看，該項(xiàng)目未來(lái)對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響有限，如果周邊房?jī)r(jià)只是因?yàn)榈赝醵�過(guò)快上漲，短期內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)泡沫。

　　另外，迪士尼的建設(shè)至少需要四年以上的時(shí)間，這也就意味著多數(shù)收益企業(yè)需要一段時(shí)間后才能體現(xiàn)。特別是迪士尼建設(shè)期間，周邊就是一片大工地，這對(duì)周邊的樓市反而不利。雖然長(zhǎng)期看好，但短期的陣痛是有一定代價(jià)的。

　　薛建雄認(rèn)為，迪士尼地區(qū)的房?jī)r(jià)需要一段較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，才能進(jìn)入?yún)^(qū)域發(fā)展應(yīng)有的理性房?jī)r(jià)。迪士尼建成之后，必然帶來(lái)周邊餐飲、酒店等商業(yè)的繁榮，商業(yè)服務(wù)帶來(lái)常住人口的增加就必然帶來(lái)周邊城市功能的發(fā)展與完善。但一個(gè)區(qū)域過(guò)快發(fā)展的過(guò)程中，必然會(huì)遇到各種問(wèn)題而導(dǎo)致周邊房?jī)r(jià)的起伏，對(duì)此市場(chǎng)應(yīng)該有足夠的認(rèn)識(shí)。

　　中心城區(qū)房?jī)r(jià)上漲

　　克而瑞(中國(guó))首席研究員陳嘯天指出，在相對(duì)寬松的政策環(huán)境下，對(duì)于樓市的判斷依據(jù)主要來(lái)自于經(jīng)濟(jì)是否穩(wěn)定、供應(yīng)市場(chǎng)到位和價(jià)格是否理性三方面因素的考量。

　　首先2010年經(jīng)濟(jì)環(huán)境將較09年將有進(jìn)一步改善，投資、消費(fèi)、出口的三駕馬車(chē)有望并駕齊驅(qū)，同時(shí),史無(wú)前例的信貸投放也帶來(lái)了通貨膨脹的強(qiáng)烈預(yù)期，這將加重2010年民眾對(duì)通貨膨脹的預(yù)期和擔(dān)憂(yōu)，投資者對(duì)房地產(chǎn)等保值性較好的資產(chǎn)需求將增加，可能帶來(lái)明年市場(chǎng)成交中投資性購(gòu)房比例上升,而市中心房產(chǎn)則為不錯(cuò)的選擇。

　　其次是隨著房產(chǎn)持續(xù)熱銷(xiāo)和房?jī)r(jià)的快速上漲，開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛加快了建設(shè)進(jìn)度，預(yù)計(jì)2010年市場(chǎng)供應(yīng)量將出現(xiàn)一定的增長(zhǎng)。供應(yīng)上升的趨勢(shì)在09年四季度已經(jīng)有所體現(xiàn)。

　　依照陳嘯天的判斷，明年一線(xiàn)城市的價(jià)格依然偏高，下調(diào)可能性不大，市場(chǎng)需求小幅下滑,供應(yīng)有所增長(zhǎng)，受此影響預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將以穩(wěn)中有升走勢(shì)為主，漲幅將明顯小于09年。具體到項(xiàng)目來(lái)看，城市外圍項(xiàng)目由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力可能出現(xiàn)下跌，而城區(qū)內(nèi)仍面臨供應(yīng)不足的問(wèn)題，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的概率較高。

　　就一線(xiàn)以外其他城市而言，商品住宅的價(jià)格并未出現(xiàn)明顯的大起大落，走勢(shì)較為平穩(wěn)。對(duì)于2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，只要政策環(huán)境不變，月度成交量走勢(shì)保持穩(wěn)定的話(huà)，市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)明顯的下調(diào)。

　　房源仍然相對(duì)緊張

　　根據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在一般情況下，市場(chǎng)存量低于過(guò)去三個(gè)月的銷(xiāo)售量，就會(huì)出現(xiàn)到處排隊(duì)的現(xiàn)象。

　　據(jù)易居中國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前寶山可售的一手商品住宅僅2785套，而10月份寶山就成交了2339套房源，過(guò)去三個(gè)月更是成交了6085套房源。這就使得寶山近期常出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)的情況，被媒體稱(chēng)為“無(wú)房可售”。楊浦目前可售的房源僅349套，過(guò)去三個(gè)月成交了788套房源。實(shí)際上，楊浦過(guò)去12個(gè)月里的月平均成交量在300套左右，其中多數(shù)月份的成交量在400套以上。但是，隨著楊浦市場(chǎng)上可售的房源越來(lái)越少，楊浦的成交量也在大幅下降。

　　到目前為止，全市可售的一手商品住宅也僅506萬(wàn)平方米，過(guò)去三個(gè)月的成交量為464萬(wàn)平方米。從這個(gè)數(shù)據(jù)上看，整個(gè)上海都處房源緊張的狀態(tài)，這也是樓市一受到利好消息帶動(dòng)，就會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)、價(jià)格上漲過(guò)快的原因之一。

　　實(shí)際上，盧灣和崇明兩個(gè)區(qū)縣的可售房源分別只有148和142套，是房源最為緊張的區(qū)縣，而黃浦、長(zhǎng)寧、虹口、楊浦等幾個(gè)區(qū)的可售房源也都不足500套，相對(duì)比較緊張。

　　薛建雄分析說(shuō)，至今年以來(lái)，除了9月份的供應(yīng)量達(dá)到149.78萬(wàn)平方米，與150.02萬(wàn)平方米的成交量比較接近外，其余月份的供需關(guān)系都比較緊張。今年以來(lái)的持續(xù)供不應(yīng)求，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)在4月份之后開(kāi)始出現(xiàn)上漲，8、9月的供需缺口相對(duì)較小，市場(chǎng)壓力有所緩解，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)也有所緩解。但是到了10月份，供應(yīng)量大幅下滑到129萬(wàn)平方米，而成交量還是保持在150萬(wàn)平方米的高位，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的重新上漲。

　　雖然11月已經(jīng)有超過(guò)60個(gè)的樓盤(pán)預(yù)期會(huì)上市或推出新房源，但是各種利好消息不斷加重了開(kāi)發(fā)商加價(jià)和惜售的心里，也提升了購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。因此，最終的供應(yīng)量很難達(dá)到8、9月的高峰水平，而成交量不太可能有大幅的下滑。那么，11月樓市的供需關(guān)系可能還會(huì)比較緊張，房?jī)r(jià)上漲的壓力也還會(huì)比較大。

　　薛建雄認(rèn)為，馬上就要進(jìn)入低迷的冬季樓市了，去年出臺(tái)的各種刺激政策也可能在經(jīng)濟(jì)普遍向好的情況下被取消，因此冬季之后緊張的供需關(guān)系有望得到緩解，房?jī)r(jià)上漲的壓力也會(huì)有所減輕。